Association syndicale

Les associations syndicales de propriétaires doivent répondre à un des objets présentés par l’article 1^er de l’ordonnance n^o 2004-632 du 1^er juillet 2004[1] relative aux associations syndicales de propriétaires, qui constitue la base juridique rénovée de ces structures :

« Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;
c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés. »

Les associations syndicales peuvent exister tant en ville qu'à la campagne mais leurs fonctions ne sont généralement pas les mêmes.

En ville, les lotissements s'organisent souvent sous la forme d'associations syndicales de lotissement pour gérer des biens collectifs réalisés initialement par le lotisseur, et, éventuellement, en réaliser de nouveaux.

En campagne, leur objet concerne souvent la protection des propriétés terriennes (lutte contre l’incendie, les nuisibles, les inondations : défense contre la mer, endiguement, curage des rivières) ou leur mise en valeur (irrigation, assainissement, dessèchement, reboisement).

Le régime de l'association syndicale ne doit pas être confondu avec celui de l'indivision ni avec celui de la copropriété, et malgré son nom, n'a aucun rapport avec les syndicats de salariés. Ce régime est par contre le régime de base des Associations foncières urbaines, Associations foncières pastorales, Associations foncières agricoles, Associations foncières d'aménagement foncier agricole et forestier (s'est substitué en 2005 aux associations foncières de remembrement)

L’origine juridique des AS remonte au Haut Moyen Âge. Elles sont l’expression d’un phénomène communautaire dont on remarque la trace dans la plupart des civilisations. En effet, « depuis l'époque gallo-romaine, les aménagements hydrauliques ont contribué à façonner l'espace agricole français. Ainsi, des travaux furent entrepris pour fournir de l'eau aux plantes en cas de carence ou, au contraire, pour évacuer du sol l'eau excédentaire ou protéger les terres des inondations. Les structures associatives furent créées pour entreprendre les travaux, ainsi que pour assurer la gestion et l'entretien des ouvrages »[2]. Ainsi on peut citer, en matière d’irrigation ou d’assèchement de marais les « Arrosants » du Roussillon qui remontent à la législation des Wisigoths ou les « Wateringues » du Nord-Pas-de-Calais qui existent toujours (sous la forme d’ASCO). C’est pour administrer ces dernières qu’a été prise l’ordonnance de 1169 de Philippe d'Alsace.

Les grandes entreprises de mise en valeur du sol et donc des territoires ont toujours fait partie de politiques plus vastes et stratégiques. Une multitude de régimes se sont mis en place, dans l’esprit incessant de favoriser les groupements associatifs. On les regroupait sous l’ancien régime, par l’appellation latine domat : « assemblée de plusieurs personnes mises en corps formé par la permission du Prince, distingué des autres personnes qui composent un État et établi pour un bien commun à ceux qui sont de ce corps et qui ait aussi son rapport au bien public ». On peut citer les exemples de la construction du canal de la Durance à Salon-de-Provence (1555) et de l’assèchement de l’Aunis et de la Saintonge, situées en Charente-Maritime (édits d’Henri IV de 1599 et 1607).

Leur objet qui concerne la protection des propriétés terriennes (lutte contre l’incendie, les nuisibles, les inondations : défense contre la mer, endiguement, curage des rivières) et leur mise en valeur (irrigation, assainissement, dessèchement, reboisement) est majeur pour les besoins agricoles et économiques.

Malgré la Révolution et l’apparition de la Nation qui abolissait toutes les corporations, ce régime a été maintenu et légiféré (lois des 12 et 20 août 1790 qui autorisent les propriétaires de marais desséchés à former des associations syndicales pour leur entretien, loi du 14 floréal an XI relative au curage des cours d’eau et l’entretien des digues, loi du 16 septembre 1807 sur le dessèchement des marais, etc.). En effet, malgré les changements de régime, de nombreux textes donnèrent naissance à des structures de réalisation de grands travaux.

Sous Napoléon III, dont la mise en valeur du sol était une préoccupation constante, des mesures unificatrices furent prises.

