Derecho real

• Derechos de goce y disposición.
• Derechos de simple goce.
• Derechos de garantía.

• Derechos reales provisionales (posesión).
• Derechos reales definitivos.

• Sobre cosas corporales (no siempre)
  • De protección provisoria.
  • De protección perfecta y definitiva.
    • Plenos.
    • Limitados: goce, garantía y adquisición.
• Sobre bienes incorporales.

Los derechos reales están regulados actualmente en el Libro Cuarto del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, tras la unificación de ambos códigos, producida en el año 2014, con la sanción de la ley 26.994.[1] Anteriormente, se encontraban regulados en el Libro Tercero del Código Civil de la República Argentina de 1869 redactado por Dalmacio Vélez Sársfield, con las modificaciones pertinentes de la 17.711 de 1968. Con relación al método del código derogado se puede afirmar que El autor reproduce el método de Mackeldey, como lo especifica en la nota inicial al libro tercero, diciendo "al tratar de las cosas y de la posesión antes que de los derechos reales, seguimos la opinión y el método de Mackeldey, porque las cosas y la posesión son los elementos de los derechos reales".[2] Tanto en la codificación de Vélez como en el código vigente se aplica el sistema de numerus clausus, debido a que solo pueden constituirse los enumerados por ley, tales derechos son el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, la superficie,el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca,la antícresis y la prenda[3].

Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.[4]

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.[5]

Es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso es menos amplio que el del dueño, ya que debe sujetarse al destino determinado por este último.

Al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar de una cosa, pero no en su totalidad, sino solo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades personales y las de su familia.

Por su parte, la habitación no es más que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.

Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.

Derecho sobre la cosa ajena que tiene por finalidad garantizar al titular del derecho de hipoteca, el pago de la deuda, sin traslado de posesión.

Es un derecho real de garantía sobre una cosa mueble. A diferencia de la hipoteca, esta sí se transfiere al acreedor, a menos que se trate de la prenda sin desplazamiento, que no se transfiere.

La anticresis es el derecho en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago de una ganancia

Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales[6]

El Código Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a la enumeración de los distintos derechos reales, siendo tales, en consecuencia, aquellos que la ley establece. Es decir, solo la ley puede crear derechos reales.

El artículo 577, inciso 1.º, define el derecho como aquel "que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona". El inciso 2.º del mismo artículo los enumera:

• Dominio
• Herencia
• Usufructo
• Uso y habitación
• Servidumbres activas
• Prenda
• Hipoteca

En el artículo 579 señala que el censo es un derecho personal en cuanto puede dirigirse contra el censuario, aunque no esté en posesión de la finca acensuada, y derecho real en cuanto se persiga esta.

Tratándose de las concesiones del dominio público minero o de las aguas (artículos 2.º del Código de Minería y 6.º del Código de Aguas), la legislación chilena también habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata técnicamente de concesiones.

• Derecho Real de Conservación.

Se encuentra establecido y regulado en la ley número 20.930, que "Establece el Derecho Real de Conservación Medioambiental", y está definido en el inciso primero del artículo segundo de la misma, en el cual se señala:

"Definiciones. El derecho de conservación es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste. Este derecho se constituye en forma libre y voluntaria por el propietario del predio en beneficio de una persona natural o jurídica determinada."

En España aparte de la propiedad o dominio, son también derechos reales: la posesión, el usufructo, el uso, la habitación, el censo, la servidumbre, entre otros, pues no existe límite a la existencia de derechos reales.

El problema no es de numerus clausus, sino que los derechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, para ser considerados derechos reales.

El titular de un derecho real goza del uso de determinadas acciones sumarias para la defensa frente a quien lo inquiete en el goce natural del derecho:

1. La propiedad: acción reivindicatoria.
2. La posesión: no inscribible.
3. Los derechos de usufructo, uso y habitación: inmediatez.
4. Las servidumbres: acción confesoria.
5. Los censos: aunque regulados en el Libro IV del Código Civil, son derechos reales.
6. El derecho de superficie: Ley del Suelo.
7. La prenda y la hipoteca: acción directa.
8. La anticresis: controvertida; sí es derecho real según la Dirección General del Registro y del Notariado español.
9. El derecho de retracto: mixta si se anota.
10. El derecho de tanteo: si la doctrina y la jurisprudencia es favorable.
11. El derecho de opción: sí, siempre que no se trate un compromiso personal o promesa de venta.

Los derechos reales reconocidos en México se clasifican de dos formas; la primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad, uso, usufructo, habitación, servidumbre, superficie; la segunda se denomina de garantía: prenda, hipoteca. Encontramos también la condición resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retención, la propiedad intelectual y la propiedad industrial.

Según la legislación salvadoreña, los tipos de Derechos Reales son: 1 El dominio 2 Herencia 3 Usufructo 4 Uso o habitación 5 Servidumbres activas 6 Prenda 7 Hipoteca

En la legislación guatemalteca, los derechos reales están incluidos en el Libro II del Código Civil, también conocido como Decreto Ley 106. Este libro se nomina como: De los bienes de la propiedad y demás derechos reales.

Según el Código Civil de Guatemala, los derechos reales son los siguientes:

1. Propiedad, como el derecho real por excelencia, otorga un poder amplio e inmediato (de goce, disposición y persecución) sobre la cosa.
2. Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta, téngase o no título sobre la misma.
3. Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesión para que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad.
4. Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario.
5. Usufructo, uso y habitación, que respectivamente, en razón del aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre de aquella.
6. Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o más inmuebles, o parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles.
7. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligación con preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no hubiese inscrito similar derecho con antelación.

• José Arce y Cervagontes. De los Bienes. México: Porrua.
• Antonio de Ibarrola, Cosas y sucesiones. México: Porrua.
• Felipe de la Mata Pizaña y Roberto Garzón Jiménes, Bienes y derechos reales. México: Porrua.

• Díez-Picazo, Luis; Gullón Ballesteros, Antonio (1998). Instituciones de Derecho civil. II/1 Derechos reales (2.ª edición). Madrid: Tecnos. ISBN 9788430931880.
• Rivero Hernández, Francisco (09/2019). Los derechos reales de goce en cosa ajena (1.ª Edición edición). España: Aranzadi. p. 1018. ISBN 9788413080024. Consultado el 28 de septiembre de 2021.

• Código Civil de Puerto Rico, Título 31 de las Leyes de Puerto Rico, Anotadas.
• José Puig Brutau. Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen 1, "El Derecho Real - La posesión, La propiedad, sus Límites, Adquisición y Pérdida, Ejercicio de Acciones".