Coefficient d'occupation des sols

En Allemagne, le "Geschossflächenzahl" (mot-à-mot le nombre de niveaux permis sur une surface) est défini dans l'Ordonnance sur l'utilisation du sol, la BauNVO[1].

En France, le COS est contrôlé notamment lors de l'instruction des permis de construire.

Des dispositions législatives permettaient de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements sociaux ou de logements favorisant les économies d'énergie.

La Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi ALUR ») met fin au coefficient d'occupation des sols maximal, sauf pour les POS en cours de révision.

La notion de COS a été créée, en France, en 1958 sous le nom de coefficient d'utilisation des sols, pour lutter contre une trop grande densité dans les quartiers haussmanniens. Le terme a été depuis remplacé par le coefficient d'occupation des sols[6]^,[7].

« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. »

— Premier alinéa de l'article R. 123-10 ancien du Code de l'urbanisme

Le concept du COS, de moins en moins utilisé dans les règlements réalisés depuis la fin des années 2000^{[réf. souhaitée]} en raison de sa faible influence sur la forme urbaine, s'inscrit, lorsqu'il est mis en œuvre, dans le cadre d'un Plan local d'urbanisme. Il détermine la surface totale des planchers - épaisseurs des murs non comprises - autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, garages, chaufferies, pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisés, comme précisé dans la réglementation de la surface de plancher).

Cette règle facultative du droit de l'urbanisme français figure, lorsqu'elle existe, à l'article 14 du règlement des zones des plans locaux d'urbanisme (PLU) ou des plans d'occupation des sols.

Certains auteurs de documents d'urbanisme définissent un COS « volumétrique », notamment pour les immeubles d'activité, dont les niveaux peuvent avoir une hauteur très différente, en exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain.

Le COS ne doit pas être confondu avec le coefficient d'emprise au sol (CES), qui limite, lui, la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (espace à conserver pour les espaces verts, l'infiltration ou le recueil des eaux pluviales, les espaces publics, etc.).

L'utilisation du COS dans les documents d'urbanisme n'est pas obligatoire, et peut être remplacée par la définition de diverses règles d'implantation des bâtiments dans la propriété, de hauteur et d'emprise au sol. Sa suppression avait d'ailleurs été envisagée lors de l'élaboration de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU) de décembre 2000, compte tenu de son caractère mathématique qui ne rend pas nécessairement compte des enjeux de paysage urbain et de densification préconisée par cette loi.

Le COS constitue une limite maximale exprimée en mètres carrés de surface de plancher qui s'impose à tout projet de construction. Toutefois, le document d'urbanisme peut prévoir que cette limite puisse être dépassée à la suite du Grenelle de l'environnement, et pour accompagner le Plan bâtiment du Grenelle[8], un bonus de COS de 30 % (contre 20 % avant la parution de la loi Grenelle 2) a été rendu possible :

• pour la construction de logements à vocation sociale dans la limite de 20 % ;
• si la construction remplit des critères spécifiques concernant la performance énergétique ou la production d'énergie renouvelable : obtention des labels BBC-Effinergie ou Très haute performance énergétique énergie renouvelable (THPE ENR)

Ces exceptions sont soumises à certaines règles et ne s'appliquent pas de façon automatique.

Le Président de la République Nicolas Sarkozy avait annoncé le 29 janvier 2012 que le COS serait augmenté de 30 % afin de faire face à la pénurie de logements en France. Cette réforme d'extrême-fin de mandat a été concrétisée par la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire[9], mais, faute d'études préalables, et compte tenu de nombreuses critiques sur ses effets prévisibles ainsi que de l'opposition de nombreux élus[10]^, [11], elle a été abrogée par la loi du 6 août 2012[12].

À l'opposé des objectifs du COS, le plan local d'urbanisme peut « imposer, dans des secteurs qu'il délimite au sein des secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés, une densité minimale de constructions »[13].

Après de nombreuses navettes parlementaires entre Sénat et Assemblée nationale début 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (Loi ALUR) supprime le coefficient d'occupation des sols. Selon le gouvernement, le COS était un outil mal adapté, sans que ce dernier ne fasse la distinction entre le COS maximal (qui engendrait effectivement une forte consommation d’espace) et le COS minimal (particulièrement adapté en zone périurbaine, pour interdire l'étalement urbain par réalisation de lotissements de maisons sur des grands terrains de 800 m² par exemple). Les règles de gabarit (hauteur notamment) et de retrait par rapport aux limites de propriété sont jugées suffisantes pour encadrer l'urbanisation (mais s’avèrent inefficaces notamment en zone périurbaine, avec une forte demande de constructions de logements unique sur de grandes parcelles consommatrices d'espace). L'objectif de cette suppression est de densifier les secteurs déjà urbanisés, objectif qui était déjà contenu dans les lois précédentes relatives à l'urbanisme (loi SRU de 2000, Loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003). Malheureusement, en supprimant également le COS minimal, atteindre les objectifs de la loi devient désormais plus compliqué pour les communes.

Toutefois, la notion de densité (soit une quantité divisée par une surface) persiste tant pour les densités minimales imposées dans certains secteurs[13] (à condition, par exemple, d'être desservi en transports en commun existants ou à créer) ou pour les constructions autorisées en zone agricole ou naturelle[14].

En outre, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové prévoit dans ses mesures transitoires[15] que les POS dont la transformation en PLU a été prescrite décembre 2015 et qui seront achevés avant le 27 mars 2017 pourront être réalisés, au choix de la collectivité, selon les dispositions des articles L123-1 et suivants dans leur rédaction antérieure à la loi ALUR, donc, entre autres contenus anciens, avec des COS. On voit que la suppression des COS n'est donc pas aussi définitive qu'annoncée initialement, au moins pour un temps, les PLU ainsi réalisés ayant vocation un jour à connaître une nouvelle révision qui les fera basculer dans le régime courant des PLU.

Au Luxembourg et en Suisse, le COS désigne l'emprise au sol des bâtiments et constructions.