Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est une personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat de copropriété et de l'administration des parties communes d'une copropriété.

Cet article concerne le droit immobilier. Pour l'histoire de l'administration publique, voir syndic.

Syndic de copropriété
Codes
IDEO (France)

Le syndicat de copropriété est constitué par l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Le syndicat a la personnalité civile. Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat. Le conseil syndical, s’il existe, contrôle la gestion du syndic, peut rendre des avis et recevoir un mandat de l’assemblée générale.

Les réunions des copropriétaires sont aussi nommées réunions du conseil syndical ou assemblées générales (AG). Il y a deux types d'AG : l'Assemblée générale ordinaire (AGO) annuelle obligatoire, et ponctuellement les Assemblée générale extraordinaire (AGE) en cas de nécessité.

Le syndic de copropriété est élu pour une durée déterminée, plafonnée à trois ans, renouvelable indéfiniment, par l'assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de "gestion immobilière" (syndic de copropriété professionnel), soit parmi les copropriétaires (syndic de copropriété non professionnel). L'assemblée générale des copropriétaires doit approuver un contrat de mandat notifié dans la convocation de l'assemblée générale.

Belgique

En Belgique, le syndic est une personne physique ou morale, représentant élu de l’association des copropriétaires. Il est chargé de la gestion des parties communes de la copropriété.

La profession de syndic est protégée en application l'article 4, 1°, de l'arrêté royal du protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier. En d'autres termes, le syndic professionnel doit être agent immobilier agréé par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), avocat ou comptable. Toutefois, un copropriétaire peut être syndic non professionnel de sa copropriété.

Depuis le , chaque association de copropriétaires est obligée de faire inscrire les données de son syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Il s’agit d’une inscription relative à sa fonction de syndic. Cette inscription existe indépendamment de l’obligation du syndic de faire inscrire son entreprise à la BCE[1]. On peut donc connaitre le nom syndic en fonction dans une copropriété belge en consultant le registre public des entreprises sur BCE Public Search.

France

En France, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale, représentant légal élu d'un syndicat de copropriété, chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l'administration des parties communes d'une copropriété. Cette profession est réglementée, mais les tarifs pratiqués sont libres, d'où une grande variabilité de prix souvent dénoncée par les associations de consommateurs, telles que la Consommation Logement Cadre de vie (CLCV)[2],[3].

En France, l'Association des responsables de copropriétés (ARC) estime le pourcentage de syndics de copropriété professionnels à environ 95 % (2005). Au , selon les données du registre d'immatriculation obligatoire des syndicats de copropriétaires, on compte 302 945 ayant un syndic professionnel et 30 250 ayant un syndic non professionnel sur un total de 440 387 syndicats de copropriétaires immatriculés, en sachant que le nombre de syndicats de copropriétaires est évalué à environ 687 000 en France. Cela implique donc une proportion de 44 % des syndicats de copropriétaires ayant un syndic professionnel et 4,4 % de syndicats ayant un syndic non professionnel[4].

D'après une étude réalisée par le Conseil supérieur de l'audiovisuel en matière de localisation géographique, près d'un copropriétaire sur deux habite dans une agglomération de plus de 100 000 hab. En 2013, l'Île-de-France accueille près de 4 copropriétaires sur 10.

Le syndic de copropriété professionnel

En France, pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire d'une carte professionnelle qui doit être renouvelée tous les trois ans auprès de la préfecture.

Les quatre conditions d'obtention de la carte professionnelle, dite « carte s », sont établies par la loi Loi réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi Hoguet, du [5] :

  • Avoir un casier judiciaire vierge. Pour les personnes morales, le casier en question est celui des dirigeants.
  • Justifier de diplômes ou d'expérience professionnelle définis par le décret du .
  • Prouver que l'on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
  • Être assuré en responsabilité civile professionnelle.

La mission du syndic est définie par l'article 18 de la loi du [6], qui précise qu'il doit assurer la conservation de l'immeuble, l'application des décisions de l'assemblée générale, l'établissement d'un budget.

Le syndic a des compétences propres, sans mandat spécifique de l'assemblée générale : recouvrer les charges et agir en justice pour ce recouvrement, embaucher et révoquer le personnel de l'immeuble le cas échéant. Par exception, s’agissant du recouvrement des charges, la vente sur adjudication d'un lot requiert une décision spécifique de l'assemblée générale qui doit fixer le montant de la mise à prix.

L'exercice du métier de syndic exige des compétences juridiques, techniques, comptables et des qualités de patience, d'écoute, d'organisation, d'autorité, ainsi que d'honnêteté, nécessaires à la médiation des intérêts multiples, divergents, voire de fréquents conflits d'intérêts, au sein des copropriétés.

Depuis 2008, il existe des syndics de copropriété en ligne qui concurrencent les agences classiques. Ils sont en général moins chers et répondent à tous les critères de la Loi Hoguet du .

Le , la Loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Loi ELAN) est votée et autorise les AG des copropriétés à se tenir à distance[7],[8].

