فقاعة عقارية

• نسبة السعر إلى الدخل هي مقياس القدرة على تحمل التكاليف الأساسية للسكن في منطقة معينة. عادة ما يكون متوسط أسعار المنازل إلى متوسط الدخل المتاح للأسرة، معبراً عنه كنسبة مئوية أو كسنوات من الدخل. يتم تجميعها في بعض الأحيان بشكل منفصل للمشترين لأول مرة وتسمى إمكانية الوصول . ^{[بحاجة لمصدر]} وهذه النسبة، المطبقة على الأفراد، هي عنصر أساسي في قرارات إقراض الرهن العقاري. ووفقًا للحسابات التي أجراها بنك جولدمان ساكس، تشير مقارنة متوسط أسعار المنازل إلى متوسط دخل الأسرة إلى أن الإسكان في الولايات المتحدة في عام 2005 كان مبالغًا فيه بنسبة 10٪. «ومع ذلك، يستند هذا التقدير على متوسط معدل الرهن العقاري بنسبة حوالي 6 ٪، والتوقع أن ترتفع تلك المعدلات معدلات»، وكتب فريق الاقتصاد تقريره [8] وفقًا لأرقام بنك جولدمان، لذا فإن الارتفاع بنسبة نقطة مئوية واحدة في معدلات الرهن العقاري سوف يقلل من القيمة العادلة لأسعار المنازل بنسبة 8٪. ^{[بحاجة لمصدر]}
• نسبة الودائع إلى الدخل هي الحد الأدنى من الدفعة المقدمة المطلوبة للرهن العقاري النموذجي معبراً عنها في شهور أو سنوات من الدخل. وهي مهمة بشكل خاص للمشترين لأول مرة؛ إذا أصبحت الدفعة الأولى مرتفعة للغاية، فقد يجد هؤلاء المشترين أنفسهم «مسعرين» من السوق. على سبيل المثال، اعتبارًا من 2004 هذه النسبة تساوي سنة واحدة من الدخل في المملكة المتحدة.[9]
  
  
  
  </br> البديل الآخر هو ما تسميه الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة «مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان» في منشوراتها.[10] (تم التشكيك في صحة منهجية NAR من قبل بعض المحللين لأنها لا تأخذ في الاعتبار التضخم.[11] ومع ذلك، اعتبر الإجراء مناسبًا، لأنه يتم التعبير عن كلاً من بيانات تكلفة الدخل والسكن بعبارات تشمل التضخم، ولكل الأمور متساوية، فإن المؤشر يتضمن ضمنيًا التضخم.
• يقيس مؤشر القدرة على تحمل التكاليف نسبة التكلفة الشهرية الفعلية للرهن إلى دخل المنزل. يتم استخدامه أكثر في المملكة المتحدة حيث تقريبًا جميع القروض العقارية متغيرة ومربوطة بأسعار فائدة الإقراض المصرفي. إنه يوفر مقياسًا أكثر واقعية لقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن مقارنة بنسبة السعر إلى الدخل. ومع ذلك، يصعب حسابه، وبالتالي لا تزال نسبة السعر إلى الدخل أكثر شيوعًا في استخدام الخبراء.   في السنوات الأخيرة فإن ممارسات الإقراض قد خففت، مما يسمح باستعارة المزيد من الدخل. وظهر بعض من التكهن بأن هذه الممارسة على المدى الطويل لا يمكن أن تستمر وقد تؤدي في نهاية المطاف إلى مدفوعات الرهن العقاري لا يمكن تحملها، والتملك بالنسبة للكثيرين.
• المتوسط متعدد يقيس نسبة سعر المنزل المتوسط إلى متوسط دخل الأسرة السنوي. تحوم هذا الإجراء تاريخيًا حول قيمة 3.0 أو أقل، ولكن في السنوات الأخيرة ارتفع هذا المقياس بشكل كبير، لا سيما في الأسواق مع قيود السياسة العامة الشديدة على الأراضي والتنمية.[12]

