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Este artículo fue coescrito por Srabone Monir, JD. Srabone Monir, Esq., es abogado del capítulo 32BJ del Sindicato Internacional de Empleados de Servicio. Recibió su doctorado en Derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de St. John en 2013. También es abogada acreditada por el Departamento de Asuntos de los Veterano a partir de 2015 y tiene licencia para practicar leyes en Nueva Jersey y Nueva York.
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En su mayoría, las personas que alquilan residencias en algún momento deben buscar la forma de salirse de un contrato de arrendamiento. Quizás tengas una nueva oportunidad laboral en otro lugar. O podría ser que tu casero sea una pesadilla y la residencia no sea lo que parecía ser al principio. Muchas veces, será necesario que pagues una penalidad para salir de un contrato de arrendamiento, pero, en otros casos, quizás sea posible evitarlo. Existen formas legales y no legales de salir de un contrato de arrendamiento. Antes de pasar a la acción, debes familiarizarte con todas tus opciones y nunca violar la ley.[1]
Pasos
Método 1
Método 1 de 4:Afirmar que una residencia no es habitable
Método 1
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1Investiga la legislación local en cuanto a los caseros e inquilinos. Nadie te puede obligar a permanecer en una situación de vivienda que sea peligrosa o que difiera de manera significativa de lo que se garantizó en el contrato de arrendamiento. Si vives en los EE. UU., en todos los estados hay leyes en las que se describe una garantía implícita de habitabilidad, la cual está implícita en todos los contratos de arrendamiento residenciales (es decir, no aplica para los contratos de arrendamiento comerciales) y, según la cual, los caseros deben proporcionar un estándar mínimo de condiciones seguras, sanitarias y habitables.[2]
- Por lo general, las condiciones básicas exigidas por la ley son similares. Usualmente, la residencia debe contar con un sistema eléctrico seguro, agua potable, cerraduras, un sistema operativo de alcantarillado, un sistema para manejar el retiro de la basura y un detector de humo. No debe haber infestaciones de pestes en la residencia (por ejemplo, insectos o roedores).
- Es posible que los reglamentos específicos varíen dependiendo del lugar. Si vives en los EE. UU., consulta la base de datos Nolo’s de la legislación estatal entre caseros e inquilinos para obtener información relevante al estado en donde vivas.[3] En Landlord.com, puedes encontrar una versión breve de los estatutos de habitabilidad de cada estado.[4]
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2Inspecciona la residencia y sus alrededores. Si quieres determinar si es que el casero está infringiendo la garantía de habitabilidad, puedes inspeccionar la residencia y la zona que la rodea. En los edificios de apartamentos, el casero es responsable por las áreas públicas compartidas y también por las residencias individuales. Debes fijarte en las condiciones que sean un peligro para la vida, la salud o la seguridad, como las escaleras o pasamanos rotos, la mala iluminación o la evidencia de actividad criminal, ya que todo esto podría constituir una violación de la garantía de habitabilidad.
- No puedes haber sido tú el responsable de estos problemas. Por ejemplo, en caso de que una ventana esté rota debido a que lanzaste una pelota de béisbol hacia ella y no hayas pagado para repararla, esta no constituye una situación que viole la garantía de habitabilidad.
- ¿Hay ventanas o puertas rotas? ¿Hay bordes expuestos y afilados en las molduras o los vidrios?
- ¿Hay algún peligro no disminuido relacionado con el plomo u otros materiales tóxicos?[5]
- ¿Funcionan las instalaciones vitales (por ejemplo, los baños, la calefacción, la electricidad, el agua, el refrigerador)?[6]
- ¿Las pestes no dejan de regresar independientemente de lo limpia que esté la residencia?
- ¿El aire contiene olores nocivos debido a fugas de aguas residuales?
- Asimismo, puedes buscar problemas fuera de la residencia. ¿El área de estacionamiento está descuidada? De haber puertas, ¿se les hace mantenimiento? ¿El edificio difiere de manera sustancial de lo que se te mostró antes de firmar el contrato de arrendamiento?