Le , l'ordonnance n° 2019-1101 prise à la suite de la loi ELAN permet aux syndics de vendre des prestations aux syndicats de copropriétaires qu'ils gèrent, même si cette prestation n'entre pas dans le cadre de leur mandat de gestion[9]. En clair, un syndic professionnel peut vendre des services à la résidence qu'il gère alors même qu'en tant que syndic, il est censé avoir un devoir de conseil sur la pertinence, la qualité et le suivi des dits services rendus à la résidence. En bref, il devient le surveillant de lui-même…

Cette possibilité est défendue avec enthousiasme par les professionnels de l'immobilier qui veulent ainsi augmenter leurs revenus[10].

Les associations de consommateurs sont d'autant moins enthousiastes que cette évolution leur a été imposée autoritairement sans aucun débat au Parlement alors qu'il s'agit d'une évolution très clivante[11]. Au-delà du mélange des genres ainsi autorisé, une telle évolution augmente les risques de tensions entre copropriétaires et syndics professionnels. Non seulement des prestations vendues par le syndic en dehors de son contrat de gestion peuvent être inopportunes et trop coûteuses mais en plus, si elles déçoivent, elles risquent d'inciter les copropriétaires mécontents à se débarrasser du syndic même s'il n'a pas failli dans sa gestion proprement dite[12].

Le syndic de copropriété non professionnel

La loi du permet la gestion d'une copropriété par un syndic non professionnel dit également "bénévole", choisi en AG parmi les copropriétaires.

La copropriété peut également être gérée sous la forme coopérative en application de l'article 17-1 de la loi du  : le syndic est le président du conseil syndical.

Le syndic bénévole ou coopératif est responsable juridiquement devant le syndicat de copropriété. Il peut se faire assister dans sa mission, tout en respectant l'article 18 de la loi de 1965 listant les obligations du syndic.

Changer de syndic de copropriété

La loi française permet aux copropriétaires de changer de syndic de copropriété. Néanmoins, plusieurs conditions limitent ce droit.

  • Le syndic de copropriété est nommé pour une durée maximale de trois années de date à date. La durée de son contrat est mentionnée dans son contrat.
  • Il ne peut pas être démis sauf si :
    • les copropriétaires décident de s'organiser en syndicat coopératif de copropriété : l'organe décisionnaire est le conseil syndical, qui aura élu parmi ses membres le syndic de la copropriété, lequel prenant - de fait - la fonction de président du conseil syndical.
    • les copropriétaires décident de confier la gestion de la copropriété à l'un d'entre eux qui deviendra syndic non professionnel de la copropriété (souvent appelé "syndic bénévole", ce qui est un non-sens puisqu'il peut percevoir une rémunération compensatoire pour cette fonction)
    • les copropriétaires font la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire le changement de syndic en précisant celui qui prendra la relève (c'est alors une simple non-reconduite de contrat)

Québec

Bien que le régime de la copropriété québécoise s'inspire fortement de la loi (française) de 1965, des différences majeures persistent :

  1. Concernant la gestion de copropriété : Un gérant de copropriété est choisi, comme pour tout autre prestataire de service, par le conseil d'administration. Les copropriétaires sont seulement consultés sur le budget annuel, et donc le budget relatif au contrat du gérant, comme pour tout contrat.
  2. On utilise aussi l'expression « fraction de copropriété » pour désigner le lot de copropriété.
  3. Les tantièmes de copropriétés comme en France et en Belgique sont, au Québec, plutôt des valeurs relatives des fractions ; une fraction comprend ainsi une partie privative et une quote-part des parties communes.
  4. Enfin, la loi française de 1965 ignore la notion de fonds de prévoyance en usage en Amérique du Nord et spécialement au Québec ainsi que dans toutes les provinces canadiennes où cette condition est d'ordre public.

Notes et références
  1. « Inscription obligatoire pour les syndics à la BCE », Belgium.be,‎ (lire en ligne, consulté le )
  2. Contrat de syndic - A quand la fin des abus ? CLCV 10.11.2010
  3. [http://www.clcv.org/nos-enquetes/honoraires-des-syndics-bilan-en-demi-teinte.html Honoraires des syndics : bilan en demi-teinte CLCV 18 septembre 2012
  4. Thierry POULICHOT, Syndics : La prévention des différends, Le Puits fleuri, 2020, pp 298 à 312
  5. « Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » , sur Légifrance (consulté le )
  6. « Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » , sur Légifrance (consulté le )
  7. Olivia Delage, « Syment teste l’AG de copropriété entièrement digitalisée » , sur Journal de l'Agence, (consulté le )
  8. « LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (1) » , sur Légifrance (consulté le )
  9. Jean-Marc ROUX, "La Copropriété sur ordonnance : La réforme du statut de la copropriété par l'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019", EDILAIX, 2019, voir p. 49 sur ces "missions hors contrat"
  10. Philippe DELETTE et Maurice FEFERMAN dans "Les syndics et la réforme ELAN", Informations Rapides de la Copropriété, n° 662, octobre 2020, voir pp. 13 et 14
  11. David RODRIGUES "Ordonnance de réforme de la copropriété. Regard(s) critique(s)", AJDI décembre 2019, pp. 833 à 836
  12. Thierry POULICHOT, Syndics : La Prévention des différends, Le Puits fleuri, 2020, pp. 109 à 114 sur les problèmes induits par rapport à la jurisprudence existante relative au devoir de conseil et aux conflits d'intérêts

Annexes

Bibliographie

Filmographie
  • Syndic, priez pour nous, film documentaire d'Emmanuel Laborie, CNC, Paris, 2008, 53 min (DVD), La Huit Production

Articles connexes
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