Comment acheter une maison secondaire

Les gens ont des raisons diverses de vouloir acheter une maison secondaire, certains veulent une destination pour leurs vacances, d'autres cherchent des revenus supplémentaires grâce à la location de la maison, d'autres encore veulent un endroit où se retirer pour leurs vieux jours. Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez acquérir une maison secondaire, vous devez peser le pour et le contre avant de vous engager dans un prêt hypothécaire supplémentaire.

Partie 1

Partie 1 sur 3:
Décider si acheter est une bonne idée

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Examinez le marché de l'immobilier. Les maisons sont-elles en ce moment bon marché ou très chères ? Essayez de trouver l'évolution des revenus domestiques par rapport aux prix des maisons et regardez si la ville dans laquelle vous voulez acheter présente un ratio élevé par rapport aux autres villes ^{[1]
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Source de recherche}. Certaines villes, comme New York, sont historiquement exemptées de tenir compte de ces statistiques.
- Renseignez-vous auprès d'un agent immobilier ou de plusieurs, sur les prix relatifs des maisons. Même si vous n'obtenez pas de réponse ferme et définitive (il est difficile de juger si le marché de l'immobilier est haut ou bas, étant donné que les informations ne sont pas toujours très claires), vous pourriez être dirigé sur des marchés spécifiques. Ce sont des informations précieuses.
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Imaginez que vous ne puissiez pas louer votre maison secondaire. Une maison secondaire est-elle un investissement sûr si vous ne pouvez pas profiter de la location pour amortir la longue liste des dépenses ? Si c'est non, vous devriez sérieusement remettre en question l'achat de votre maison secondaire. Trop de familles achètent une maison secondaire trop chère, pariant qu'ils pourront la louer pendant les périodes où ils ne l'utilisent pas. Lorsqu'il est impossible de louer ou que cela génère moins de rentrées d'argent que prévu, les propriétaires de la maison se retrouvent avec un investissement défectueux.
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Faites la liste de toutes les dépenses. Additionnez toutes les dépenses potentielles relatives à la propriété d'une maison. Pourrez-vous assumer toutes ces dépenses avec le budget que vous avez prévu ? Oui, vous allez vous constituer un capital avec cette maison secondaire, mais si cela vous laisse à court d'argent chaque mois, il serait préférable d'attendre que vous ayez terminé de rembourser votre premier prêt hypothécaire, par exemple. Voici quelques dépenses à prendre en compte.
- Les impôts fonciers. Ils sont différents selon les pays. Si l'impôt foncier est anormalement élevé dans la ville qui vous intéresse, regardez le taux d'impôt foncier des villes voisines. Vous pourriez économiser beaucoup d'argent sur les impôts fonciers en achetant simplement dans une ville proche de l'endroit qui vous intéresse et qui n'a pas un taux d'imposition trop élevé.
- Les services de base. Ils seront certainement moins élevés si la maison est inoccupée une grande partie de l'année, mais ils ne doivent pas être négligés.
- Les frais d'entretien, d'agrandissement. Une maison est une chose vivante, elle grandit, vieillit, demande de l'entretien. Dans les dépenses, vous devez prendre en compte les frais de rénovation et d'entretien, tels que l'aménagement paysager. Le jardin d'une maison secondaire doit être entretenu si vous avez des locataires ou si vous êtes absent une partie de l'année. Pendant les mois d'été, les herbes hautes et les pousses sauvages sont un indicateur que la propriété est inoccupée. Pendant les mois d'hiver, un terrain non déneigé et des chemins non dégagés sont des invitations au vandalisme.
- Une assurance augmentée. Le cout de l'assurance peut être plus élevé si votre propriété est vacante une partie de l'année ou si vous avez des locataires.
- Le service de gestion des biens immobiliers. Une agence de gestion des biens immobiliers doit être un facteur pris en compte dans vos calculs de dépenses, particulièrement si votre maison secondaire est loin de votre résidence principale. Si vous louez la propriété, vous devrez vous arranger pour que quelqu'un s'occupe de vos locataires. Si vous avez une maison de vacances éloignée, vous devez vous assurer que quelqu'un va contrôler le gel des tuyaux en hiver ou les fuites dans le toit et tous les autres dommages possibles qui pourraient être causés pendant votre absence.
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Ne vous engagez pas nécessairement dans les mêmes crédits d'impôt que ceux que vous avez contractés pour votre résidence principale. Adressez-vous aux impôts pour trouver quelles sont les implications financières causées par une résidence secondaire. Pour la plupart des gens, les impôts d'une maison secondaire prédominent sur les crédits d'impôt, en particulier si vous passez plus de temps dans la maison que vous ne la louez.
- Par exemple, si vous louez votre maison pendant moins de 14 jours, vous n'avez pas besoin de déclarer ces revenus. Si vous occupez votre maison pendant moins de 14 jours par an, votre propriété est considérée comme une affaire et vous pouvez déduire jusqu'à 20 000€ d'impôts par an.
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Consultez un conseiller financier avant de vous engager dans l'achat d'une maison secondaire. Un conseiller financier pourra vous donner des informations exactes et à jour sur les déductions d'impôts, les prêts, les taux d'intérêt, etc. Par exemple, vous pouvez espérer une hypothèque plus chère, avec un plus grand taux d'intérêt, indépendamment de votre historique de crédit, une maison secondaire coute généralement plus cher à assurer ^{[2]
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Source de recherche}.

