Cómo cancelar un contrato de compraventa de terreno

Coescrito por Clinton M. Sandvick, JD, PhD

Un contrato de compraventa de terreno, también conocido como contrato de financiamiento, contrato de venta de terreno a plazos, o contrato de financiamiento directo, es un acuerdo entre un propietario (vendedor) y un comprador, en el cual el comprador adquiere directamente la propiedad de vendedor y se la paga en cuotas. El comprador puede mudarse al terreno pero el vendedor mantiene el título legal de la propiedad hasta que el primero haya cancelado el precio pactado por la compra. Bajo ciertas circunstancias específicas, como la falta de pago, el vendedor y el comprador pueden cancelar un contrato de compraventa de terreno. Con frecuencia, la ley federal establece cuáles son los pasos para cancelar una escritura y especifican las acciones que un vendedor o un comprador deberán tomar para resolver el contrato.

Método 1

Método 1 de 3:
Ubicar y revisar las leyes estatales aplicables

1
Ubica las leyes estatales que apliquen. Ya que varios estados tienen denominaciones diferentes para referirse al contrato de compraventa de terreno, deberás realizar una búsqueda extensa para ubicar las leyes de tu estado. Deberás buscar en línea con el nombre del estado, la palabra "ley" o "código" y cada una de las siguientes palabras clave: "contrato de compraventa de terreno", "contrato de financiamiento", "contrato de venta de terreno a plazos" y "contrato de financiamiento directo". Cuando la búsqueda te dirija a una página web del gobierno estatal, como www.legis.state.pa.us, habrás identificado la ley estatal aplicable.
- Si estás en los Estados Unidos, también podrías buscar las leyes de tu estado en: https://www.law.cornell.edu/statutes.html; busca tu estado y haz clic en el estatuto aplicable o en el enlace al código. Ubica la venta de búsqueda y consulta las siguientes palabras clave: "contrato de compraventa de terreno", "contrato de financiamiento", "contrato de venta de terreno a plazos" y "contrato de financiamiento directo". Esto deberá dirigirte a la ley aplicable y al nombre que su estado utilice para referirse a los contratos de compraventa de terreno.
2
Revisa la ley estatal aplicable. Una vez que hayas localizado la ley estatal relacionada a los contratos de compraventa de terreno, léela atentamente. Presta especial atención a lo siguiente:
- La información que debe incluirse en el contrato. Dependiendo del estado, las leyes estatales exigen que se incluya cierta información en un contrato de compraventa de terreno para que este sea válido y exigible. Esta información podría incluir: las firmas, el monto y la fecha de vencimiento de las cuotas, el monto del contrato, la vigencia y el importe de la cuota inicial.^{[1]
  X
  Fuente de investigación}
- La resolución del contrato . Algunos estados establecen las razones por las cuales el comprador o el vendedor podría rescindir un contrato, así como el plazo específico y los procedimientos para la resolución.
- La anulación del contrato. Algunos estados establecen las circunstancias en las cuales puede anularse un contrato, como una sentencia judicial.^{[2]
  X
  Fuente de investigación} Algunos estados permiten que el comprador anule un contrato de compraventa de terreno, por cualquier razón, dentro de un lapso determinado, siempre y cuando notifique adecuadamente al vendedor.^{[3]
  X
  Fuente de investigación}
- Las disposiciones para la confiscación de activos. La confiscación podría referirse a la terminación completa de los derechos que el contrato le otorga al comprador, porque este no pudo cumplir con un requisito del contrato.^{[4]
  X
  Fuente de investigación}
- Las cláusulas de reparación. Estas cláusulas podrían exponer las razones por las cuales puede rescindirse un contrato. En algunos estados, por ejemplo, si un vendedor no notifica adecuadamente una confiscación, el comprador podría rescindir el contrato.^{[5]
  X
  Fuente de investigación}
3
Contrata a un abogado. Una vez que hayas ubicado y leído las leyes específicas de tu estado, deberás evaluar la posibilidad de contratar a un abogado especialista en bienes raíces o en contratos para que revise tanto la ley como el contrato. Esto es especialmente importante para los compradores que tienen menos opciones legales en virtud del contrato de compraventa de terreno. Puedes ubicar un abogado de varias maneras, como:
- Referencias de amigos o parientes. Si alguien que conoces contrata a un abogado para una transacción inmobiliaria o a un abogado especialista en contratos, podrías pedirle que te lo recomiende. Un buen punto de partida es la recomendación de una persona de confianza que haya tenido una experiencia personal con el abogado.
- Los colegios de abogados locales o estatales. Con frecuencia los colegios de abogados locales y estatales recomiendan a los abogados dentro de su área. A través del colegio de abogados del estado, puedes verificar si se ha presentado alguna queja contra tu posible abogado. La Barra Americana (ABA por sus siglas en inglés) ha compilado una lista de recursos por estado que podría direccionarte a sitios en los cuales encontrarás referencias sobre abogados, como la información de contacto de los colegios de abogados estatales. Puedes encontrar la información de la ABA en el siguiente enlace:http://apps.americanbar.org/legalservices/findlegalhelp/home.cfm

