Dispositif Scellier

La « loi Scellier » est issue de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors du dernier trimestre de l’année 2008.

À la suite d'un amendement déposé par le député François Scellier[7], un article est introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008[8], avec ajout de l'article 199 septvicies au Code général des impôts[9].

L'objectif de « loi Scellier » était de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui ont disparu depuis la fin de l'année 2009. À partir du 1^er janvier 2009, grâce à la « loi Scellier », les investisseurs peuvent choisir entre la défiscalisation avec la « loi Scellier », et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Les investissements concernés par la réduction d'impôt au titre de la loi Scellier sont :

• un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA);
• la construction d’un logement ;
• la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
• la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
• l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement ;
• la souscription au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.

Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier dépendent d'une location du bien pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale[10]. Dans ce cas, ils permettent :

• Une réduction d’impôt, pour les acquisitions de biens neufs, pendant 9 ans, équivalente :
  • à 25 % du prix du logement du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2010;
  • à 22% à partir du 1^er janvier 2011 pour les logements labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) et à 13 % pour les autres logements;
  • et à 13% à partir du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012 pour les logements labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) et à 6 % pour les autres logements[11];
  • En cas de location durant neuf ans dans le secteur intermédiaire (c'est-à-dire avec un plafond de location plus restrictif; ET un plafond de ressources du locataire qui n'existe pas pour le normal), les taux sont identiques, mais il est alors possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt sera alors de 6 % par période triennale (2% par an) du prix du logement du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2010, de 5 % du prix du logement du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2011 et 4% du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2012. En outre, le propriétaire bénéficier alors d'une exonération de 30 % de loyers perçus.
• La réduction d’impôt Scellier est étalée sur 9 ans, à raison d'un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 € en 2010, une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.

• Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

• En Scellier normal il n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de location en fonction de la superficie habitable (ex: en zone A 23,16 €/m²). En Scellier intermédiaire il y a par contre un plafond de ressources du locataire à respecter (ex: en zone A 47488 € par an pour une personne seule) ET un plafond de location en fonction de la superficie habitable plus restrictif (ex: en zone A 18,53 €/m²). En contrepartie, le bailleur peut déduire 30 % de ses revenus fonciers d'office et bénéficier s'il continue la location en intermédiaire du dispositif de prolongation à l'issue des neuf ans. Le plafond de loyer est variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier.

• La valeur de la réduction est plafonnée à 300 000 euros (s'il y a des travaux à effectuer, c'est la somme totale de l'achat du bien et des travaux qui doit être inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s'il n'appartient pas au foyer fiscal. En outre un second plafond s'applique par mètre carré habitable selon la zone (5000 €/m² pour la zone A).

• Un logement ne peut être revendu durant la période du respect des engagements imposés par la loi de neuf ans. Le non respect des obligations a pour conséquence la restitution de l'intégralité des impôts économisés. Exceptions : il n’y a pas de conséquences fiscales en cas de revente pour décès, licenciement ou invalidité. En cas de revente dans une prolongation triennale, c'est l'intégralité des impôts économisés depuis la début de la prolongation qui est repris.

• En cas d'anomalie, l'intégralité des avantages fiscaux est réimposé au titre de l'année où intervient l'erreur, y compris ceux déduits par le passé au titre d'une année atteinte par la prescription !
  • Plus précisément le fisc dispose du délai normal de trois ans pour s'apercevoir de l'erreur, que celle-ci soit due aux conditions initiales (un logement non éligible) ou intervienne au cours des neuf ans (nouveau bail avec plafond de loyer non correct) : si l'erreur est découverte, le fisc réimposera sur l'année de l'erreur (non prescrite de fait), l'intégralité des déduction opérées depuis le début du régime ! Si l'erreur n'est pas détectée dans les trois ans, les rectifications restent possibles, mais uniquement sur les années non prescrites, et donc sans rapporter les avantages obtenus prescrits.