Cómo leer un plano catastral

Un plano catastral, también conocido como plano de lindes, plano de parcela o plano de terreno, es un documento imprescindible si vas a comprar un edificio residencial o comercial o una parcela de terreno.^{[1]
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Fuente de investigación} Con un plano catastral en la mano, puedes descubrir las líneas de los límites, la información de uso urbanístico, y los servicios públicos subterráneos en y alrededor de tu propiedad. Aprender a leer un plano catastral te ayudará a comprender tus derechos como propietario.

Método 1

Método 1 de 3:
Conseguir las referencias

1
Identifica las partes del plano. El plano catastral consta de dos partes: el dibujo y el informe escrito. El dibujo es básicamente un mapa del área estudiada. Coloca el dibujo en una superficie grande y plana, ya que los planos catastrales pueden ser bastante grandes. Ten a mano el informe escrito para poder consultarlo fácilmente.
2
Familiarízate con la leyenda. Normalmente, la leyenda se encuentra en la esquina del plano catastral. Contiene símbolos que indican características importantes de la propiedad como pozos, límites, estructuras, o líneas de servicios públicos. En caso de que algunos elementos de la leyenda sean dudosos o necesiten una explicación, contacta con tu arquitecto técnico.
3
Localiza el certificado del arquitecto técnico. El certificado del arquitecto técnico deberá estar firmado y fechado con un sello en relieve. Este certificado proporcionará una base legal para la validez del plano. En caso de que no esté, el plano no te proporcionará protección legal en un tribunal de justicia.

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Método 2

Método 2 de 3:
Profundizar en los detalles

1
Oriéntate en el dibujo del plano. El dibujo deberá incluir una brújula indicando en qué dirección se encuentra el norte. Suele encontrarse cerca de la leyenda, o por separado en una esquina del dibujo. Un buen plano distinguirá entre el norte magnético y el norte astronómico. En caso de que el plano no distinga entre los dos, probablemente estará basado en el norte magnético, pero deberás comprobarlo con tu arquitecto técnico para asegurarte.^{[2]
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Fuente de investigación}
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Entiende los límites de la propiedad. Los límites estarán indicados tanto por la dirección como por la distancia. La dirección será una serie de grados, minutos, y segundos con letras de punto de brújula antes y después de cada elemento. La distancia indicará lo lejos que se extiende la línea del límite de un punto determinado.
- La dirección representará el ángulo entre el norte o el sur y el este o el oeste. Podrás medir este ángulo desde un punto central con un transportador. Por ejemplo, es posible tener una dirección de N 38° 03' 09" E. En caso de que midas un ángulo de 38° 03' 09" desde el norte hacia el este en el dibujo del plano, entonces podrás trazar esa línea noreste para identificar uno de los límites de tu propiedad.^{[3]
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  Fuente de investigación}
- Grados, minutos y segundos son las unidades de medida para las direcciones del plano catastral. Por ejemplo, N 38° 03' 09" E se traducirá como 38 grados, 3 minutos, 9 segundos desde el norte hacia el este.
- Las líneas de límites, o "tramos", suelen indicarse en pies y se detallan directamente debajo o después del límite.
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Localiza las características importantes. El dibujo y el informe escrito adjunto deberá incluir lo siguiente:
- límites físicos y coincidentes
- sistemas de agua como un lago o riachuelo
- vallado compartido, accesos o aceras con propiedades vecinas
- calzadas o accesos que estén cerca
- puntos de entrada o salida existentes en la propiedad
- edificaciones, reparaciones, modificaciones o mejoras estructurales en la propiedad
- emplazamientos de servicios públicos, incluyendo tuberías de agua y otras líneas de fontanería, eléctricas, cable o teléfono, líneas de gas y postes de electricidad^{[4]
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  Fuente de investigación}
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Anota la escala y el alcance del plano catastral. Deberá haber una escala cerca de la leyenda que indicará cómo están representadas las distancias en el plano catastral. La escala te ayudará a medir las distancias en la propiedad en cuestión, incluyendo las distancias entre ella y los de referencia próximos. Por ejemplo, 2,5 cm (1 pulgada) podrán corresponder a 1,6 km (1 milla) en el dibujo del plano.^{[5]
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Fuente de investigación} El dibujo también podrá orientar al lector proporcionándole un mapa de proximidad, también llamado plano de situación, para indicar dónde se encuentra la propiedad en relación a la localidad más grande. El mapa de proximidad será un cuadrado pequeño integrado que normalmente se encontrará en una esquina del dibujo del plano.