أسعار المنازل المعدلة حسب التضخم في اليابان (1980-2005) مقارنة بارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة وبريطانيا وأستراليا (1995-2005)

• نسبة الدين إلى السكن أو نسبة خدمة الدين هي نسبة مدفوعات الرهن إلى الدخل المتاح. وعندما ترتفع النسبة، تصبح الأسر أكثر اعتمادًا على ارتفاع قيمة الممتلكات لخدمة ديونها. التباين في هذا المؤشر يقيس إجمالي تكاليف ملكية المنزل، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري والمرافق وضرائب الممتلكات، كنسبة مئوية من الدخل الشهري الضريبي للأسرة المعيشية النموذجية؛ على سبيل المثال، راجع تقارير RBC Economics للأسواق الكندية.[13]
• نسبة ديون الإسكان إلى حقوق الملكية (لا يجب الخلط بينها وبين نسبة ديون الشركات إلى حقوق الملكية)، والتي تسمى أيضًا القرض مقابل القيمة، هي نسبة ديون الرهن العقاري إلى قيمة العقار الأساسي؛ إنه مقياس يقيس النفوذ المالي. وتزداد هذه النسبة عندما يأخذ صاحب المنزل قرضًا ثانيًا للرهن العقاري أو الأسهم باستخدام الأسهم المتراكمة كضمان. نسبة أعلى من 1 تعني أن حقوق المالك سلبية.

• يمكن تحديد الفقاعات عندما تكون الزيادة في أسعار المساكن أعلى من ارتفاع الإيجارات. ففي الولايات المتحدة، ارتفع الإيجار بين عامي 1984 و 2013 بشكل مطرد بنحو 3 ٪ سنويا، في حين ارتفعت أسعار المساكن بين عامي 1997 و 2002 بنسبة 6 ٪ سنويا. بين عامي 2011 والربع الثالث من عام 2013 ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 5.83 ٪ والإيجار بنسبة 2 ٪.[14]
• نسبة الملكية هي نسبة الأسر التي تمتلك منازلها مقابل الاستئجار. والتي تميل إلى الارتفاع بثبات مع الدخل. وأيضا غالبا ما تسن الحكومات تدابير مثل التخفيضات الضريبية أو التمويل المدعوم لتشجيع وتسهيل ملكية المنزل. وإذا لم يكن الارتفاع في الملكية مدعومًا بارتفاع الدخول، فقد يعني ذلك أن المشترين يستفيدون من أسعار الفائدة المنخفضة (والتي يجب أن ترتفع في النهاية مع ارتفاع الاقتصاد) أو أن قروض المنازل يتم منحها بمزيد من الحرية، للمقترضين مع سوء الائتمان. لذلك، فإن نسبة الملكية المرتفعة المقترنة بزيادة معدل الإقراض في الرهون العقارية عالية المخاطر قد تشير إلى ارتفاع مستويات الديون المرتبطة بالفقاعات.
• و نسبة السعر إلى الأرباح أو نسبة P / E هي المقياس الشائع استخدامها لتقييم التقييم النسبي من الأسهم. لحساب نسبة P / E لحالة المنزل المستأجر، والذي قسّم سعر المنزل على أرباحه المحتملة أو دخله الصافي، وهو الإيجار السنوي لسوق المنزل مطروحًا منه المصاريف، والتي تشمل ضرائب الصيانة والممتلكات. هذه الصيغة هي:

${\displaystyle {\mbox{House P/E ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Rent}}-{\mbox{Expenses}}}}}$

توفر نسبة السعر إلى الربح في المنزل مقارنة مباشرة مع نسب الربح / الربح المستخدمة لتحليل الاستخدامات الأخرى للأموال المرتبطة في المنزل. قارن هذه النسبة إلى نسبة إيجار السعر البسيطة والأقل دقة أدناه.

