Comment remplir un contrat de vente ou d'achat

Coécrit par Clinton M. Sandvick, JD, PhD

Le contrat de vente est l'une des conventions les plus utilisées dans le cas de cessions de biens immobiliers. Il est rédigé une fois que l'acheteur fait une offre et que le vendeur l'accepte. Ce type de contrat définit les termes principaux, comme le montant du dépôt, la date de clôture et toute situation particulière qui justifierait l'annulation de l'accord ^{[1]
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Source de recherche}. Généralement, ce document est établi par un notaire ou l'agent fiduciaire qui s'occupe du processus de clôture de la transaction. Si vous vendez votre propre maison, vous allez devoir rédiger ce type de convention. N'oubliez pas de consulter un juriste qualifié afin de lui présenter votre projet.

Partie 1

Partie 1 sur 6:
Se préparer à rédiger le contrat

1
Adoptez le format approprié. Il est important de dactylographier le contrat de vente pour des questions de lisibilité. Vous n'aimeriez pas que l'autre partie pense que vous cachez des informations en utilisant de petites polices. Alors, utilisez un format et un style de caractères lisibles comme la police Times New Roman, de taille 12 points qui est d'ailleurs très populaire.
- Si vous envisagez d'utiliser une convention de vente plus d'une fois, essayez de créer un modèle à partir duquel seront créés tous vos contrats. Prévoyez des lignes vides pour les renseignements qui changeront d'un contrat à l'autre, notamment le prix d'achat et le nom de l'acheteur.
2
Insérez un titre. Centrez le titre du document entre les marges gauche et droite, en haut de la page. Vous pouvez proposer comme titre Contrat de vente ou Convention d'achat de biens immobiliers ^{[2]
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Source de recherche}.
3
Identifiez les parties impliquées. Il est important de préciser dès le début du document qui est l'acheteur et qui est le vendeur. Prévoyez des lignes vierges pour le remplissage des noms ou faites un bref paragraphe comme suit :
- [insérez le nom de l'acheteur] (Acheteur), offre et convient d'acheter auprès de [insérez le nom du vendeur] (Vendeur), selon les modalités et les conditions énoncées dans le présent document, les biens légalement décrits comme [insérez la description officielle] ^{[3]
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  Source de recherche}.
4
Faites la description officielle du bien à vendre. Dans le contrat, vous devez décrire fidèlement le bien en question. Par conséquent, essayez de trouver la description juridique du bien, laquelle figure dans le titre de propriété. Vous pouvez vous adresser à votre notaire ou vous rendre au service de la publicité foncière dont dépend votre bien pour obtenir une copie du titre de propriété.
- Consultez cet article pour obtenir de plus amples renseignements.
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Partie 2

Partie 2 sur 6:
Expliquer les questions liées au prix d'achat et au paiement

1
Indiquez le prix d'achat du bien. Par exemple, vous pouvez écrire quelque chose comme ceci, le prix d'achat est de [insérez le prix]. Une fois que l'argent est crédité, la somme restante sera payée par l'acheteur à la clôture de l'accord^{[4]
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Source de recherche}.
2
Identifiez toute somme versée par le client avant la livraison du bien. Les arrhes sont une forme de caution. Cela prouve en quelque sorte que l'acheteur veut réellement acquérir le bien. Sans le versement des arrhes, un acheteur potentiel pourrait prétendre vouloir acheter un certain nombre de maisons ^{[5]
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Source de recherche}. Incluez une clause décrivant le montant des arrhes à verser et la date limite de dépôt.
- Voici un exemple de clauses que vous pourriez proposer : les arrhes de [insérez le montant] doivent être versées à l'agent fiduciaire [insérez le nom de l'agent et son adresse] sous forme de chèque ou de mandat. L'acheteur doit verser les paiements à l'agent au plus tard à 15 h 30, cinq jours civils après que le vendeur ait accepté ce contrat ^{[6]
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  Source de recherche}.
- Vous devriez également préciser que les sommes d'argent versées avant la livraison du bien immobilier seront créditées au prix d'achat.
3
Abordez la question du financement. Identifiez la source de financement de l'acheteur et demandez-lui un justificatif prouvant qu'il remplit les conditions pour bénéficier d'un financement. Généralement, une lettre émise par une banque ou un prêteur est une preuve suffisante.
- Par exemple, si l'acheteur utilise du liquide, écrivez ce qui suit : il s'agit d'une offre en liquide. Le solde du prix d'achat sera réglé à la transaction par chèque certifié. Il est également possible de demander à l'acheteur de joindre une lettre de vérification pour indiquer les fonds dont il dispose déjà.
- Si l'acheteur obtient un prêt, indiquez le type de prêt (par exemple, un emprunt venant d'une agence gouvernementale, un prêt conventionnel, etc.). Demandez-lui également une lettre sur le statut du prêt et indiquez la date limite de réception de la lettre.
4
Énumérez les articles inclus dans la vente. Une maison peut être vendue avec des biens personnels à l'intérieur ou des biens « rattachés ». Ces derniers incluent toute amélioration apportée à la propriété et ne pouvant pas être enlevée, comme les étagères installées dans le mur ou une cheminée. Identifiez tous les biens ou articles rattachés à la propriété mise en vente, tels que ^{[7]
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Source de recherche} :
- la moquette
- les appareils d'éclairage et les ampoules fixées
- les miroirs
- les équipements de chauffage et de refroidissement
- la robinetterie
- les ventilateurs de plafond
- les portes
- les fenêtres, grilles et doubles-fenêtres
- les appareils électroménagers encastrés
- le système de sécurité
- les habillages de fenêtres
- les auvents
- la clôture
5
Identifiez les articles ne faisant pas partie de la vente. Si le vendeur décide d'emporter quelque chose, assurez-vous de l'inclure dans la convention de vente. Il pourrait vouloir emporter ses appareils ménagers. Si tel est le cas, énumérez-les.
- Précisez également tout objet loué dans la maison ^{[8]
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  Source de recherche}. L'acheteur doit savoir que ces biens n'appartiennent pas au vendeur.
6
Précisez si l'acheteur souhaite vendre sa maison. Cette mesure est très importante. Il est souvent irréaliste de s'attendre à ce que quelqu'un achète une maison s'il ne vend pas sa maison actuelle. Si vous incluez une telle mesure, l'acheteur pourrait ne plus s'intéresser à votre offre. Par ailleurs, l'offre pourrait ne pas être conditionnée à la vente de la maison actuelle de l'acheteur. Quoi qu'il en soit, donnez plus de précisions sur la question ^{[9]
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Source de recherche}.
- La présente offre est subordonnée à la vente de la propriété actuelle de l'acquéreur qui est située à [insérez le lieu] dans un délai de [insérez le nombre de jours] jours.
- La présente offre n'est pas subordonnée à la vente de la propriété de l'acheteur.
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Partie 3