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3Dale al casero la oportunidad de arreglar estos problemas. Es necesario que le des a tu casero una oportunidad justa de remediar los problemas. No es posible simplemente abandonar la residencia y más adelante citar estos problemas. En caso de que el casero no arregle los problemas en el espacio de un tiempo razonable, tendrás una causa justificada para rescindir el contrato de arrendamiento.[7] [8]
- Si quieres probar que el casero no abordó los problemas de habitabilidad dentro de un tiempo razonable, debes estar preparado para demostrar que el casero sabía sobre el defecto o las reparaciones necesarias y no hizo nada al respecto.
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4Bríndale al casero una notificación por escrito de los defectos al momento de descubrirlos. Debes enviarle una copia por correo certificado y solicitar un acuse de recibo. De esta forma, podrás comprobar que el casero recibió la queja. Conserva copias de todas tus comunicaciones con él para tus registros y, en lo posible, fotografía los defectos, ya que esta documentación podría serte útil para probar más adelante la negligencia por parte del casero.[9]
- Asimismo, es posible que los caseros estén sujetos a una "notificación constructiva" de la necesidad de hacer reparaciones, lo que significa que el casero podría o debería haberse enterado sobre un problema obvio debido al mantenimiento regular o a las visitas a la propiedad.
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5Establece un plazo razonable para que se arreglen los problemas. Lo que constituya un "tiempo razonable" difiere según la situación y el lugar. Por ejemplo, en caso de que le avises al casero durante el verano que la caldera no funciona, no es razonable esperar que la arregle en el espacio de 24 horas, ya que, en ese momento, la falta de una caldera no presenta una amenaza seria para la habitabilidad. Sin embargo, si presentaras esta misma queja en pleno invierno, se justificaría que esperes que se arregle de inmediato.[10]
- Expresa un plazo específico en la notificación, dejando en claro que rescindirás el contrato de arrendamiento si es que el casero no lleva a cabo las reparaciones a tu satisfacción para la fecha establecida.
- Ten cuidado de que la fecha que le establezcas al casero le permita tener el tiempo suficiente como para realmente arreglar el problema. Por ejemplo, evita enviarle la carta un lunes afirmando que todas las reparaciones deben llevarse a cabo para el día martes. En muchos lugares, se requiere dar por lo menos entre 1 y 2 semanas para que se lleven a cabo las reparaciones.[11]
- Comprende que rescindir el contrato de arrendamiento demasiado rápido podría ocasionar que tengas que comparecer ante el tribunal. No debes rescindir el contrato de arrendamiento hasta haberle dado al casero la oportunidad de arreglar los problemas.
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6Solicita una inspección de tu hogar. En caso de que el casero se niegue a hacer las reparaciones necesarias o las demore, podrías solicitar al inspector de viviendas de tu ciudad que revise tu residencia. Él podrá brindarte un recuento objetivo de los problemas que tenga la propiedad, y es posible que esto sea más eficaz en cuanto a convencer al casero de que tome cartas en el asunto.[12]
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7Ten en cuenta que la garantía de habitabilidad aplica únicamente para problemas serios. Los problemas serios son aquellos que ocasionan molestias o peligros graves para los residentes.[13]
- Por ejemplo, si no hay calefacción durante el invierno o no hay agua corriente, estos constituyen problemas serios. Un problema serio no es un color de pintura que no te agrade.
- En caso de que la residencia difiera de manera significativa de lo que se te haya prometido al momento de firmar el contrato de arrendamiento, quizás te sea posible afirmar que se violó la garantía de habitabilidad. Por ejemplo, si el apartamento que te mostraron tenía una estufa y un refrigerador que funcionaban pero tu apartamento no tenía ni uno ni el otro al momento de mudarte, esto constituye una infracción significativa que tiene un impacto en tu capacidad para vivir en esa residencia.
- Las variaciones ligeras no califican para esta garantía. Por ejemplo, en caso de que se te haya mostrado una unidad con paredes de color beis y la que alquilaste tenía paredes marrones, esto constituye una molestia pero no es una condición peligrosa.
Método 2
Método 2 de 4:Trabajar en conjunto con el casero
Método 2
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1Transfiere el contrato de arrendamiento. Transferirlo es muy similar a subarrendar, salvo que subarrendar es solo temporal y, por lo general, durante un corto periodo de tiempo. En el caso de los subarriendos, el inquilino original tiene la intención de regresar a la residencia.[14] Al momento de transferir el contrato de arrendamiento, cedes de manera permanente tu residencia a otro inquilino. Es posible que un casero prefiera una transferencia del contrato en lugar de un subarriendo.[15]
- Publicita el anuncio y reúne unos cuantos nombres para el casero de forma que este pueda optar por el mejor candidato para vivir en su propiedad.
