Marché immobilier français

En 1914, avec le blocage des loyers, commence un régime de contrôle, qui sera constamment prorogé jusqu’à la Seconde Guerre mondiale. Alors que la progression des loyers ne suit pas le coût de la vie, « les propriétaires réagissent en sacrifiant l'entretien des immeubles ; la construction, malgré les encouragements spécifiques, est indirectement freinée »[8]. Entre les deux guerres, le rythme de renouvellement des logements a baissé de moitié par rapport à la période avant 1914, et la proportion de logements vétustes a augmenté[8].

Le marché immobilier français a été profondément déstructuré par la Seconde Guerre mondiale. La loi de 1948 qui instaurait la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés a eu une influence importante sur ce marché, notamment en favorisant la construction dans les villes. Les prix ont alors rebondi rapidement vers leurs standards historiques.

Tunnel de Friggit : historique de l'indice des prix immobiliers français 1965-2011.

Depuis 1965, les prix de logements en France ont fait preuve d'une relative stabilité par rapport au revenu par ménage. Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a observé que les prix des logements étaient reliés à la croissance des revenus des ménages et qu'ils oscillaient avec une marge de 10 % autour d'une tendance longue (tunnel de Friggit). Les prix en France ont été confinés dans le tunnel pendant plus de 37 ans, jusqu'en 2002.

Une exception concerne les prix des logements dans la région parisienne, puisque ceux-ci sont en effet très largement sortis de ce tunnel en 1988 pour atteindre un maximum (plus de 50 % au-dessus de la tendance historique) en 1991. La spéculation immobilière entretenue par les marchands de biens est souvent tenue comme responsable de ce pic. À ce boom succédera une correction violente connue comme le krach immobilier de 1991, où les prix baissèrent fortement (de 30 % à 40 % dans certains secteurs) jusqu'en 1997.

Entre 1987 et 1991, les prix de l'immobilier se sont envolés essentiellement à Paris, en région parisienne et sur la Côte d'Azur avec une spéculation importante des marchands de biens, en corrélation avec l'expansion économique en 1988 et 1989. Après le krach d'octobre 1987, relativement indolore, les investisseurs se sont intéressés à tous les placements possibles, en étant aiguillonnés par la bulle financière et immobilière japonaise des années 1980.

Comme l'illustre la Figure A, l'indice des prix immobiliers en francs constants à Paris augmente très rapidement au cours des années 1988 et 1989 pour atteindre une valeur proche de 200 en franc constants, soit une augmentation de 85 % de 1985 à 1989. Cette augmentation est totalement décorrélée de l'évolution de l'indice global des loyers en France et bien supérieure à l'évolution des loyers parisiens selon les enquêtes nationales du logement (ENL). En août 1990, la guerre du Golfe marque un coup d'arrêt au gonflement de cette bulle. En 1991, les ventes sont très inférieures à leur niveau moyen, marquant le début du krach immobilier. Comme le montre la boucle de Joseph Comby – Figure B – le début de la crise est caractérisée par un effondrement des ventes à prix constants, un phénomène souvent observé en fin de cycle haussier. Dans les années suivantes, de 1992 à 1996, les prix de l'immobilier dans l'ancien baissent constamment pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays ce qui permettra un redémarrage du volume des ventes. Ainsi, les prix ont baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris entre 1991 et 1996[9].

Au-delà de leurs effets, positifs ou négatifs pour les particuliers (selon qu'ils sont acquéreurs ou vendeurs d'immobilier), ces baisses de prix affectent durement les professionnels du secteur. Presque tous les promoteurs ou marchands de biens, même les plus grands, se trouvent en graves difficultés[10]. De même les banques qui les financent. Toutes les banques de la place supportent de lourdes pertes. Dans le seul secteur public sont touchés le Crédit Lyonnais, le Crédit Foncier, le Comptoir des entrepreneurs (Groupe AGF), l'UIC (Groupe GAN)[11].

La Figure C illustre une évolution similaire pour les prix et le volume des ventes des logements neufs en Île-de-France.

• 
  Figure A
  Évolution des prix par rapport à l'évolution de l'indice des loyers parisiens et français durant les années 1990

  • Prix des appartements anciens (à Paris)
  • Indice des loyers à Paris
  • Indice des loyers en France
• 
  Figure B
  Boucle dite de Joseph Comby à savoir la relation entre prix/nombre de transactions pour les appartements anciens à Paris pour les années 1990-1998.
• 
  Figure C
  Relation entre prix/nombre de transactions pour les logements neufs en Île-de-France durant les années 1990.