Partie 3 sur 6:
Décrire les couts finaux dans le cadre de l'accord

1
Précisez les couts que le vendeur doit payer. En général, le vendeur doit payer tous les prêts ou toute l'hypothèque existants. De plus, il doit verser des commissions immobilières, l'assurance de titres de propriété avec l'acheteur au bénéfice des prestations, ainsi que le solde sur les articles loués qui sont encore dans la propriété. Lors de la signature du contrat, il transfèrera également à l'acheteur toute caution locative existante^{[10]
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Source de recherche}.
2
Décrivez les frais que l'acheteur doit payer. L'acheteur peut payer les frais d'enregistrement de l'acte de fiducie, les frais de transaction applicables aux associations, les droits de mutation, l'assurance (risque et autres), les frais de règlement de succession et ses propres frais d'emprunt ^{[11]
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Source de recherche}.
3
Indiquez la partie qui paiera les taxes. La propriété pourrait se vendre au milieu de l'année d'imposition courante. Par conséquent, vous pourriez vouloir calculer les impôts au prorata. Précisez si les taxes seront calculées au prorata et sur quoi sera fondée la répartition proportionnelle.
- Par exemple, le calcul proportionnel peut être fondé sur les taxes de l'année précédente, sur un montant convenu ou sur les renseignements les plus récents de votre département ^{[12]
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  Source de recherche}.
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Partie 4

Partie 4 sur 6:
Décrire le processus d'inspection

1
Avertissez l'acheteur d'obtenir une inspection. Le processus d'inspection fait partie intégrante de l'achat d'une maison. Incluez une clause selon laquelle l'acheteur reconnait avoir été avisé de faire inspecter la maison.
- Voici à quoi cela pourrait ressembler : l'acheteur reconnait qu'il a été avisé de louer à ses propres frais les services d'un professionnel pour inspecter la propriété. Laissez ensuite un peu d'espace pour que l'acheteur puisse y apposer ses initiales ^{[13]
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  Source de recherche}.
2
Précisez si la vente est subordonnée à une inspection. Il arrive parfois que l'acheteur veuille s'assurer d'obtenir une inspection avant de finaliser l'accord. Si tel est le cas, indiquez que la vente est conditionnelle à l'inspection de la maison.
- Par exemple, écrivez ceci : la présente offre est conditionnelle à ce que l'acheteur obtienne une inspection de la propriété et reçoive des rapports à ses propres frais. L'inspection peut inclure les conditions structurales, mécaniques, parasitaires et physiques de la maison. Un avis écrit doit être envoyé au vendeur ou à son agent dans les 5 jours ouvrables suivants l'acceptation du présent contrat ^{[14]
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  Source de recherche}.
- L'acquéreur peut également renoncer à l'inspection. En pareil cas, prévoyez une ligne pour permettre à l'acheteur de parafer le document pour indiquer qu'il renonce à l'inspection.
3
Définissez les options possibles en cas d'insatisfaction. Vous pourriez recevoir un mauvais rapport de l'inspection. Dans ce cas, l'acheteur pourrait ne pas vouloir conclure la vente telle quelle. Par conséquent, vous devriez expliquer les différentes options qui se pressentent à chaque partie ^{[15]
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Source de recherche}.
- L'acheteur pourrait accepter les conditions.
- Le vendeur pourrait y apporter des modifications et fournir une attestation attestant que les conditions ont été corrigées.
- Les deux parties pourraient ensuite trouver un arrangement.
- Si le vendeur ne propose rien, l'accord est annulé dans un délai d'un certain nombre de jours après réception des rapports.
4
Recommandez à l'acheteur de mener une étude. Vous devriez prévoir une clause selon laquelle l'acheteur reconnait avoir été avisé de la réalisation d'une enquête. S'il y renonce, précisez cette information. Demandez-lui d'apposer ses initiales à côté de toute renonciation ^{[16]
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Source de recherche}.

