Precio de la vivienda

Al precio de la vivienda que se acuerde con el vendedor o el promotor inmobiliario deben sumarse otros gastos que, dependiendo de la legislación del país y quien debe pagar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un 10% más sobre el precio inicial de la vivienda. Si se compra con un crédito hipotecario hay que sumar los costes derivados del crédito atendiendo al tipo de interés, ya sea fijo o variable, el diferencial, así como otros gastos bancarios. El pago de los distintos conceptos pueden negociarse entre las partes pero la legislación establece lo siguiente:[10][11][12]

Gastos a pagar por el vendedor

• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía inmobiliaria o plusvalía municipal). En muchos países este impuesto lo recaudan las entidades locales -ayuntamientos-. Es un gasto deducible fiscalmente en el impuesto sobre la renta.[13]
• impuesto de bienes inmuebles -IBI-, hasta la fecha de la venta.
• suministros (agua, luz, gas, etc.), hasta la fecha de la venta.
• cuotas y gastos de comunidad ordinarios hasta fecha de la venta, certificación de estar al corriente de pago.
• todas las cuotas o derramas pendientes de pago por inversiones o gastos extraordinarios de la comunidad.

Gastos a pagar por el comprador

• honorarios notariales (escritura de compraventa)
• honorarios de registro de la propiedad (de la compraventa)
• impuestos (de la compravente). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA o cualquier otro que establezca la legislación de cada país.
• impuesto de bienes inmuebles -IBI-, desde la fecha de compra.
• suministros (agua, luz, gas, etc.), desde la fecha de compra.

Gastos a pagar por el banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario)

• Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria[11][12]

• honorarios notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria)
• honorarios de registro de la propiedad (de la hipoteca)
• tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo)
• gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco)
• impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro)

• Precio final con hipoteca hay que conocer la cuota resultante de la hipoteca: según interés del préstamos hipotecario, el diferencial así como otros gastos de seguros de vida y hogar que pueden incluirse en la hipoteca. El precio final total pagado, capital más intereses y gastos, puede incrementarse sustancialmente sobre el precio inicial de la vivienda.

Reformas, mudanza y amueblamiento.

• Además de los gastos anteriores el comprador debe considerar el coste de las obras y reformas -si se quieren realizar-, del nuevo amueblamiento así como el traslado y mudanza de la vivienda anterior.

La capacidad de endeudamiento, que la ONU establecer en un máximo del 30%, es el porcentaje máximo de los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica del comprador y del grupo familiar. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda. Cuando es necesaria la suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias durante toda la duración del préstamo así como los gastos asociados a la misma.

Entre las condiciones que debe tener una vivienda vivienda digna, la ONU considera que para que se cumpla el requisito de Asequibilidad de alquiler y compra de la vivienda no debe superar superar mensualmente el 30% de los ingresos del grupo familiar cuando además estos son estables y previsibles en el tiempo.[2][3]

La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, según el profesor de economía José García Montalvo[15] que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 años.[16] Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los ingresos.[14][17]

El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Para el comprador un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo.[18][17][14]

Se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros préstasmo, tarjetas, etc- no debe nunca superar esta cifra, si existen otros préstamos deben reducirse el máximo destinado a la vivienda. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo que la capacidad de endeudamiento debe también ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de los ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses y gastos asociados, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.[19]

Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-[20]

Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor del año 1910, en Nueva York.

Además de considerar la cuota y los años de duración es conveniente revisar y estudiar detenidamente la letra pequeña de los contratos de hipoteca para evitar cláusulas abusivas que se consideran abusivas. Entre ellas están:

• Cláusulas suelo: incluidas a veces en hipotecas de interés variable que impiden la bajada de la cuota por debajo de un porcentaje. Perjudican al hipotecado que no ve reducir sus cuotas aunque bajen los intereses bancarios hipotecarios.[21][22]
• Claúsulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca inmobiliaria. Deben ser a cargo del banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario) ya que es la parte interesada en escriturar el préstamos y registrarlo siendo el banco el beneficiado en caso de incumplimiento. Son distintos de los gastos de la escritura de la compraventa. Estos gastos incluyen: los honorarios notariales (escritura de hipoteca); honorarios de registro (de la hipoteca); tasación de la vivienda (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo); gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco); impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro).[11][12][23]
• Cláusulas sobre intereses de demora desorbitados -superan el 16%-: son los intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias.[24]

Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a los avalistas.