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Partie 2

Partie 2 sur 3:
Prendre la bonne direction

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Pensez d'abord à louer dans la région où vous voulez acheter. Beaucoup de gens font l'erreur d'acheter une propriété sur un marché immobilier d'un endroit qu'ils ne connaissent pas et dont ils finissent par se rendre compte qu'ils n'en ont rien à faire. Même si vous considérez votre maison secondaire comme un investissement et que vous comptez la louer, elle pourrait devenir sur le long terme l'endroit où vous vivrez, même quelques semaines par an. Louez ne serait-ce que quelque temps dans cette même région pour être sûr que vous vous y sentirez bien.
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Parlez aux habitants de la région et devenez-en un vous-même. Trouvez ce qu'aiment les locaux de cette région ; quels sont les endroits qu'ils préfèrent ; depuis combien de temps ils vivent là, etc. Les locaux vous donneront un très bon aperçu de la qualité de vie dans la région. Utilisez ces informations pour déterminer si l'achat d'une propriété dans cette région est un bon investissement sur le long terme.
- Devenez un local vous-même (lorsque vous louez pendant quelque temps) de façon à rechercher les facteurs qui pourraient augmenter la valeur de votre bien potentiel :
  - la proximité de bonnes écoles
  - des services de transport performants
  - des zones commerciales
  - la proximité d'un hôpital, de la police et des pompiers
  - pas de délinquance
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Cherchez ce que la concurrence propose dans cette région. Les prix des maisons comparables devraient vous donner un bon aperçu du prix moyen des maisons de cette zone. Vous devriez vous adresser directement aux agents immobiliers pour obtenir ces données. Le chiffre clé est le prix de vente plutôt que le prix affiché ^{[3]
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Source de recherche}. Utilisez ces prix comme référence approximative, car les 4 lits et 3 salles de bain en bas de la rue vendus pour 500 000€ ne veulent pas dire que ceux que vous visez vaudront le même prix.
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Commencez à vous familiariser avec les responsabilités d'un propriétaire, si vous avez l'intention de louer. Si vous voulez louer votre maison secondaire afin de vous constituer un capital, vous devez savoir ce qu'on attend de vous. Ne vous placez pas en mauvaise posture juste parce que vous avez été paresseux ou volontairement ignorant, vous risquez de subir un retour du bâton. Voici quelques petites choses sur lesquelles vous devez vous renseigner en tant que futur propriétaire.
- Comment expulser un locataire ou mettre un terme à un contrat de location.
- Apprendre les lois de votre pays sur les dépôts de garantie, ce qu'ils peuvent couvrir : nettoyage, loyer non payé, dégât excessif, et ce qu'ils ne peuvent pas couvrir : mise à niveau, usure normale et détérioration, rénovation ^{[4]
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  Source de recherche}.
- Savoir comment mettre la maison en location et sélectionner les locataires. Les lois antidiscrimination vous obligent à suivre un protocole.
- Connaitre vos devoirs concernant la réparation et l'entretien de votre maison.
- Dégager votre responsabilité par rapport aux accidents des locataires. Vous êtes responsable de tout accident grave que peut subir un locataire dans la mesure où il faut s'assurer dans le plus bref délai ^{[5]
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  Source de recherche}.
- Connaitre les droits des locataires, en particulier en ce qui concerne la vie privée. Dans beaucoup de pays, vous devez donner au locataire un préavis de 24 heures si vous avez l'intention de faire visiter votre propriété, sauf dans les cas d'urgence ^{[6]
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  Source de recherche}.
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Trouvez un agent immobilier. Un bon agent immobilier, qui doit avoir au moins 5 ans d'expérience dans la région où vous cherchez, saura vous accompagner tout au long de votre achat ^{[7]
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Source de recherche}. L'agent vous aidera à réduire votre zone de recherche jusqu'à ce que vous ayez bien défini ce qui vous convient. Ensuite, une fois que vous avez finalisé votre achat, un bon agent immobilier restera en contact avec vous après la vente. C'est très important pour les propriétaires dont la résidence principale est loin de la résidence secondaire.