« Cependant, une réforme plus vaste s’imposait, tant en raison du nombre des associations syndicales que de la diversité de leur statut juridique. ( …) Une loi codificatrice de 26 articles fut promulguée le 21 juin 1865. Aux termes de l’exposé des motifs, le gouvernement entendait « donner l’essor à l’esprit d’entreprise et d’initiative privée[3] » »

Un célèbre arrêt rendu le 9 décembre 1899 par le Tribunal des conflits permit à cette haute juridiction de qualifier l'association syndicale du Canal de Gignac d'établissement public, en constatant que cette structure disposait de prérogatives de puissance publique[4].

Jusqu’à la réforme de 2004, la vieille loi de 1865 demeura le régime juridique de base de cette matière. Malgré de multiples évolutions, la Cour des Comptes ainsi que l’Inspection générale de l'administration, dans un rapport de novembre 1983 ont fait état d’une nécessité de modernisation. Cette évolution était d’autant plus souhaitée que l’importance et l’utilité de ces entités ne sont nullement remises en cause. Aussi cette matière a sans cesse été révisée. Quelques projets de réforme profondes ont même été engagés sans voir le jour jusqu’à ce que l'ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires intervienne, et qui a abrogé le texte de 1865, entre autres.

L'ordonnance simplifie le droit applicable en s'érigeant comme la base du droit commun des associations syndicales de propriétaires et, selon l’exposé des motifs, est venue moderniser le droit des ASA, dans un souci de clarification et de simplification.

En France, les textes qui régissent les associations syndicales de propriétaires (ordonnance n^o 2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et décret n^o 2006-504 du 3 mai 2006[5] portant application de l'ordonnance précitée) établissent une distinction entre trois formes d'associations syndicales :

• les associations syndicales libres (ASL) ,
• les associations syndicales autorisées (ASA)
• les associations syndicales constituées d'office (ASCO).

Le ministère de l'intérieur, via sa direction générale des collectivités locales, a réalisé une compilation de tous ces textes sous forme d'une circulaire-guide des associations syndicales de propriétaires du 11 juillet 2007[6], qui donne de nombreux renseignements utiles.

L'association syndicale de lotissement n'est pas une catégorie juridique distincte des autres ASL. C'est une association syndicale libre de droit commun dont les missions sont notamment : assurer la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs d'un lotissement. Elle est régie par l'ordonnance n°2004-632 du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires et le décret n°2006-504 qui porte application de l'ordonnance précitée (son article 3 y fait explicitement référence), et, très fréquemment, le respect du cahier des charges du lotissement.

La constitution d'une association syndicale est imposée par l'article R 442-7 du Code de l'urbanisme[8].

Les équipements communs comprennent principalement la voirie (chaussée, trottoirs), les espaces verts, les réseaux d'eau potable et d'assainissement (égouts eaux usées et eaux pluviales) et l'éclairage public, les hydrants destinés à la défense extérieure contre l'incendie. Ils sont la propriété collective des propriétaires de lots, appelés co-lotis, indépendamment de l'usage de la voirie qui peut être ouverte à la circulation publique (le code de la route s'y applique et dans ce cas le maire y exerce ses pouvoirs de police, ou bien strictement privée, éventuellement même clôturée et gardiennée. Les autres réseaux (téléphone, électricité) sont généralement la propriété des communes ou de l'Etat, et sont gérés par des concessionnaires (EDF, France Télécom, etc.).

L'adhésion à l'association syndicale de lotissement se fait automatiquement par l'acquisition d'un lot situé dans le périmètre du lotissement. Une clause est insérée à cet effet dans l'acte de vente du terrain lors de la création du lotissement. En cas de revente, le nouveau propriétaire se substitue au vendeur dans ses droits et obligations vis-à-vis de l'association syndicale. En effet, les dettes et créances attachées à un lot dans le cadre d'un lotissement ont un caractère réel, c'est-à-dire qu'elles ne sont pas liées à la personne concernée, mais au bien en cause. Ainsi, dans le cas où le vendeur aurait une dette vis-à-vis de l'association syndicale, celle-ci peut en poursuivre le recouvrement auprès du nouveau propriétaire.

L'association syndicale de lotissement ne peut être dissoute que dans les conditions déterminées par ses statuts. La cession de l'ensemble des équipements à un autre organisme, généralement la commune, qui accepte de l'acquérir et donc de reprendre leur gestion et leur entretien (cela peut être, par exemple, le cas de la reprise d'une voie privée pour en faire une voie publique) peut être une cause de dissolution, si l'association syndicale n'a pas en outre pour objet le respect du cahier des charges.