Método 2

Método 2 de 3:
Rescindir el contrato de compraventa de terreno como vendedor

1
Revisa el contrato para ubicar la cláusula de rescisión o anulación. La cláusula contendrá las instrucciones para rescindir el contrato e indicará en qué momento debes hacerlo. Si estuvieras aún dentro del plazo especificado por dicha cláusula, sigue las instrucciones del contrato respecto a la rescisión.
2
Determina si el comprador ha incurrido en algún incumplimiento. El propietario puede rescindir el contrato de compraventa de terreno si el comprador incumple cualquiera de sus términos. Las razones más comunes por las cuales el propietario puede rescindir un contrato de compraventa de terreno incluyen:
- El comprador se atrasa con los pagos. La ley estatal establece el monto mínimo de morosidad y la cantidad de días o meses que debe atrasarse el comprador antes de que el propietario pueda rescindir el contrato. Revisa las leyes de tu estado o consulta con un abogado para determinar si el comprador está suficientemente atrasado como para que puedas rescindir legalmente el contrato.
- El comprador no ha asegurado la propiedad. La mayoría de los contratos de compraventa de terreno exigen que el comprador asegure la propiedad por una cantidad adecuada. Si el comprador no cumple con esta condición, él o ella podría incurrir en incumplimiento y el propietario podría rescindir el contrato.
- El comprador no ha cumplido con pagar los impuestos prediales o inmobiliarios de la propiedad. Muchos contratos de compraventa de terreno exigen que el comprador pague los impuestos prediales o inmobiliarios correspondientes a la propiedad. Revisa las leyes de tu estado o consulta con un abogado para determinar si el comprador está suficientemente atrasado con estos pagos como para que puedas rescindir legalmente el contrato.^{[6]
  X
  Fuente de investigación}
3
Notifícale al comprador la resolución del contrato por incumplimiento. La mayoría de los estados exigen que el vendedor comunique por escrito la resolución del contrato por incumplimiento. Si vas a cancelar un contrato de compraventa de terreno por una causa atribuible al comprador, deberás revisar las leyes estatales para determinar el método adecuado de notificación. Los requisitos estatales podrían ser:
- que la rescisión del contrato se haga por escrito y que se entregue personalmente o por correo certificado;
- que la notificación especifique las razones del incumplimiento, como la falta de pago, la falta de mantenimiento de la propiedad o que no se haya cumplido con mantener un seguro;
- que la notificación especifique la fecha de la resolución, la cual, normalmente, será efectiva unos días después del envío de la notificación. La ley estatal especificará cuál es el plazo de resolución.
4
Decide cuál es el procedimiento de resolución más adecuado. Los procedimientos disponibles dependerán de las leyes estatales. Revisa las leyes de tu estado o consulta con un abogado para determinar cuáles son las opciones de las cuales dispones. Los procedimientos de resolución más comunes incluyen la resolución negociada, la ejecución de la escritura de resolución y la presentación de una demanda.
5
Negocia la resolución del contrato. Las partes de un contrato, en cualquier momento, podrían acordar la resolución del contrato, aun cuando el mismo contrato diga lo contrario. Toma las siguientes medidas para negociar la cancelación de un contrato de compraventa de terreno:
- Ponte en contacto con la otra parte y pregúntale si estaría dispuesta a negociar la resolución del contrato.
- Ofrece un incentivo a la otra parte para rescindir el contrato de compraventa de terreno. Deberás considerar la opción de ofrecerle la devolución de algunos de los pagos que ya hayas recibido o la compensación de cualquier mejora que la otra parte haya hecho en la propiedad
- Una vez que ambas partes lleguen a un acuerdo, deberán ponerlo por escrito y firmar el documento ante un notario público.
6
Ejecuta la escritura de resolución. La escritura de resolución está disponible en algunos estados y permite que el comprador renuncie a todos los derechos sobre la propiedad sin que el propietario le devuelva el dinero pagado en virtud del contrato. Asimismo, evita que las partes deban acudir a la Corte y mantiene el embargo o ejecución hipotecaria fuera el informe crediticio del comprador moroso.^{[7]
X
Fuente de investigación}
- El vendedor (acreedor) y el comprador deberán llegar a un acuerdo mediante el cual el comprador renunciará voluntariamente a cualquier derecho de cumplir o rehabilitar el contrato. Algunos estados permiten que el comprador, incluso uno incumplido, corrija el incumplimiento y mantenga el contrato.
- Con el fin de demostrar que el vendedor no coacciona al comprador para que renuncie a sus derechos, el vendedor deberá ofrecer algún beneficio (conocido como consideración) al comprador para que renuncie a su participación en la propiedad. Con mucha frecuencia, puede esperarse que el vendedor le ofrezca algún tipo de compensación al comprador.
- Ambas partes deben estar preparadas para que los tribunales revisen los acuerdos de la escritura de resolución para asegurarse de que no se perjudique significativamente al comprador.^{[8]
  X
  Fuente de investigación}
7
Presenta una demanda. Muchos estados hacen que sea fácil y rentable presentar una demanda contra un comprador que haya incumplido un contrato de compraventa de terreno. Sin embargo, otros estados, como Minnesota, hacen que este proceso sea bastante complicado y que demande mucho tiempo y dinero. Consulta con la oficina del secretario de la corte local o con un abogado y pide que te expliquen el proceso para presentar una demanda para rescindir un contrato de compraventa de terreno en tu estado.^{[9]
X
Fuente de investigación} Cuando presentes una demanda judicial, considera lo siguiente:
- Debes contar con los fundamentos jurídicos necesarios para rescindir un contrato de compraventa de terreno. Estos recursos podrían incluir una cláusula de confiscación en el contrato, adaptada para cumplimiento específico, por la cual el comprador tenga que pagar o desalojar la propiedad o, de lo contrario, incurrir en incumplimiento.^{[10]
  X
  Fuente de investigación}