- Tanto tú como el cesionario son responsables por los términos y condiciones del contrato. Podrías solicitar al casero que te descargue de estas responsabilidades por escrito. Debes tener cuidado de que tú, el inquilino nuevo y el casero firmen un documento en donde figure que el inquilino nuevo es ahora el responsable por el pago del alquiler y que se te descarga de toda obligación de acuerdo con el contrato de arrendamiento.
- En caso de que no firmes un acuerdo con el inquilino nuevo, este podría abandonar la residencia y de todas formas tú tendrías la obligación de pagar el alquiler que se haya quedado sin pagar, así como también de cubrir todos los daños, de haberlos.
- Si el casero acepta el alquiler del cesionario a sabiendas, por lo general tendrá la obligación de honrar una transferencia del contrato de arrendamiento aunque no haya dado su permiso para ello.
- En caso de que el casero no permita que un inquilino nuevo te descargue por completo de tu obligación de pagar si es que el inquilino nuevo no lo hace, debes tener cuidado de firmar un acuerdo por separado con el inquilino nuevo. De todas formas serías responsable para con el casero por el alquiler que no se pague, pero podrías demandar al inquilino nuevo por ese alquiler sin pagar.
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2Trabaja con tu casero para llegar a un acuerdo. Quizás te sorprenda que el casero esté dispuesto a trabajar contigo y ayudarte. Antes de romper las relaciones con él, lo mejor es hacer el intento de tener una conversación honesta y directa. Es posible que tu casero esté dispuesto a simplemente dejarte ir, sobre todo si en el lugar en donde vives hay mucha demanda de unidades de alquiler. No pierdes nada preguntando.
- Explícale tu situación. Por ejemplo, en caso de que hayas conseguido un nuevo empleo o de que tu familia esté creciendo, es posible que el casero se solidarice con tu nueva situación y acceda a dejarte salir del contrato de arrendamiento.
- Puedes ofrecerte a pagar el alquiler del siguiente mes o dos para así contribuir a su flujo de efectivo. De esta forma, el casero tendrá más tiempo para encontrar un inquilino o bien para renovar la residencia y así poder incrementar sus ganancias.
- Asimismo, en muchos casos, por una tarifa (por lo general el alquiler de un mes), los caseros te ayudarán a encontrar a alguien a quien puedas transferirle tu contrato de arrendamiento por el resto del plazo.
- Si no conoces al casero, esta no es una buena señal. En caso de que le solicites información y te responda con negativas o con silencio, podrías rescindir el contrato de arrendamiento con base en la falta de respuesta y claridad por parte del casero.
- Registra por escrito todos los acuerdos, de preferencia autenticándolos mediante un acta notarial. Si algo sale mal, será muy difícil probar un acuerdo verbal en el tribunal.[16]
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3Ayuda a tu casero a conseguir un inquilino nuevo. En su mayoría, los caseros son reticentes en cuanto a dejar salir a alguien de un contrato de arrendamiento debido a que consideran que perderán dinero en tanto buscan un inquilino nuevo. Para disminuir su reticencia, puedes ayudarlo a encontrar un inquilino nuevo como un reemplazo tuyo para cuando te vayas.
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4Recuérdale al casero que tiene la obligación de encontrar un inquilino nuevo. En la mayoría de los lugares, los caseros tienen la obligación de "mitigar los daños" cuando se rescinde un contrato arrendamiento, lo cual abarca la responsabilidad de encontrar un inquilino nuevo para una residencia en caso de que rescindas el contrato antes de tiempo.[17]
- Por ejemplo, si quieres salir de un contrato de arrendamiento al que aún le quedan 5 meses, el casero no podrá simplemente dejar que la propiedad se quede vacía durante ese tiempo y luego demandarte por esos meses de alquiler. En cambio, debe tomar medidas razonables para encontrar un inquilino nuevo para esa residencia.[18]
- En caso de que el casero deba alquilar la residencia a un precio más bajo que tu alquiler, es probable que tengas la responsabilidad de pagar la diferencia. Asimismo, si al casero le toma unas semanas conseguir un inquilino nuevo, es probable que se te exija pagar un alquiler prorrateado por esas semanas.[19]
- Si te es posible conseguir otro inquilino para alquilar la residencia, quizás tu casero te deje ir con gusto.
