جمعية مالكي المنازل

تأسست جمعيات مالكي المنازل لأول مرة بواسطة مطوري الأراضي في الولايات المتحدة في منتصف القرن التاسع عشر. بقي نموهم محدودًا حتى عام 1960، وذلك عندما أدت عدة عوامل إلى فترة من النمو الوطني السريع. شجعت الهيئة الفيدرالية للإسكان والمعهد الحضري للأراضي التطوير السكني في الضواحي على نطاق واسع، وذلك منذ أن سهّل بناء الطرق السريعة الانتقال من المناطق الخارجية إلى المدن. لطالما كان هناك تفضيل اجتماعي كبير للتحكم في الجودة المعمارية والحفاظ عليها في التطورات. انخفضت مساحة الأراضي المتوفرة بالقرب من المراكز التجارية، وارتفعت تكاليف البناء، ما زاد من الاهتمام في التطوير والادخار على نطاق واسع، وتغيرت قواعد التأمين الفيدرالية على الرهن العقاري لتشمل التعاونات والوحدات السكنية، بالإضافة إلى مثل هذه التطورات المخطط لها التي تسيطر عليها جمعيات مالكي المنازل.

وُضعت العهود والقيود المبكرة للسيطرة على الناس الذين يمكنهم شراء المنازل في منطقة الجمعية. استبعد الأمريكيون الأفارقة واليهود والآسيويين في الساحل  الغربي،[4] وذلك في الفترة المبكرة ما بعد الحرب العالمية الثانية. على سبيل المثال، نص العهد العنصري في أحد أحياء سياتل في واشنطن على أنه «لا يجوز على أي عبري أو أي شخص من الإثيوبيين أو الملايو أو أي عرق آسيوي مطلقًا استخدام أي جزء من الممتلكات المذكورة أو السكن فيها».[5] قضت المحكمة العليا للولايات المتحدة في عام 1948 بأن مثل هذه العهود غير قابلة للتنفيذ في قضية شيلي ضد كريمر، ولكن أبقتها العقود الخاصة على قيد الحياة حتى حظر قانون الإسكان العادل لعام 1968 هذا التمييز. يزعم البعض أنهم ما زالوا متأثرين بالتمييز من خلال طلب موافقة المستأجرين والمالكين الجدد.[6]

تأثر الانفجار الذي حدث في نسبة تطورات المصالح المشتركة (التي اعتمد الكثير منها على جمعيات مالكي المنازل) بشدة من خلال منشور صدر عام 1964 من قبل معهد الأراضي الحضرية، وذلك وفقًا لدونالد ستابيل. موّلت الرابطة الوطنية لبناة المنازل[7] وبعض الوكالات الفيدرالية هذه النشرة الفنية، وذلك مثل إدارة الإسكان الفدرالية ودائرة الصحة العامة بالولايات المتحدة ومكتب الدفاع المدني وإدارة المحاربين القدامى وإدارة التجديد الحضري.[8]

وافقت إدارة الإسكان الفدرالية على تأمين الرهن العقاري الفيدرالي حصريًا للعمارات السكنية أو المنازل في التقسيمات الفرعية الخاضعة لجمعية مالكي منازل مؤهلة في عام 1963. تجلّى السبب الجوهري في نية المطورين بالالتفاف حول قوانين الكثافة، وتجسّد التأثير في تحويل الاستثمار عن الإسكان متعدد الأسر وبناء المنازل أو تجديدها في المدن الداخلية. أدى هذا إلى تسريع خروج الطبقة الوسطى إلى الضواحي وإلى الإسكان ذي المصلحة المشتركة. أدى التوسع السريع في الطرق السريعة المدعومة فيدراليًا بموجب البرامج الفيدرالية إلى تسهيل الوصول إلى مناطق جديدة.

معهد الجمعيات المجتمعية هو جمعية تجارية للأفراد والشركات التي تبيع اللوازم أو الخدمات إلى جمعيات مالكي المنازل، ويديرها المحامون ومديرو جمعيات مالكي المنازل. لا يمثل المعهد جمعيات مالكي المنازل، وهو يضغط على الهيئات التشريعية في الولايات التي لديها منظمات حقوقية من أجل تعزيز التشريعات المفيدة لأعضائه، ويعارض القوانين التي من شأنها أن تضر أعضاءه.[9][10][11]

يمكن أن تكون عضوية الجمعية في بعض الأحيان طوعية، ولكن في معظم الحالات تكون العضوية إلزامية. يصبح المالك الذي يشتري عقارًا داخل المجمع السكاني عضوًا إلزاميًا في جمعية مالكي المنازل، ويتوجب عليه دفع كل ما يترتب عليه ماديًا والالتزام بقوانين الجمعية. يُسمح للمالك أو للعضو بالمشاركة في إدارة الجمعية واستخدام وسائل الراحة التي تقدمها بشرط أن تكون موجودة على المستحقات المالية أو على خطة دفع معينة لتصبح حالية. تنتهي عضوية المالك في الجمعية ويفقد جميع حقوقه التي كان يتمتع بها إذا باع أو نقل ملكية العقار الذي يملكه في المجمع السكني.

أظهرت دراسة أجريت عام 2019 في مجلة اقتصاديات العمل أن «المنازل في مناطق جمعية مالكي المنازل لديها أسعار متوسطة لا تقل عن 4% أو 13500 دولار، وهي أكبر من المنازل الموجودة خارج مناطق الجمعية. ترتبط أقساط الجمعية بصرامة اعتماد الأراضي المحلية للوائح التنظيمية والإنفاق الحكومي المحلي على المنافع العامة ومقاييس المواقف الاجتماعية تجاه العرق».  وجدت الدراسة أيضًا أن الناس في أحياء مناطق الجمعيات «هم في المتوسط أكثر ثراءً وفصلًا عنصريًا عن أولئك الذين يعيشون في الأحياء المجاورة الأخرى».[16]

• بوابة القانون