En el caso de no poder suscribir una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga se debe valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la compra de la vivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago y sencillamente considerar el alquiler como una forma más razonable de disfrutar de una vivienda digna.

Como en la compra de vivienda no existe un acuerdo sobre el máximo recomendable del alquiler mensual si bien, de la misma manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensual tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Ese es el límite de la capacidad total de endeudamiento familiar, el resto de ingresos deben cubrir otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido, sanidad, educación y otros gastos imprescindibles-.[25]

También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por debajo de 13 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es superior a 15 años puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17 años o más.[18][17][14]

El precio de la vivienda en España ha mantenido histórica cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y burbuja inmobiliaria de 1997 a 2007. Los efectos principales del estallido de la crisis han sido la caída paulatina de precios en la vivienda que continúa en 2013, -crisis inmobiliaria española 2008-2013- y su contagio a la economía -Crisis económica española de 2008-2013- y a las instituciones políticas y sociales -Crisis española de 2008-2014-.[26]

En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda, desde entonces, pasado 6 años, en junio de 2013, los precios han bajado un 35%.[27] Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3%.[28]

Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España tiene que ajustarse todavía un 35,4% en los próximos años. Montalvo argumenta que a la vista del dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años) que en el primer trimestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.[14][17]

Otros fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años más allá de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,[29] el alto desempleo y la profundidad de la crisis en España.[30][31][32]

Estados Unidos. Mediana y precios medios de ventas de viviendas nuevas vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010 –en dólares-. La crisis de las hipotecas subprime, origen de la Gran Recesión, tuvo su comienzo en 2007.[33]

El precio de la vivienda en Estados Unidos aumentó en más de 70 puntos porcentuales por encima de la tasa de inflación en la década de 1996 a 2006.[34] La burbuja inmobiliaria global se desató en Estados Unidos con la denominada crisis de las hipotecas subprime que estalló como tal crisis en el año 2007 siendo el detonante de la Gran Recesión de 2008-2013.

Los precios de la vivienda cayeron en Estados Unidos desde el pico 2006 hasta 2012 un 40%.[35]

En marzo de 2013 el mercado inmobiliario de Estados Unidos repuntó al alza. El índice s&p/case-shiller mostró una subida del 1,4% en marzo, que eleva su tasa interanual al 10,9%, su mayor repunte desde abril de 2006. Si bien, pese a este repunte, aún está un 28% por debajo del pico que alcanzó en 2006.[36]

La burbuja inmobiliaria global (1996-2006) originada en Estados Unidos y que estalló con la crisis de las hipotecas subprime, tardó en manifestarse en México y aunque tuvo un impacto claro no fue fuerte como en EE.UU. En México no hubo burbuja especulativa por lo que los precios solamente tuvieron una ligera bajada debido a la contracción en las ventas que siendo importante afectó de manera desigual a distintos territorios y segmentos de viviendas. El precio de la vivienda sufrió una fuerte caída en los años 2007-2008 iniciando una subida a finales de 2009.[37] En 2011, en zonas de México donde está instalado el crimen organizado -Chihuahua, Nuevo León, Michoacán, Guerrero y Tamaulipas- el precio de la vivienda bajó considerablemente.[38]

En 2012, según el índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) no habría señales de una burbuja de precios en el marcado hipotecaria ya que la subida del índice es similar a la inflación registrada, con una subida media del 3,14%.[39]

En el primer trimestre de 2013 la vivienda subió de media un 2,92% y en el D.F. un 5,35%.[40]