• نسبة السعر إلى الإيجار هي متوسط تكلفة الملكية مقسومًا على إيرادات الإيجار المستلمة (في حالة الشراء للسماح) أو الإيجار المقدّر (في حالة الشراء للإقامة):

${\displaystyle {\mbox{House Price-Rent ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Monthly Rent}}\times 12}}}$

غالبًا ما يتم قياس الأخير باستخدام أرقام «إيجار المالك المكافئ» التي ينشرها مكتب إحصاءات العمل. ويمكن اعتباره المكافئ العقاري لنسبة أرباح الأسهم. بعبارة أخرى، يقيس المبلغ الذي يدفعه المشتري مقابل كل دولار من دخل الإيجار المستلم (أو الدولار المدخر من إنفاق الإيجار). ترتبط الإيجارات، تمامًا مثل دخل الشركات والأفراد، ارتباطًا وثيقًا عمومًا بأساسيات العرض والطلب؛ نادراً ما يرى المرء «فقاعة إيجار» غير مستدامة (أو «فقاعة دخل» لهذه المسألة).   لذلك فإن الزيادة السريعة في أسعار المنازل إلى جانب سوق التأجير الثابت يمكن أن تشير إلى بداية الفقاعة.

وكانت نسبة إيجار الأسعار في الولايات المتحدة أعلى بنسبة 18 ٪ من متوسطها على المدى الطويل اعتبارا من أكتوبر 2004.[15]

• إجمالي عائد الإيجار ، وهو مقياس يستخدم في المملكة المتحدة، هو إجمالي الإيجار السنوي الإجمالي مقسومًا على سعر المنزل ويعبر عنه كنسبة مئوية:

${\displaystyle {\mbox{Gross Rental Yield}}={\frac {{\mbox{Monthly rent}}\times 12}{\mbox{House price}}}\times 100\%}$

هذا هو المعادل لنسبة سعر المنزل الإيجار. صافي العائد على الإيجار يخصم نفقات المالك (وأحيانا الفراغات المقدرة للإيجار) من إجمالي الإيجار قبل القيام بالحساب أعلاه؛ هذا هو المعاملة بالمثل لنسبة P / E المنزل.

نظرًا لاستلام الإيجارات على مدار العام وليس في نهايتها، فإن عائد الإيجار الإجمالي والصافي المحسوب أعلاه هو أقل إلى حد ما من عوائد الإيجار الحقيقية التي تم الحصول عليها عند الأخذ في الاعتبار الطبيعة الشهرية لمدفوعات الإيجار.

• معدل الإشغال (مقابل: معدل الشغور) هو عدد الوحدات السكنية المشغولة مقسومًا على إجمالي عدد الوحدات في منطقة معينة (في العقارات التجارية، وعادة ما يتم التعبير عنها من حيث المساحة (أي بالمتر المربع، فدان، إلخ) لدرجات مختلفة من المباني). انخفاض معدل الإشغال يعني أن السوق في حالة فائض في العرض ناتج عن عمليات المضاربة والبناء والشراء. في هذا السياق، يمكن أن تكون أرقام العرض والطلب مضللة: فطلب المبيعات يتجاوز العرض، لكن الطلب على الإيجار لا.  

مؤشر Case-Shiller 1890–2016 ، والذي يظهر أن فقاعة الإسكان بلغت ذروتها في عام 2006

تستخدم هذه المؤشرات سعر المنزل أيضا في تحديد فقاعات الإسكان. وتعرف هذه بمؤشرات أسعار المنازل (HPIs).

هناك سلسلة ملحوظة من مؤشرات HPI للولايات المتحدة هي مؤشرات Case-Shiller ، التي وضعها الاقتصاديون الأمريكيون كارل كيس، وروبرت جيه. شيلر، وألان فايس. ووفقًا لمؤشر Case-Shiller ، شهدت الولايات المتحدة ارتفاعًا في فقاعة الإسكان في الربع الثاني من عام 2006 (الربع الثاني من عام 2006).