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5Busca una cláusula de rescisión. Las cláusulas de rescisión constituyen una sección del contrato de arrendamiento según la cual puedes rescindirlo de manera legal (por lo general, pagando una determinada cantidad de dinero y notificando con la debida anticipación). Debes leer el contrato con cuidado para determinar cuáles son tus opciones.[20]
- En caso de que no puedas encontrar el contrato, el casero tiene la obligación de brindarte una copia cuando se lo solicites.
- Otras expresiones para las cláusulas de este tipo son "rescisión temprana" o "liberación temprana".[21]
- Ten cuidado si optas por esta vía, ya que, a la larga, podría costarte mucho dinero.
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6Comunícate con un abogado. En caso de que el casero no trabaje contigo de manera razonable, podrías conseguir un abogado que revise el contrato por ti antes de que accedas a una cláusula de rescisión. El abogado podría encontrar cuestiones legales en el contrato o en la residencia que permitan que rescindas legalmente el contrato.
- Asimismo, debes tener presente que es posible que los caseros que quieran evitar un proceso judicial negocien más seriamente con un abogado que con su inquilino.
Método 3
Método 3 de 4:Rescindir un contrato de arrendamiento con un vacío legal
Método 3
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1Revisa el contrato de arrendamiento para encontrar ambigüedades o discrepancias. En caso de que haya algo en el contrato de arrendamiento que no esté claro, quizás puedas usarlo a tu favor. Lee y vuelve a leer el contrato para buscar ocasiones en las que haya poca claridad. Asimismo, busca términos que podrían no ser aplicables legalmente.[22]
- Por ejemplo, si en el contrato de arrendamiento figura que el depósito de seguridad no es reembolsable a menos que continúes con el contrato durante una determinada cantidad de meses, esto no es legal, ya que los depósitos de seguridad deben ser reembolsables.[23]
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2Determina si es que el casero cumple con todos los términos del contrato de arrendamiento. Las violaciones en la habitabilidad y la seguridad podrían hacer que te sea posible salir de un contrato arrendamiento, pero también existen otros términos comunes en un contrato que podrían permitirte encontrar la forma de salirte en caso de que el casero no cumpla con ellos.[24]
- Por ejemplo, en muchos casos, los contratos de arrendamiento tienen cláusulas de "disfrute pacífico" o algo similar, según las cuales el casero tiene la obligación de asegurarse de que los inquilinos no sean problemáticos. En caso de que las fiestas ruidosas de tus vecinos te molesten constantemente, se lo hayas informado al casero y este no haya tomado medidas para arreglar la situación, podrías tener una justificación para salir del contrato.[25]
- Otro término común que podría violarse concierne a los animales de servicio. Por ejemplo, si vives en los EE.UU., la Ley sobre Estadounidenses con Discapacidades estipula que un casero no puede imponer una política que prohíba las mascotas a los inquilinos que necesiten un animal de servicio o de terapia. En caso de que el casero haya intentado obligarte a que te deshagas de un animal necesario de servicio, podrías tener justificación para rescindir el contrato de arrendamiento.[26]
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3Busca otros vacíos legales. En muchos casos, los caseros utilizan formularios de arrendamiento con un texto estándar, pero, debido a que la legislación en cuanto a los arrendamientos varía según el lugar, el contrato podría ser inválido si es que el casero utiliza un formulario cuyo lenguaje no sea legal en el lugar en donde vivas.[27]
- Si no eres abogado, se te podría dificultar encontrar estos vacíos legales, por lo que podrías contratar a un abogado de arrendamiento o pedirle a uno que revise tu contrato. Aunque la consulta cueste varios cientos de dólares, podría valer la pena si es que encuentras una forma de salir legalmente del contrato.
