Crédito hipotecario

• Propiedad: la residencia física (vivienda, local, nave) que se financia. La forma exacta de propiedad variará de un país a otro y puede restringir los tipos de préstamos posibles.
• Tasación: es el valor de la vivienda o bien inmueble que establece normalmente la entidad financiera que presta el dinero o una empresa de tasación que suele imponer el banco. Ese valor -ratio máximo del préstamo al valor (LTV) o porcentaje de financiación es el que se utiliza para establecer el máximo del préstamo que, habitualmente se establece en el 70% u 80% del precio de la vivienda o bien inmueble. El resto del precio o valor de la vivienda debe tenerla el comprador, el 20%, 30% o más, cuanto más dinero aporte inicialmente el comprador menos riesgo tiene la hipoteca y mejor es la relación préstamo-valor.[6][7]
• Porcentaje de financiación o Ratio máximo del préstamo al valor: es el porcentaje máximo del préstamo sobre el valor de la propiedad (vivienda, local o inmueble) que el banco está dispuesto a financiar. La cantidad restante debe tenerla en efectivo el comprador. Los porcentajes varían entre el 70 y 80%, en ocasiones llegan al 90% y raramente al 100%.
• Ley hipotecaria: cada país establece ciertos límites a la propiedad en interés del prestamista que suelen implicar restricciones en el uso o disposición de la misma. Las restricciones pueden incluir o no obligaciones condicionales en la firma del crédito hipotecario: seguros obligatorios para la concesión del crédito: seguros de Vida, Incapacidad permanente, Vivienda, Desempleo y Seguro de título inmobiliario.[8] (Puede verse la Ley Hipotecaria (España))
• Hipoteca inmobiliaria: hipoteca sobre una vivienda y por tanto un derecho real de garantía, para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del crédito hipotecario.
• Prestatario, deudor o consumidor: la persona, física o jurídica, que pide prestado y que tiene interés en ser propietario del bien inmueble.
• Prestamista o acreedor, normalmente un banco u otra institución financiera.

• Principal: la cantidad del capital original del préstamo. A esa cantidad se le suman gastos e intereses. Habitualmente a medida que se pagan las cuotas se devuelve más cantidad de principal y menos de intereses.
• Gastos de compraventa y gastos hipotecarios: la operación de adquisición de una vivienda o bien inmueble con hipoteca hay dos procesos: 1) el contrato de compraventa que genera gastos de tasación, notario, registro, intermediarios -si los hay- e impuestos entre otros y 2) el contrato del crédito hipotecario que constituye la hipoteca inmobiliaria y que conlleva también gastos de notario, registro e impuestos, entre otros.
• Tipo de interés o Tipo de interés nominal (TIN) (fijo o variable): cifra que impone el prestamista -banco o institución financiera- que representa un porcentaje sobre el capital principal solicitado y que incrementa el coste de la cantidad total a devolver. Dependiendo de los países puede estar entre el 1% y el 12%. El tipo de interés es un interés compuesto revisado diaria, anual o semestralmente y puede ser fijo o variable. En una hipoteca de tasa fija, el tipo de interés, permanece fijo durante la vida del préstamo. En una hipoteca de tasa variable o ajustable, el tipo de interés es generalmente fijo por un período de tiempo, después del cual se ajustará periódicamente (por ejemplo, anual o mensual) al alza o a la baja a algún índice del mercado (véase en Europa el euribor).
• Tasa Anual Equivalente o TAE: es una cifra única que equivale al coste total del préstamo, expresado en forma de porcentaje anual; la TAE sirve para comparar las diferentes ofertas bancarias. La TAE es superior al tipo de interés nominal (TIN) ya que el TAE incluye gastos y comisiones.[9]
• Diferencial bancario: cifra que impone el banco y que incrementa el tipo de interés del crédito. Es un porcentaje sobre el capital principal. La suma del tipo de interés y el diferencial es el interés total. Suele estar entre 0 y 2 puntos de interés. Las entidades suelen imponerlo cuando acuerdan interés variable y cuando los intereses están bajos o en negativo para que la hipoteca siempre genere beneficios a la entidad financiera. (En Europa la referencia del tipo de interés más común es el euribor que ha alcanzado cifras negativas desde 2014).

