Cómo calcular el monto que se financiará

Negocia con el vendedor un precio para el activo. En el caso de una vivienda, este será el precio de oferta aceptado. Por ejemplo, quizás convenzas a un propietario que baje el precio de venta a $100 000.

Resta los depósitos, de ser el caso. Es posible que, para las compras de viviendas, se haya requerido un depósito "en buena fe". Quizás para otras compras también se necesite un depósito al hacer ofertas por el producto o reservarlo. Por lo general, este depósito se paga al presentar una oferta de compra. Luego, este monto se resta al precio de compra debido a que ya lo pagaste.^[3]

• Los depósitos se devuelven (dependiendo de los términos) o bien se convierten al monto de la cuota inicial o los costos de cierre.
• Por ejemplo, si realizas un depósito en buena fe de $3000 sobre una vivienda de $100 000, se lo restarías a los $100 000 para obtener $97 000.

Finaliza el monto del préstamo. La parte del precio original de compra que quede después de estas deducciones constituye el monto del préstamo asumiendo que tengas la intención de financiar la compra. Debes pedir prestado este monto a un prestamista y pagarlo a lo largo de un periodo de tiempo según un contrato de préstamo. El monto del préstamo es el monto que se pide prestado al prestamista, no el monto que a la larga se pagará en total, ya que este también abarca los gastos por intereses.^[4]

Resta el monto de la cuota inicial. La cuota inicial se pagó en su totalidad al cierre de la venta. Por lo general, constituye un porcentaje del precio total de compra y está diseñada para brindarle seguridad al prestamista en caso de incumplimiento. Por ende, no se incluye en el monto financiado.^[5]

• En muchos casos, los prestamistas hipotecarios exigen una cuota inicial del 20 % sobre una transacción de bienes raíces, aunque, en algunos lugares, quizás puedas conseguir una hipoteca respaldada por el goboermp que requiera una cuota inicial más baja. Un saldo más bajo de préstamo da como resultado un menor gasto por intereses y la posibilidad de que se necesite un seguro hipotecario.^[6]
• La cuota inicial que se espera en los préstamos garantizados por el gobierno es más baja debido a que el prestamista puede recurrir al gobierno en caso de incumplimiento.
• Por ejemplo, si pagaste una cuota inicial del 20 % sobre la compra de $100 000 de una vivienda (es decir, $20 000), se la restarías al total.
• Es posible que tu depósito en buena fe se tome en cuenta para la cuota inicial, lo que significa que el monto del préstamo de todos modos constituiría el precio de compra menos la cuota inicial (en este caso, $80 000).

Comprende la forma como el monto financiado difiere el monto del préstamo. El "monto financiado" es un término que se estableció en la Ley Federal de Veracidad en los Préstamos de 1968 de los EE.UU. para describir la cantidad de crédito que se le otorga a un prestatario al obtener un préstamo hipotecario. Se calcula restando las tarifas prepagadas y los cargos de financiación al monto del préstamo, ya que estas tarifas se pagan al momento del cierre en simultáneo con la ejecución de los documentos del préstamo. Esto quiere decir que el monto financiado siempre es menor al monto del préstamo en sí. Al prestatario se le suelen proporcionar documentos en donde figura el monto financiado después de solicitar un préstamo hipotecario.^[7]

Suma las tarifas prepagadas. Las tarifas prepagadas se restan al monto del préstamo para obtener el monto financiado. Estas incluyen los puntos prepagados, las tarifas de la asociación de propietarios, el seguro hipotecario y las tarifas de la compañía de depósitos en garantía. Asimismo, incluyen las tarifas para el prestamista (por ejemplo, tarifas de aseguramiento, servicios fiscales, tarifas de proceso e intereses prepagados). Suma todas estas tarifas para obtener el monto total de tarifas prepagadas.^[8]

Resta el total de las tarifas prepagadas al monto del préstamo. Resta todas las tarifas prepagadas al monto del préstamo para obtener el monto financiado. Esta información también estará disponible en los documentos del préstamo.^[9]

Compara distintos prestamistas. Si tienes el monto financiado para un préstamo hipotecario, puedes valerte de esta información para comparar distintos prestamistas considerando las tarifas asociadas y las tasas de interés. Los prestamistas les proporcionan esta información a todos los solicitantes de préstamos. Si vas a financiar en cambio otra compra, puedes utilizar el monto de financiamiento necesario para solicitar diversos préstamos y buscar la mejor combinación de tarifas y tasa de interés.^[10]

Calcula la cantidad que pagarás en intereses. Es probable que se cobre un interés compuesto sobre el préstamo al pagarlo. El interés compuesto que se paga incrementa con la duración del préstamo, la tasa de interés y la frecuencia de capitalización (la frecuencia con la que se calcula el interés compuesto cada año). Cuando tengas el monto financiado, puedes utilizar calculadoras de intereses en línea para determinar la cantidad que pagarás en intereses para préstamos con distintos plazos. Un préstamo más largo con un interés más alto a la larga te costará mucho más que un préstamo más corto con un interés bajo.

• Consulta el artículo Cómo calcular el pago de intereses para encontrar más información.

Calcula los pagos del préstamo. Si sabes la cantidad de dinero que debes pedir prestada (el monto del préstamo), puedes revisar tasas de préstamo en línea usando esta información. Revisa sitios web agregadores de préstamos para buscar tasas de interés para el tipo y monto del préstamo que necesites. Luego, ingresa esta información en una calculadora de préstamos en línea para determinar cuáles podrían ser los pagos mensuales. La Autoridad Reguladora de la Industria Financiera de los EE.UU. (FINRA, por sus siglas en inglés) tiene una buena calculadora aquí.

Evalúa tu capacidad para costear una compra. Después de hacerte una idea en cuanto a los pagos mensuales de un préstamo, puedes valerte de esta información para determinar cuánto puedes pedir prestado. Evalúa tu capacidad para costear el préstamo empezando por tus ingresos mensuales después de impuestos. Luego, resta los pagos de tus deudas actuales (hipoteca, auto, etc.), los gastos mensuales (por ejemplo, la comida y los servicios públicos) y los ahorros o contribuciones a un fondo de emergencia. El monto que quede es el dinero que puedes adjudicar al pago mensual de un préstamo nuevo.^[11]

• En su mayoría, los planificadores financieros sugieren que los pagos de viviendas más los impuestos y el seguro se limiten a entre el 25 y el 28 % del ingreso neto.
• Por ejemplo, si tu ingreso familiar neto es de $7000 al mes, tu desembolso total para una vivienda no debe exceder los $1960 al mes.