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Partie 3

Partie 3 sur 3:
Finaliser la transaction

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Assurez votre financement avant de vous décider sur une maison. Avoir préalablement défini et ficelé le montage financier vous permettra de savoir exactement quel type de maison vous pouvez acheter. Étant donné que ce sera probablement votre deuxième prêt, attendez-vous à payer un plus grand taux d'intérêt. Après avoir fixé le budget total, épargnez de l'argent pour rembourser l'acompte.
- En vue d'obtenir le second prêt, les prêteurs vont souvent chercher à avoir un ratio de la dette par rapport aux revenus des ménages de 36 % ^{[9]
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  Source de recherche}. Cela signifie que votre dette totale, qui comprend le premier prêt, devrait représenter environ un tiers de l'argent que vous gagnez chaque mois. Par exemple, les propriétaires qui gagnent 7 000 € par mois et qui payent 2 500 € de dette ont un ratio de 35 %.
- Préparez-vous à verser un acompte de 20 % du prix d'achat. Cet argent doit venir de votre épargne personnelle ou du capital de votre résidence principale. Vous devriez aussi penser à emprunter de l'argent sur votre plan d'assurance vie ou sur votre plan d'épargne retraite.
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Faites une offre. Faites une offre sur la maison secondaire de vos rêves. Attendez-vous à faire plusieurs offres qui seront surenchéries avant l'offre finale.
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Faites les démarches pour assurer votre nouvelle maison. Votre seconde maison est un investissement que vous voudrez protéger. Voici quelques petites choses à faire pour assurer votre nouveau bien.
- Faites faire une inspection de la maison avant de l'acheter. Ainsi vous serez au courant d'un éventuel problème persistant ou d'un dégât que le vendeur n'a pas mentionné avant de vendre.
- Contractez une police d'assurance.
- Contractez une assurance contre les risques naturels (tremblement de terre, inondation, incendie, etc.).
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Conseils

Vous n'avez rien à perdre à lier des liens avec les autorités locales et les voisins de l'endroit où vous souhaitez acheter votre seconde maison, particulièrement si vous n'y êtes pas souvent. Si les voisins vous connaissent, ils vous contacteront plus facilement s'ils remarquent quelque chose d'anormal.
Lisez des livres vous expliquant comment devenir propriétaire si vous voulez louer votre seconde maison. Faites des recherches sur les règlementations de votre pays avant de vous engager dans une démarche de location. La location doit obéir à des règles de sécurité, comme l'installation de détecteurs de fumée et d'issues de secours. Ce sont des petits détails, mais à moins d'être à l'aise sur ce sujet, vous devrez payer un professionnel pour faire les aménagements nécessaires dans votre deuxième maison si elle ne satisfait pas les exigences de sécurité.
Contactez des agents immobiliers de la région où vous cherchez à acheter. Demandez-leur quels sont les biens immobiliers de la région. C'est aussi une bonne idée de se renseigner sur l'économie locale dans la mesure où elle peut avoir un gros impact sur la valeur de votre bien.

Avertissements

Vous devriez prendre les précautions maximales pour l'assurance contre les risques naturels de votre seconde maison, même si ce n'est pas obligatoire. Comme vous ne serez pas tout le temps présent, vous avez besoin d'une assurance complète contre les incendies, les vols et les risques naturels, tels que les inondations et les tempêtes.
Si vous prévoyez de louer votre résidence, prévoyez une assurance supplémentaire.