Sur l'ensemble du territoire français, les prix des maisons et des appartements ont augmenté d'abord lentement entre 1997 et 2001, puis de plus en plus fortement entre 2002 et 2007.

Pendant ces 10 années, les prix de l'immobilier français ont finalement été multipliés par 2,5 voire 3, soit 150 % à 200 % de hausse, en fonction des périmètres géographiques (142 % selon Libération[12], 155 % sur le territoire national et 191 % à Paris selon la BNP[13]).

Fin 2007, les prix étaient près de 20 % plus élevés qu'à la veille du krach immobilier de 1991.

Historique des transactions en milliers d'unités du marché immobilier Français 1992-2011.

Certains observateurs perçoivent, dès l'année 2007, les premiers signes d'un ralentissement du nombre de transactions, suivi d'une légère baisse des prix :

• Chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxième trimestre 2007 (- 12 % selon la Fédération des promoteurs immobiliers)
• Brutale augmentation des stocks de logements invendus au deuxième trimestre 2007
• Ralentissement de l'immobilier européen[14]
• Baisse des prix de 1,5 % en juillet et 1,4 % en août selon la FNAIM

C'est toutefois à partir de l'année 2008 que les professionnels de l'immobilier français s'accordent à parler d'une baisse générale des prix et de l'activité immobilière :

• Baisse des loyers au premier semestre 2008, (Century 21)[15],
• Baisse de 25 % du volume des ventes dans l'ancien au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007, et baisse de 34 % du marché du logement neuf (statistiques des notaires)[16],
• Baisse de 23,3 % du nombre de permis de construire (111 342 unités) au 3^e trimestre 2008 par rapport au 3^e trimestre 2007, et recul du nombre de mises en chantier de 8,1 % (- 11,8 % sur 12 mois) (ministère de l'Écologie)[17],
• Chute des prix de - 6,5 % au 4^e trimestre 2008 (- 5,9 % à Paris) (Century 21)[18].

Indice INSEE des prix immobiliers (1998-2011).

Les prix de l'immobilier ancien ont finalement baissé de 3 % en 2008 puis de 7 % en 2009, ce qui représente selon la banque HSBC "le recul le plus important depuis le milieu du XX^e siècle"[19].

Relation entre le nombre de transactions et le prix moyen pour le marché des appartements anciens à Paris 1985-2011 illustrant le caractère cyclique du marché immobilier.

Sans toutefois aller jusqu'à proposer un pronostic sur l'évolution du marché immobilier, le journal Le Monde parle sans ambiguïté d'une « bulle immobilière française », et indique qu'en France, celle-ci « est loin d'être résorbée : les prix sont élevés et l'endettement des Français est à son plus haut, passé de 50 % du revenu disponible en 1998, à 74 % aujourd'hui »[20].

Afin de juguler ce marché, le Fonds monétaire international a suggéré aux pouvoirs publics de « limiter le taux d'endettement immobilier maximal des ménages »[21].

L'année 2010 génère finalement une forte augmentation des prix de l'immobilier. Environ + 10~15 % pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l'immobilier anciens[22].

Le centre d'analyse stratégique qui a pour mission d'éclairer le gouvernement sur ses orientations en matière économique reconnaît l'existence d'une bulle immobilière spéculative en 2011[23].

Le marché immobilier, après le rebond des années 2010-2011, est en petite forme au cours de l'année 2012. Le volume des transactions en 2012 s'établit à 709 000 transactions dans l'immobilier ancien en forte baisse par rapport à 2011 (– 12 %). La baisse du volume des transactions est en réalité plus importante, la réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières a en effet eu pour effet de booster le marché début-2012. Sur la période février 2012 à février 2013 le volume des transactions s'établit en recul de – 22 %[24].

Le prix moyen du m² en France enregistre une baisse de 1,9 % sur un an à 2 614 € contre 2 690 € en 2011 (son plus-haut historique alors). Dans un marché globalement à la baisse (y compris en Île-de-France), seules deux régions tirent leur épingle du jeu : la Champagne-Ardenne (+ 0,1 %) et la Provence-Alpes-Côte d’Azur (+ 1,9 %). Même l'immobilier parisien est touché par la baisse des prix qui plafonnent en août 2012 avant de reculer doucement. La baisse des prix est en partie amortie par la chute des taux d'intérêt amorcée en 2012 : les emprunteurs, bénéficiant de conditions de crédit favorables, voient leur pouvoir d'achat immobilier croître, comme en témoigne l'augmentation de la surface moyenne acquise (81,1 m² contre 79,4 m² en 2011)[25]^,[26].

