Directiva sobre créditos hipotecarios

El Reglamento exige que los vendedores de hipotecas directas e indirectas proporcionen al cliente una Hoja Informativa Europea Normalizada (en inglés 'European Standardised Information Sheet' - ESIS), en la que se expongan con claridad al consumidor (cliente) las características y los riesgos principales del contrato hipotecario antes del cierre del contrato. En muchos países ya existe un documento que divulga la información relativa al contrato hipotecario, pero la 'ESIS' amplía y aclara esta información. En el ESIS se incluye:[1][3]

• el derecho a un período de reflexión de siete días y
• la información relativa al posible impacto de los cambios en los tipos de interés.

Además, el ESIS establece una Tasa de Porcentaje Anual de Cobro (APRC) y proporciona ejemplos de pagos mensuales en el caso de que la tasa de interés se eleve al nivel más alto de los últimos 20 años. El 'ESIS' debe emitirse con tiempo suficiente antes de la conclusión del contrato de crédito, para que el cliente pueda comparar y reflexionar sobre el contrato hipotecario y pueda pedir asesoramiento a terceros.[1][3]

La Directiva incluye una fórmula que debe ser utilizada para presentar al cliente la Tasa de Porcentaje Anual de Cobro TPAC (en inglés Annual Percentage Rate of Charge APRC). El TPAC permite a los clientes supervisar los costes globales del contrato de hipoteca y comparar mejor entre las diferentes ofertas.[1][3]

La Directiva recoge exigencias tanto a los prestamista como a los Estados para su transpoción:[3]

• Ofertas vinculantes, no condicionales. Normas específicas para las prácticas de vinculación, que es la práctica por la cual un conjunto de productos o servicios debe ser adquirido junto con el contrato de crédito. La combinación de los contratos de crédito con otros productos o servicios financieros es un medio para que los acreedores se diversifiquen y compitan con otros acreedores. Sin embargo, puede afectar negativamente a la movilidad de los clientes si los productos no pueden comprarse por separado. Por lo tanto, la Directiva ayuda a evitar las prácticas de vinculación que no redundan en beneficio del cliente, sin restringir la agrupación de productos que puede ser beneficiosa para el cliente hipotecario.
• Período de reflexión de 7 días para los consumidores o prestatarios.
• Valoraciones fiables de la propiedad. Los Estados Miembros deberían velar por que se establezcan normas de valoración fiables para valorar adecuadamente los bienes inmuebles residenciales antes de la concertación del acuerdo de crédito. Estas normas de valoración deberían incluir normas de valoración reconocidas internacionalmente, como las elaboradas por el Comité Internacional de Normas de Valoración, el Grupo Europeo de Asociaciones de Tasadores o la Real Institución de Agrimensores Colegiados.
• Hipotecas en moneda extranjera. La Directiva propone ciertas medidas de protección para los contratos de crédito en moneda extranjera debido a los importantes riesgos que conlleva para el consumidor. Por lo tanto, los Estados Miembros deben garantizar que el cliente tenga derecho a convertir el contrato de crédito a una moneda alternativa o que existan otras disposiciones que limiten el riesgo al que se expone el cliente en los préstamos en moneda extranjera.
• Conocimientos y competencia. La Directiva sobre créditos hipotecarios establece normas armonizadas en lo que respecta a los ámbitos de conocimiento y competencia que deben poseer los acreedores, los intermediarios de crédito y el personal de los representantes designados, a fin de lograr un alto nivel de profesionalidad. Además, la Directiva establece que los Estados Miembros deben promover medidas para apoyar la educación de los clientes hipotecarios con el fin de aumentar su capacidad para tomar una decisión con conocimiento de causa.
• Legislación sobre publicidad de hipotecas. Los Estados Miembros deberían incluir o mantener en su legislación nacional requisitos de divulgación en relación con la publicidad de las hipotecas residenciales. Estos requisitos garantizan la protección del cliente contra los anuncios injustos y engañosos. Deben establecerse disposiciones específicas relativas a la publicidad de los contratos de crédito para que los clientes puedan comparar las diferentes ofertas y evitar que se den una impresión errónea del producto.
• Evaluación de la solvencia de los clientes. Los Estados Miembros deberían publicar orientaciones adicionales sobre los criterios y métodos para evaluar la solvencia de los clientes y se les alienta a que apliquen los principios para la correcta suscripción de hipotecas residenciales de la Junta de Estabilidad Financiera. Se considera esencial que la capacidad de los clientes para refinanciar el acuerdo de crédito se evalúe y verifique antes de la concertación del acuerdo de crédito. En la evaluación se deben tener en cuenta todos los factores pertinentes que puedan afectar a la capacidad de los clientes para reembolsar el préstamo. Se deben tener en cuenta los acontecimientos futuros que puedan afectar negativamente a esa capacidad. Además, la posibilidad de un aumento del valor de los bienes inmuebles residenciales no debe considerarse una condición suficiente para la concesión del crédito.
• Garantía de reembolso anticipado. Los Estados Miembros deben garantizar a los clientes el derecho a un reembolso anticipado. La capacidad de los clientes de reembolsar la hipoteca antes de que expire el contrato de crédito hipotecario puede desempeñar un papel importante para que los clientes comparen las diferentes ofertas de crédito y aumente la competencia en el mercado crediticio interno. Además, el derecho a la amortización anticipada promueve la estabilidad financiera dentro de la Unión.

La transposición de la Directiva sobre créditos hipotecarios de 2014/17 de 4 de mayo, que debía realizarse antes de marzo de 2016, se realizó en 2019, mediante La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCI) 5/2019 de 15 de marzo, publicada en el BOE el 16 de marzo.[4] La tardanza de la transposición obligó a incluir la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de contratación de créditos con consumidores y en concreto el control de abusividad y transparencia de sus cláusulas recogiendo los principios del marco de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.[4]