• Plazo de devolución del préstamo: En años (de 5 a 30 años) o en meses (de 60 a 360 meses).
• Cuota hipotecaria: Cantidad resultante mensual de la suma de la devolución de parte del capital y parte del interés total. La cuota (capital+interés) puede subir o bajar cuando se aplica interés variable. Normalmente el pago de capital en las primeras cuotas es menor que el pago los intereses, lo que se denomina amortización negativa.
• Amortización o Pago: este término económico y contable se refiere al proceso de distribución de gasto en el tiempo del crédito y se considera que el crédito hipotecario se va amortizando mensualmente en la cantidad correspondiente del capital principal. Asimismo se considera que queda pendiente por amortizar, en un momento dado, la parte principal del capital que no se ha devuelto.
• Amortización anticipada parcial o Pago anticipado: se habla de amortización anticipada parcial cuando el prestatario, quien tiene la deuda, puede reducir cierta cantidad del capital principal solicitado. La amortización parcial o pago parcial anticipado puede o no llevar gastos asociados.
• Amortización total o Pago total: Puede realizarse antes de que acabe el plazo establecido si el deudor posee la cantidad necesaria para realizar la amortización pendiente. Cuando se realiza en el reembolso final de la última cuota también se denomina "redención natural" o "muerte de la hipoteca". La amortización total también puede llevarse a cabo por la venta de la propiedad y el pago inmediato de la cantidad pendiente del crédito hipotecario. También puede traspasarse la propiedad junto con el crédito hipotecario y la hipoteca inmobiliaria correspondiente si el nuevo comprador lo acepta.

Cuando evalúan los bancos al solicitante de hipoteca y su solvencia, es decir su capacidad de pago, establecen el riesgo de la hipoteca y por tanto su concesión o denegación:

• Hipoteca sin riesgo: se califica como 'hipoteca sin riesgo' cuando el crédito solicitado es inferior al 70% del valor tasado de la vivienda y requiere para su devolución menos del 30% de los ingresos brutos del comprador.
• Hipoteca de bajo riesgo: se considera que una hipoteca es de bajo riesgo, tanto para el comprador (deudor) como para la entidad bancaria (acreedor), cuando el capital principal solicitado está entre el 70 u 80% del valor de tasación y requiere para su pago por parte del comprador aproximadamente un tercio de sus ingresos brutos.
• Hipoteca de riesgo y alto riesgo: cuando la hipoteca supera los umbrales siguientes la hipoteca se califica como de riesgo o alto riesgo: 1) se solicita más del 80% del precio de la vivienda y/o 2) el pago de la cuota resultante supera el 30% de los ingresos del comprador. También se denominan hipotecas de alto riesgo a las hipotecas subprime que se conceden a compradores poco solventes.[10]

• Ejecución de hipoteca o acción hipotecaria: el prestamista (el banco) promueve el procedimiento de ejecución hipotecaria, para recuperar o embargar la propiedad cuando no se cumple la devolución (impago) en los plazos acordados. Este aspecto es lo que diferencia un crédito hipotecario -hipoteca inmobiliaria- de un préstamo ordinario. La ejecución inmobiliaria puede acabar en desahucio (desalojo o lanzamiento). La cantidad ya pagada se descuenta de la deuda pendiente y, dependiendo de la legislación de los distintos países, la venta o retasación de la vivienda o bien inmueble puede saldar las deudas definitivamente o quedar aún deudas pendientes con la entidad bancaria. En ocasiones se acepta la dación en pago de la vivienda que liquida las deudas.[11]

Costo total del préstamo hipotecario: capital + gastos + intereses. Se muestra varios supuestos con dos tipos de interés fijo, 5% y 10% y tres períodos de duración del préstamo, 10, 15 y 30 años.