La tendance se poursuit en 2013 avec un faible recul des prix (– 1,8 % sur un an selon le réseau Century 21). Comme en 2012, l'Île-de-France n'échappe pas à la baisse (– 2,9 %) mais c'est en province que les baisses sont les plus spectaculaires, notamment en Pays de la Loire (– 7,8 %) et Franche-Comté (– 7,7 %). Seule la région Rhône-Alpes enregistre une très faible hausse des prix (+ 0,3 %). Le délai de vente s'établit en moyenne à 90 jours (contre 78 en 2011 et 95 en 2009 au cœur de la crise)[27]. Cependant, le marché immobilier se stabilise au cours de l'année 2013 et s'avère moins mauvais que prévu dans les prévisions initiales. Le volume de transactions s'établit à 723 000 ventes, en progression de 2,7 % par rapport à 2012 grâce à un net rebond au 4^e trimestre. L'augmentation des volumes de transaction est plus importante en Île-de-France (+ 5,4 %) qu'en province (+ 2,1 %)[28].

Les prix de l'immobilier recommencent à augmenter nettement à partir de 2016 et le marché immobilier connait une année 2016 très dynamique, porté par la faiblesse des taux d'intérêt. Les volumes de transactions repartent à un niveau rapide s'établissant à 838 000 ventes sur un an en septembre 2016, contre 755 000 un an plus tôt. Ce niveau record dépasse les précédents plus-hauts historiques de 2006 et début 2012. Cette hausse est portée à la fois par les primo-accédants et les investisseurs : deux catégories d'acheteurs nets qui n'ont pas de bien à revendre. Paris suit la tendance nationale et enregistre des volumes de transactions équivalents aux années fastes de l'immobilier parisien (entre 1999 et 2006)[29]^,[30].

À la fin mars-2017, les prix avaient augmentés de 5,2 % à Paris et de 2,3 % en province par rapport à mars 2016. Le prix du mètre-carré à Paris atteint 8 743 €, son plus haut historique. Les prix dans les principales villes françaises suivent la même pente et ré-atteignent leurs plus hauts historiques. Quelques villes (Marseille, Lille, Nice, Strasbourg) connaissent cependant des prix encore inférieurs à leur plus-hauts historiques[29]^,[30].

Dans les métropoles, l'augmentation des prix et le maintien de volumes élevés se poursuit jusqu'au début de l'année 2020.

L'année 2020 est marquée par les confinements qui ont empêché l'activité immobilière de se tenir pendant plusieurs mois, voyant une alternance de périodes à volumes presque nuls et de rattrapages. Les métropoles, qui tiraient le marché vers le haut, perdent légèrement de leur attrait au profit des villes plus petites et des zones rurales, davantage recherchées à la faveur de la généralisation des possibilités de télétravail. Globalement, en 2021, le marché continue de croître en volume et en valeur[31].

Jacques Friggit estime que le prix de l'immobilier a atteint en 2010 un niveau historiquement anormal, supérieur de 70 % à sa tendance historique par rapport au revenu par ménage. Il devrait à terme rejoindre cette tendance. Un scénario rapide consisterait en une baisse des prix (en euros courants) de 35 % en cinq à huit ans. Un scénario lent – moins probable mais qu'on ne saurait écarter – consisterait en des prix (en euros courants) qui resteraient constants pendant quinze à vingt ans[32]. Un scénario non prévu s'est pourtant déroulé de 2010 à 2019, une hausse continue des prix dans la plupart des grandes villes, donnant tort pour l'instant à la prophétie de Jacques Friggit.

Production de crédit à l'habitat (2003- Novembre 2010).

Dans une note de conjoncture novembre 2008, la banque BNP Paribas pronostiquait « une baisse des prix réels comprise entre 30 % et 40 % (…), à l'issue d'un ajustement qui s'étalerait sur plusieurs années »[33].

La banque de financement et d'investissement Natixis estimait en février 2010 que les prix en France étaient surestimés de 10 à 15 %. En s'appuyant sur une comparaison de l'évolution du prix des logements relatif au revenu dans différents pays occidentaux, elle estime que la correction des prix survenue récemment en France n'a pas été suffisante, et que ceux-ci devraient connaître « de nouvelles baisses »[34].