Método 4
Método 4 de 4:Emplear otras justificaciones legales
Método 4
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1Determina si la residencia constituye una unidad ilegal. En ocasiones, los caseros alquilan residencias que la municipalidad local no ha reconocido legalmente.[28] Las residencias ilegales son más comunes de lo que te imaginas. Si vives en los EE. UU., puedes investigar los reglamentos para el estado y la ciudad en tu localidad. Por lo general, es posible ponerte en contacto con agencias gubernamentales de vivienda o construcción para obtener ayuda en cuanto a determinar si tu residencia es ilegal.
- Por ejemplo, existen algunas partes de las ciudades o pueblos que están zonificadas únicamente para residencias unifamiliares. En caso de que la casa en la que vivas se haya convertido en un apartamento multifamiliar, es posible que el contrato de arrendamiento no sea válido.[29]
- Asimismo, si estás alquilando una residencia en una zona cuya zonificación sea únicamente para uso comercial, es posible que el contrato de arrendamiento no sea válido.[30]
- Algunas veces, los caseros alquilan residencias ilegales sin contar con los permisos adecuados. Por ejemplo, en caso de que el casero esté alquilando un garaje o una casa de huéspedes sin un permiso, es posible que esa unidad sea ilegal.
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2Determina si es que el contrato de arrendamiento en realidad es un contrato de alquiler mensual. En los contratos de arrendamiento se establecen términos y condiciones fijos para un determinado periodo de tiempo, mientras que, por lo general, los contratos de alquiler no establecen un final sino, en cambio, son contratos de mes a mes.[31] En caso de que el casero haya representado un contrato de alquiler mensual como un contrato de arrendamiento, quizás puedas rescindirlo.
- Si es que el contrato estipula que alquilarás la residencia durante un periodo de tiempo establecido (por ejemplo, un año o 24 meses), es probable que lo que tengas sea un contrato de arrendamiento. Por lo general, no puedes infringir ni abandonar un contrato de arrendamiento sin una penalidad.[32] [33]
- Generalmente, es posible modificar un contrato de alquiler mensual mediante una notificación por escrito, lo que significa que, por lo general, los contratos de alquiler mensual pueden rescindirse con poca anticipación. En algunos lugares, quizás lo único que debas hacer es notificar al casero con 30 días de anticipación de tu intención de irte.[34] Consulta los reglamentos para el lugar en donde vivas.[35]
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3Investiga al casero. En caso de que este o el administrador de la propiedad no sea quien diga ser, quizás tengas una forma automática de salir del contrato de arrendamiento.
- Por ejemplo, el casero podría ser un inquilino maestro que te haya subarrendado su residencia sin haberle avisado al propietario o el administrador de la propiedad. Por lo general, en estos casos, los contratos de arrendamiento no son válidos.[36]
- Algunas veces, es posible que el nombre que figure en el contrato de administración y de arrendamiento no sea el mismo, en cuyo caso podrías alegar que no tienes una relación legal con una de las entidades.
- En algunos casos, es posible que la empresa que administre la propiedad no exista legalmente.
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4Usa a tu favor las circunstancias que escapen a tu control. En algunos casos, las situaciones que surjan podrían brindarte fundamentos legales para rescindir el contrato de arrendamiento. Algunas de ellas (por ejemplo, que te llamen para ejercer tu deber militar) están reguladas por la legislación federal. La mayoría de ellas deben ser determinadas por las autoridades individuales del lugar en donde vivas. Estas son algunas razones por las cuales quizás puedas rescindir tu contrato de arrendamiento sin una penalidad:
- Si te llaman para realizar servicio militar activo. Si vives en los EE.UU., la Ley de Alivio Civil al Personal de Servicio establece que los miembros del servicio militar a los que se les llame para realizar servicio activo durante más de 90 días pueden rescindir un contrato de arrendamiento. Los miembros del servicio militar que entren en servicio activo por primera vez también califican para rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo.
- Con frecuencia, será necesario que le presentes al casero una notificación por escrito de la rescisión y una copia de tus órdenes militares.
- La fecha de rescisión para un contrato de arrendamiento que requiera un alquiler mensual suele ser 30 días después de cuando se deba pagar el siguiente alquiler. Por ejemplo, si debes pagar el siguiente alquiler el 1 de diciembre, la fecha vigente de rescisión será el 1 de febrero.