El conocido como sistema de amortización francés es el más utilizado para calcular la cuota, habitualmente mensual, de amortización de una hipoteca. En este sistema la cuota mensual es constante (excepto que el tipo de interés sea variable y cambie cada un número de meses (3, 6, 12) y lo que cambia es la cantidad que va a amortización del capital principal y la cantidad que va a intereses que va cambiando en cada cuota. Se suele comenzar pagando más intereses que capital y se termina el préstamos pagando muy pocos intereses y más capital.[12][13]

En el plan de amortización de un crédito hipotecario se toma el capital que queda al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y restando luego el pago mensual. Estos cálculos se realizan normalmente mediante una calculadora de amortización usando la cuota mensual equivalente:

${\displaystyle C=P\cdot {\frac {i(1+i)^{n}}{(1+i)^{n}-1}}}$

donde:

${\displaystyle C}$ - Cuota: es el pago de la amortización periódica, la cuota mensual.

${\displaystyle P}$ - Préstamo: es la cantidad principal prestada, el Préstamo.

${\displaystyle i}$ - Interés: es la tasa de interés expresada como una fracción; para un pago mensual se toma la tasa de interés anual dividida entre 12 (Tasaanual/12)

${\displaystyle n}$ - Número: es el número de pagos (meses); así para pagos mensuales de 15 años, 12 meses x 15 años = 180 pagos (180 meses)

El resultado de la aplicación de dicha fórmula da como resultado una tabla de amortización de todos los pagos del préstamo. En cada pago se indica la cantidad corresponde a capital principal y la cantidad que corresponde a intereses.[14][13]

Evolución del euríbor (Europa) a un año (rojo), a tres meses (azul) y a una semana (verde) desde enero de 1999. Los picos máximos del euríbor interanual se alcanzaron en 1994 (6,6%), 2000 (5,2%) y en 2008 (5,526%). Desde entonces se ha reducido significativamente hasta alcanzar valores negativos: el 20 de octubre de 2016 fue de -0,073% a un año (doce meses). En octubre de 2020 el euríbor a un año cayó hasta el -0,463.[15][16][17][18]

Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios varían de manera importante dependiendo de los países. Suelen ser inferiores a los créditos al consumo y superiores al tipo de interés de los Bancos Centrales.[19]

En 2020 la situación en algunos países y territorios era la siguiente:

• 0% - 3% - Europa. En Europa el índice de referencia más utilizado para los créditos hipotecarios en el euribor, un tipo de interés promedio del mercado interbancario europeo. Desde 2016 está en cifras negativas llegando en 2020 a -0,463%.[20] Por esta razón los créditos en Europa se sitúan en cifras muy bajas si bien los bancos suman el diferencial bancario (entre 0,5 y 1 punto) para que el interés final esté por encima de 0: entre el 0,2 y el 1% en interés variable y entre el 2 y el 4% en interés fijo. No obstante, hay algunas diferencias entre los distintos países de Europa.[21][22][23][24][25]
• 3% - 5% - China.[26]
• 3% - 5% - Estados Unidos.[27]
• 3% - 6% - Chile.[28]
• 5% - 7% - Panamá.[29]
• 5% - 7% - Uruguay.[30]
• 5% - 10% - Ecuador.[31]
• 5% - 12% - Venezuela.[32]
• 6% - 12% - Bolivia.[33]
• 7% - 10% - Paraguay.[34]
• 7% - 14% - Colombia.[35]
• 7% - 14% - Perú.[36]
• 9% - 14% - México.[37]
• 11% - 15% - Argentina.[38]

En 2021 el sector financiero de Dinamarca, conocido como uno de los mercados del mundo con las hipotecas más baratas, extiende el interés al 0% en los créditos hipotecarios. En concreto el banco Nordea ha comenzado a comercializar hipotecas a 20 años al 0% sumándose a otros bancos como Jyske Bank. El caso de Dinamarca tiene dos diferencias importantes respecto al resto de la zona euro: 1) su banco central comenzó a fijar los tipos de interés negativo años antes de que lo decidiera hacer el Banco Central Europeo, 2) los bancos daneses obtienen el dinero para entregar hipotecas de emisiones de bonos en el mercado y no mediante depósitos por lo que el banco es solamente un intermediario entre un inversor y el cliente que quiere comprar una casa.[25][20]