L'évolution de cet indice de 1997 à 2006 est représentée sur la figure suivante. Le graphique met en valeur la croissance et la sortie rapide du tunnel de Friggit. La période 2002-2005 où des hausses annuelles supérieures à 10 % ont été observées est particulièrement mise en valeur. Depuis 2005, la hausse des prix ralentit nettement. Selon les prévisions du BIPE, le glissement annuel sera de 6 % en 2006. Une autre enquête, publiée en décembre 2006 par Alexandre Mirlicourtois de l'institut Xerfi, prédit même une baisse de 25 % à l’horizon 2010[35].

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  Évolution des prix immobiliers en glissement annuel entre 1997 et 2011 (Source : Insee-Notaires)

Le graphique rapporte l'évolution de la capacité d'achat et la marge de solvabilité selon l'ancien indicateur de solvabilité issu de la chaire Crédit foncier-ESSEC[36]. La capacité d'achat moyenne est calculée comme la capacité d'achat en m² avec un taux d'effort moyen de 28 % et une durée de remboursement moyenne (19 ans). La capacité d'achat maximale est calculée pour un taux d'effort de 35 % et une durée maximale de 25 ans. La marge de solvabilité est la différence entre ces deux capacités. Au premier semestre 2006, la capacité moyenne d'un ménage primo-accédant éligible est de 48 m² en France métropolitaine, en baisse de 17 % par rapport à celle estimée au premier trimestre de l'année 2000. La marge de solvabilité n'est plus que de 14 m² en 2006 et est en forte diminution (48 % par rapport à l'année 2000). La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo-accédants.

Différents mécanismes ont permis d'amortir partiellement son impact durant cette période. Mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux d'intérêt d'environ 2,72 points entre les deux extremums (5,61 % le 19/01/2000 à 3,07 % le 23/09/2005)[37] et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser cette hausse des prix.

• 
  Évolution de l'indice de solvabilité des primo-accédants entre 1999 et 2006[36]

  • Capacité d'achat moyenne (en 2006 : 48,8 m²)
  • Marge de solvabilité
• 
  Indice de solvabilité au taux d'intérêt net d'inflation calculé par J. Friggit sur la période 1965-2010

  • France entière
  • Paris
  • Région parisienne
  • Province

Évolution du taux d'intérêt de l'obligation à 10 ans du Trésor français à taux fixe (source : Agence France Trésor[37]). Ce taux d'intérêt sert de référence aux établissements financiers pour les prêts immobiliers à taux fixes.

D'autres indices de solvabilité sont calculés et publiés par d'autres organismes financiers. Ils ont pour point commun de tous relever une dégradation de la solvabilité des ménages proche de celle observée lors du krach immobilier de 1991.

• Crédit agricole "En 2007, croissance zéro des prix de l’ancien"[38],
• BNP Paribas "Quelle fin de cycle pour l'immobilier français ?"[39],
• Jacques Friggit, CGEDD[40].

Le développement à grande échelle en France de l'Internet a modifié certaines pratiques sur le marché immobilier et créé le concept de d'une vitrine virtuelle élargie[42] sur une des plus grands marchés européens : dans un article du 17 mars 2009, le quotidien Le Figaro estimait que le patrimoine immobilier total des français s'élevait presque à 12500 milliards d’euros contre seulement 9100 milliards de capitalisation boursière en Europe[42]. Le changement d'attitude s'est effectué aussi bien du côté des consommateurs, en leur permettant à toute heure de la journée ou jour de la semaine de comparer les prix, voir des photos et obtenir des informations détaillées sur chacun des biens offerts à la vente, que du côté des agents immobiliers, qui ont été contraints de s'adapter en mettant en valeur le travail de « service-conseil »[43]. Certains sites généralistes comme Le Bon Coin publient les annonces des particuliers aux côtés de celles d’agences immobilières[42], donnant aux agences qui y participent une « visibilité beaucoup plus importante qu’à l’ère papier »[42], expliquant le fait que des réseaux d’agences se sont positionnés sur Internet[42], afin de conserver leur valeur ajoutée dans l’estimation des prix des biens en ligne, puis auprès du client fina l’accompagnement juridique et administratif, même si bien souvent lorsque le propriétaire fait lui-même les visites, les frais d’agence ont tendance à chuter[42]. Il a été estimé en 2010 par l'Institut Médiamétrie que plus de 80% des recherches immobilières commencent sur Internet, en raison de la présence de plus de 13,4 millions de visiteurs mensuels sur les sites immobiliers français[42] et du fait que 29% des internautes visitent régulièrement un site Internet consacré à l’immobilier[42].

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