- Violencia doméstica dentro del lugar de residencia. En muchos lugares, una persona que sea sobreviviente de violencia doméstica puede rescindir un contrato de arrendamiento notificando con 30 días de anticipación.[37]
- Es posible que debas proporcionar pruebas de la violencia (por ejemplo, un informe policial o una orden de protección de un tribunal).
- Lesiones graves y hospitalización. En algunos lugares, las enfermedades graves, las lesiones, la hospitalización o la necesidad de trasladarse a una instalación de vivienda asistida constituyen una justificación para salirse de un contrato de arrendamiento.[38]
- Declararte en bancarrota.
- Si te llaman para realizar servicio militar activo. Si vives en los EE.UU., la Ley de Alivio Civil al Personal de Servicio establece que los miembros del servicio militar a los que se les llame para realizar servicio activo durante más de 90 días pueden rescindir un contrato de arrendamiento. Los miembros del servicio militar que entren en servicio activo por primera vez también califican para rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo.
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5Investiga sobre una cláusula de fuerza mayor. En muchos casos, los contratos de arrendamiento cuentan con una cláusula de fuerza mayor, según la cual el inquilino o el casero puede suspender o rescindir un contrato de arrendamiento si ocurren determinadas circunstancias que escapen a su control.[39]
- Por ejemplo, algunas posibles razones para aplicar una cláusula de fuerza mayor son los desastres naturales, el terrorismo y los disturbios civiles.
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6Aprovecha los códigos civiles. Aparte de la legislación básica en cuanto a la habitabilidad, en la mayoría de los lugares hay códigos civiles extensos en los cuales se explica el tipo de alojamiento básico que los caseros deben estar preparados para proporcionar. Asimismo, estos códigos rigen lo que los caseros pueden hacer y lo que no.[40]
- Por ejemplo, es posible que un código civil vincule un contrato de arrendamiento a un empleo dentro del predio (por ejemplo, como administrador o encargado). En caso de que renuncies a este empleo, quizás no sea necesario que mantengas el contrato.[41]
- Los códigos civiles exigen que se apliquen las secciones de los contratos de arrendamiento pertinentes a las reparaciones generales. Por ejemplo, en caso de que el contrato exija que el casero proporcione un refrigerador y le haga mantenimiento, podrás desocupar el apartamento si es que el casero no lo hace.[42] [43]
- En caso de que el apartamento esté habitable, no te será posible salir de tu contrato de arrendamiento sin antes comparecer ante el tribunal con el casero. Asimismo, debes seguir pagando el alquiler hasta que recibas una orden judicial que te permita rescindir el contrato.
- En caso de que el casero se esfuerce muy poco por responder a tus exigencias o no lo haga del todo, puedes demandarlo por incumplimiento de contrato. Sin embargo, debes tener cuidado de que lo que le exijas al casero tenga fundamentos en el contrato de arrendamiento, ya que tus exigencias no pueden ser frívolas.
Consejos
- Debes tener cuidado de siempre pagarle a tiempo al casero mientras te encuentres bajo los términos del contrato de arrendamiento, ya que es posible que se te recompense por el buen comportamiento.
- Ten en cuenta que no se puede eximir a nadie de una garantía implícita de habitabilidad. Aunque en el contrato de arrendamiento se estipulen condiciones "en el estado en el que se encuentren" o se exima al casero de sus responsabilidades en cuanto al mantenimiento, este contrato no será válido en el tribunal.
- Conversa con tu casero o con el administrador de la propiedad de una forma abierta y honesta sobre tu necesidad de salirte del contrato.
Advertencias
- Cada lugar es distinto, por lo que no debes sacar ninguna conclusión sin antes informarte sobre la legislación en el lugar en donde vivas.
- No dejes de pagar el alquiler aunque el casero no tenga la razón. En la mayoría de las circunstancias, es ilegal retener el alquiler y, para determinar cuándo aplican estas circunstancias, se suele necesitar un abogado especialista en propiedades.
- Evita exacerbar el problema con comportamiento delincuente. Si te conviertes en un inquilino "malo" con la esperanza de que el casero te eche, solo lograrás empeorar tus problemas. Asimismo, podrías ser responsable por los daños.
- Todas tus acciones deben ser legales. Evita hacer nada que parezca incluso legalmente cuestionable. Si las cosas no se mantienen legítimas, es posible que el casero tenga una justificación para demandarte.
Referencias
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