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Partie 5

Partie 5 sur 6:
Faire les promesses

1
Énumérez les affirmations du vendeur. Il s'agit des énoncés des faits que le vendeur garantit au moment de la conclusion du contrat. Si les faits se révèlent être faux, l'acheteur est généralement en mesure d'annuler le contrat ou d'intenter un procès. Tâchez d'énumérer les affirmations du vendeur. Des affirmations comme les suivantes sont typiques ^{[17]
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Source de recherche} :
- l'absence d'infraction aux règles d'urbanisme, aux normes antiincendie et aux codes de construction,
- le bâtiment ne se trouve pas dans une plaine alluviale ou dans une zone inondable en particulier,
- l'absence de dispute de ligne de frontière,
- l'absence de violation des lignes de retrait, des limites de propriété ou des servitudes.
2
Décrivez l'acte symbolisant le transfert de propriété. En règle générale, le vendeur transfèrera un acte de garantie générale à l'acheteur. L'acte de garantie permet au vendeur de déclarer pratiquement qu'il est le propriétaire légitime de la propriété, qu'il a le droit de transférer le titre et que personne ne peut la prendre. Dans le cas où ces promesses seraient fausses, l'acheteur pourra intenter des poursuites pour obtenir une compensation ^{[18]
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Source de recherche}.
- Votre clause pourrait être la suivante : le vendeur transmettra un titre de propriété valable et commercialisable à l'acheteur par un acte de garantie générale valide ^{[19]
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  Source de recherche}.
3
Décrivez comment le risque de perte sera transféré. La maison qui a été vendue pourrait bruler entre la date à laquelle le contrat a été signé et la date à laquelle il a été conclu. Qui va donc supporter le risque ? Si vous prévoyez une telle section, vous pourrez l'expliquer.
- Voici à quoi pourrait ressembler une telle clause : le vendeur est responsable de toute perte ou tout dommage avant la clôture du contrat ^{[20]
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  Source de recherche}.
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Partie 6

Partie 6 sur 6:
Finaliser l'accord

1
Incluez une clause de résolution des litiges. Tout différend entre les deux parties peut être examiné par les tribunaux. Toutefois, vous pouvez aussi choisir, à l'avance, de résoudre toute sorte de différends par la médiation. Incluez une convention de médiation dans le contrat d'achat et de vente.
- Voici à quoi cela pourrait ressembler : tout différend découlant de la présente convention ou s'y rapportant sera soumis à un service de médiation privé. Les frais de médiation seront partagés de manière égale entre les deux parties ^{[21]
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  Source de recherche}.
2
Précisez les dates de l'acceptation et de la clôture du contrat. L'offre de vente ne dure pas indéfiniment et c'est la raison pour laquelle on inclut souvent dans les conventions d'achat et de vente une date limite d'acceptation et de clôture. Précisez ces dates dans votre contrat.
- Par exemple, vous pourriez écrire ceci, la présente offre est annulée si elle n'est pas acceptée par écrit par le vendeur au plus tard le [insérez l'heure et la date]. La clôture de la vente aura lieu [indiquez le nombre de jours] après réception par l'acheteur d'une copie du document montrant le titre commercialisable ou celui montrant le titre assurable. Cette offre est faite à [insérez l'endroit] le [insérez la date].
- Insérez une ligne de signature pour l'acheteur sous cet énoncé.
3
Prévoyez une section pour montrer que le vendeur a accepté l'offre. Vous devez également prévoir une disposition selon laquelle le vendeur déclare explicitement qu'il accepte le contrat. S'il doit payer des frais de courtage, veillez à inclure ces renseignements ici.
- Voici à quoi cela pourrait ressembler : l'offre d'achat du bien immobilier susmentionné est par la présente acceptée conformément aux modalités précisées ci-dessus. Le soussigné convient par la présente de payer les frais de courtage qui s'élèvent à [insérez le montant] à [insérez le nom du courtier] conformément au contrat de vente en vigueur.
4
Présentez votre projet à un avocat. Le présent article décrit comment rédiger un contrat de base d'achat et de vente. Vos besoins peuvent varier. Pour être sûr qu'il ne manque rien dans le document, montrez-le à un avocat qualifié spécialisé exclusivement en droit immobilier.
- Le barreau de votre localité peut vous recommander un spécialiste en matière de droit immobilier ^{[22]
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  Source de recherche}.
- Une fois que vous aurez le nom d'un avocat en droit immobilier, appelez-le et prenez rendez-vous. Demandez auparavant le montant de ses honoraires.
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