Método 3

Método 3 de 3:
Rescindir el contrato de compraventa de terreno como comprador

1
Determina si el contrato cumple con los requisitos mínimos del estado. Lee cuidadosamente el contrato y determina si todos los elementos que las leyes estatales requieren están presentes. En algunos estados, los compradores pueden optar por rescindir el contrato si el vendedor no incluye un elemento que sea necesario.^{[11]
X
Fuente de investigación}
2
Revisa el contrato para ubicar la cláusula de rescisión o de anulación. La cláusula contendrá las instrucciones para rescindir el contrato e indicará en qué momento debes hacerlo. Si aún te encuentras dentro del plazo especificado por dicha cláusula, sigue las instrucciones del contrato respecto a la rescisión. Los estados quizá tengan reglas específicas respecto a cómo rescindir un contrato, las cuales podrían incluir una notificación escrita.
3
Notifica por escrito. Si el contrato tiene una cláusula de rescisión, se te exigirá que comuniques por escrito tu decisión de rescindir. Esta documentación escrita podría incluir un formulario de rescisión firmado, que te hayan dado previamente, o una carta simple en la que indiques que estás rescindiendo el contrato. También podrían exigirte que brindes la siguiente información:
- el nombre, dirección y número de teléfono del vendedor o de su abogado;
- una descripción del contrato de compraventa de terreno, incluidos los nombres de las partes;
- una descripción de la propiedad;
- una declaración de rescisión que incluya cuando se rescindiría el contrato y la base para la rescisión;
- una lista de todos los pagos efectuados en virtud del contrato.
- Si tu contrato no tuviese una cláusula de rescisión, revisa las leyes estatales para ver si aplica un periodo de rescisión. Algunas leyes estatales y federales exigen que algunos contratos permitan la rescisión dentro de un período determinado, generalmente de tres (3) a diez (10) días, tras la celebración del contrato.^{[12]
  X
  Fuente de investigación}
4
Verifica si tienes algún derecho legal para rescindir el contrato. Existen circunstancias determinadas en virtud de las cuales una de las partes puede rescindir un contrato. Estos recursos no son específicos para los contratos de compraventa de terreno; sin embargo, algunos estados permiten que los recursos de los contratos generales se apliquen a los contratos de compraventa de terreno. Un comprador puede rescindir un contrato de compraventa de terreno por las siguientes razones:
- Fraude y falsedad. Podrás cancelar el contrato si puedes demostrar que el vendedor te mintió acerca de las condiciones de la propiedad y que esa mentira te indujo a celebrar el contrato.^{[13]
  X
  Fuente de investigación}
- Incumplimiento de contrato de la otra parte. Si una de las partes incumple deliberadamente los términos del contrato, la otra parte podrá rescindir el contrato. La parte infractora no tendrá derecho a reclamar por la resolución del contrato que él o ella incumplió.^{[14]
  X
  Fuente de investigación}
- Imposibilidad. Si una de las partes del contrato se viera imposibilitada de cumplir con sus obligaciones, él o ella tendrá el derecho legal de rescindir el contrato. La razón de la imposibilidad del cumplimiento no debe ser culpa de la parte que no puede cumplirla. Debe ser por culpa de la otra parte o el resultado de un "acto de Dios" o de un acto de la naturaleza, como un huracán o un tornado. Por ejemplo, si un tornado daña irremediablemente la propiedad antes de que tomes posesión de ella, podrás cancelar legalmente el contrato de compraventa de terreno.^{[15]
  X
  Fuente de investigación}
- No contar con un título sin gravámenes. Algunos estados no permiten que el vendedor celebre un contrato de compraventa de terreno si tiene un derecho de retención indebido o si sobre la propiedad pesa una hipoteca u otro gravamen. Debes revisar las leyes estatales para ver si prohíben celebrar un contrato de compraventa de terreno cuando la propiedad tiene un gravamen. Si lo hace, deberás verificar el título de la propiedad para ver si existe algún gravamen sobre la propiedad. Si es así, quizá tengas una base legal para rescindir el contrato.^{[16]
  X
  Fuente de investigación}