Contexto, evolución histórica del precio de la vivienda en México y perspectivas

En México, a pesar de que existen cerca de cien organismos que de una forma u otra financian vivienda social, cerca del 20% de la vivienda construida se realiza a través del endémico, oneroso e ineficiente mecanismo de la autoconstrucción. Se ha configurado una política de vivienda corporativa y excluyente, que se basa en un sistema de instrumentos financieros, inmobiliarios y jurídicos que han llevado a que alrededor del 60% del parque de viviendas de México se haya realizado fuera de los mecanismos formales de producción de vivienda social; que la política de suelo, subsidiaria de la de financiamiento habitacional, haya quedado limitada a la regularización de los asentamientos ilegales, y con ello haya perdido la posibilidad de operar como un instrumento regulador del mercado inmobiliario, para convertirse en una vía de institucionalización del mercado informal de suelo y vivienda; y finalmente, que alrededor de un 20% del mercado habitacional en el país, dirigido a la vivienda en alquiler, se esté desarrollando a partir de un conjunto amplio de modalidades de vivienda precaria que han quedado al margen de los mecanismos reglamentarios y de producción de vivienda social.[41]

Durante el período 1970-1981 se redujo el precio relativo de la vivienda, durante la crisis económica de México 1982-1986[42][43] se produjo una caída más notable en el precio relativo de la vivienda en México.[44]

Las proyecciones de población, siempre difíciles, son uno de los indicadores que se utilizan para establecer las necesidades de vivienda en México en los próximos años. Aunque las tasas de crecimiento siguen bajando desde el pico de los años 1970 la población ha seguido creciendo y según las estimaciones lo va a seguir haciendo aunque sea en cifras bajas anuales. También hay que considerar que van a ser una serie de municipios donde se concentre el crecimiento en detrimento de otros así como que es previsible que continuará la migración del medio rural al urbano.[45]

Japón. Evolución histórica del índice del precio de suelo en 6 grandes ciudades de Japón (1965-2008).

La gran burbuja inmobiliaria de Japón duró diez años, comenzó en 1980, y finalizó en 1990 cuando los precios alcanzaron su pico máximo y comenzaron a descender durante 15 años, hasta 2005, llegando a una caída en el precio del 73%.[46][47][48]

Entre los años 1955 y 1989 el valor de las propiedades inmobiliarias de Japón se había multiplicado al menos por 75. Entre principios de 1988 y agosto de 1990 el Banco Central de Japón, ante el riesgo inflacionista de la economía y la depreciación del yen frente al dólar decidió aumentar el tipo de interés bancario, que pasó del 2,5% al 6%. Los precios de las acciones sufrieron un fuerte descenso (entre enero de 1990 y agosto de 1992 el índice nikkei perdió un 63% de su valor) y los precios de los bienes inmuebles cayeron. Dado que las acciones tenían como garantía los bienes inmuebles, el sistema financiero entró en una grave crisis. Al momento en que la burbuja especulativa estalló se le conoce como colapso de la burbuja (崩壊, hōkai^?).

Como consecuencia de la crisis financiera se inició una recesión económica que todavía continuaba a día de hoy. Al periodo se le conoce en japonés como década perdida (失われた10年, ushinawareta jūnen^?).

El fenómeno del paro, inédito en el país en virtud del «gobierno de las empresas», apareció en la sociedad japonesa. En el año 2002, el desempleo era del 5,4%. Debido a la pérdida de valor de los bienes inmuebles se produjo un efecto riqueza negativo, que redujo de manera importante el consumo. El credit crunch consecuencia de la quiebra de numerosas entidades financieras aumentó las dificultades de crédito y paralizó la economía[49]

El arraigado sistema de recompensas de la sociedad japonesa[50] se vio, así mismo, trastocado: durante el periodo de euforia, la ingeniería financiera (zai-tekku) sustituyó los valores relacionados con el trabajo y la responsabilidad, creándose una espiral de avaricia y enriquecimiento rápido que descompuso algunos de los principios rectores de la moral pública nipona.