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Método 3

Método 3 de 3:
Poner el plano en contexto

1
Lee las notas. Las notas se encuentran en el dibujo del plano y proporcionan información perteneciente al antiguo propietario del terreno que está siendo estudiado o a las propiedades colindantes. Podrás encontrar una información más minuciosa de la propiedad en el informe escrito.
2
Lee cuidadosamente el informe escrito del plano. El informe incluirá información legal y comentarios adicionales aportados por el arquitecto técnico. Este documento podrá contener también:
- Medidas oficiales de la propiedad.
- Cualquier servidumbre que pueda existir en la propiedad. Una servidumbre permite a terceras partes acceso legal a la propiedad. Como por ejemplo, cuando das permiso a un vecino para aparcar en tu acceso de vehículos o permites a una compañía de servicio tender líneas eléctricas a través de tu propiedad.^{[6]
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  Fuente de investigación}
- Cualquier otra mejora que pueda haberse realizado desde la última revisión de los archivos. El informe también indicará si estas mejoras cumplen el código normativo establecido por el departamento de edificación local.
- Una indicación de si la propiedad está clasificada para uso residencial o comercial.
3
Anota cualquier punto de confusión o preocupación. Será buena idea pedir a un amigo o miembro de la familia que lea el plano catastral contigo para que ellos pueden ofrecer recomendaciones o identificar problemas potenciales que se te puedan pasar por alto. Después de leer el plano, contacta con tu arquitecto técnico para aclarar cualquier confusión. Recuerda, entender tu plano es crucial para establecer un control total sobre tu propiedad.
4
Pon tu plano a funcionar. Independientemente de que vayas a comprar una propiedad nueva, busques edificar en tu terreno, o trates de vender una parte o todo tu terreno, el plano catastral te ayudará a avanzar a lo largo del proceso. Si se ponen en duda los límites de tu propiedad en algún momento, consulta el plano catastral para resolver el asunto.

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Consejos

Revisa todo el informe escrito y consulta inmediatamente cualquier pregunta, discrepancia, o preocupación con el arquitecto técnico.
Determina la dirección física en tu escritura y compárala con la dirección del dibujo en el plano. La dirección debe coincidir exactamente con la escrita en la escritura del propietario. Transmite las inexactitudes al arquitecto técnico para que las corrija inmediatamente.
Asegúrate de guardar tu plano en algún lugar seguro para futuras consultas.
Asegúrate de que la descripción del plano coincide con la propiedad actual en cuestión recorriendo la propiedad, al menos una vez, con el plano en la mano después de leer la parte escrita.
Contacta con el arquitecto técnico si él o ella ha encontrado humedales o problemas de conservación en tu propiedad.
Sé paciente cuando leas el plano catastral. No te sientas mal si estás confuso tras la primera lectura. Comprender correctamente los planos catastrales requiere de tiempo y práctica.
Tener experiencia en cartografía, geografía, o topografía te ayudará a aprovechar al máximo la lectura de tu plano catastral.

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Advertencias

Comprueba que el plano esté firmado, fechado, y visado con el sello oficial del arquitecto técnico. Si no aparece alguno de estos elementos, el plano podrá quedar inválido legalmente.
Ten en cuenta cualquier porción de terreno no reclamada entre propiedades. Esto puede afectar al futuro desarrollo de la propiedad.
Determina si hay edificaciones, ampliaciones, o mejoras que invadan las propiedades adyacentes. Puede que sea necesario un acuerdo de intrusión para evitar posibles problemas de litigios en el futuro.

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