Cómo redactar un contrato de compraventa de terreno

Cuando el dueño de una propiedad desea venderla y tiene la intención de proporcionar el financiamiento al comprador (a diferencia de que el comprador obtenga una hipoteca tradicional) ambas partes pueden usar un contrato de compraventa con reserva de dominio. A este también se le llama contrato de compraventa de terreno y se usa para resumir los términos del acuerdo. Un contrato para un acuerdo de compraventa puede ser útil para los compradores que no puedan obtener financiamiento tradicional. También es útil para los propietarios que puedan desear realizar una venta rápida u obtener un ingreso mensual.

Parte 1

Parte 1 de 4:
Exponer la información básica

1
Crea un título para el contrato. Debes poner el título en una fuente en negrita y centrarlo a través de la parte superior de la página.
- El título debe reflejar el contenido del acuerdo. Por ejemplo: "Contrato de compraventa con reserva de dominio" o "Contrato de compraventa de terreno".
- Proporciona un área para que las partes coloquen la fecha en la que se creó el acuerdo.
2
Nombra a las partes del contrato. Al nombrar a una parte, incluye su nombre y el título por el cual te referirás a ella a través del contrato, como "Comprador" o "Vendedor".^{[1]
X
Fuente de investigación}
- Por ejemplo: "Juan Pérez ("Comprador") y Juana Pérez ("Vendedor") por la presente acuerdan lo siguiente".
- Incluye la dirección completa de cada parte del contrato.^{[2]
  X
  Fuente de investigación}
3
Describe la propiedad. Debido a que las direcciones postales pueden ser sujetas a cambios, debes incluir tanto la dirección postal como la descripción legal completa de la propiedad.^{[3]
X
Fuente de investigación}
- La descripción legal de una propiedad puede encontrarse en la escritura o declaración jurada de propiedad registradas más recientemente.
- Si no tienes una copia de la escritura o declaración jurada, contacta a la oficina de registros públicos del lugar en donde esté ubicada la propiedad y solicita una de estas. El empleado administrativo puede cobrar una pequeña tarifa por ubicar y copiar la escritura.
4
Especifica quién es el dueño de la propiedad personal. Un vendedor puede desear incluir o no electrodomésticos como lavadoras, secadoras, hornos y refrigeradoras en la venta. Deja en claro si alguna propiedad personal está incluida en la venta.
- Puedes especificar esta información en una adenda escrita ejecutada.Ejecútala de la misma forma como ejecutarías el contrato de compraventa del terreno: fírmala y autentícala mediante un acta notarial.

Parte 2

Parte 2 de 4:
Describir los límites

1
Haz una lista de cualquier servidumbre sobre la propiedad. Una servidumbre es el derecho limitado de un tercero a usar la propiedad, como el derecho de un vecino de usar la entrada para el auto porque es la única forma de llegar a su propiedad.^{[4]
X
Fuente de investigación}
- Consulta con la oficina de registros públicos para buscar la descripción de cualquier servidumbre sobre la propiedad. La oficina debería tener un registro de todas las servidumbres para cualquier propiedad.
2
Toma nota de cualquier derecho de retención o gravamen sobre la propiedad. Debido a que los derechos de retención y gravámenes le dan a algún tercero un interés en la propiedad, o limitan el interés del comprador en ella, un comprador tiene derecho a la divulgación completa de tales intereses.
- Los derechos de retención y gravámenes pueden incluir hipotecas u otros préstamos en donde la propiedad se usó como garantía. También pueden incluir sentencias judiciales sin pagar a las cuales la propiedad esté asociada.^{[5]
  X
  Fuente de investigación}
- Deben incluirse el nombre y la dirección completos de cualquier acreedor.
3
Describe cualquier convenio que afecte el uso de la propiedad. Los convenios son reglas que afectan lo que un propietario puede y no puede hacer con una propiedad, lo cual a menudo es el resultado de un acuerdo entre los residentes de un vecindario específico.
- Por ejemplo, puede haber límites en cuanto a construir alguna estructura adicional en la propiedad o en los colores de los cuales puede pintarse un edificio.^{[6]
  X
  Fuente de investigación}
- Los convenios normalmente son administrados por la asociación de propietarios en el vecindario en donde esté ubicada la propiedad. Consulta con la asociación para averiguar si hay algún convenio sobre el cual el comprador tenga que saber.^{[7]
  X
  Fuente de investigación}

Parte 3

Parte 3 de 4:
Definir los términos

1
Define los términos de pago. Asegúrate de describir los términos completamente y en castellano. Los términos de pago deben cubrir:
- Los pagos mensuales. Estos incluyen la cantidad del pago principal, del pago de intereses y del pago mensual total, en qué fecha vence cada mes y a dónde debe enviarse o entregarse de otro modo. Si se debe pagar una cuota final, descríbela de esta misma forma.^{[8]
  X
  Fuente de investigación}
- El interés. Declara la tasa de interés y describe cómo se calcula. Por ejemplo: "El interés será calculado a un simple porcentaje de siete punto cinco (7,5 %) y debe calcularse anualmente".^{[9]
  X
  Fuente de investigación}
- Los pagos atrasados. Describe claramente cuándo se considerará atrasado un pago mensual y cuáles cargos se aplicarán. Por ejemplo: "El pago vence el primero de cada mes y se considerará atrasado si no se paga para el cierre de actividades del día 15 de dicho mes. Se aplicará un cargo de $25,00 a todos los pagos atrasados".^{[10]
  X
  Fuente de investigación}
- Plazo del contrato. Declara cuándo empezarán los pagos y cuándo terminarán, así como cuántos pagos habrá. Por ejemplo: "Los pagos empezarán el 1.º de abril de 2009 con una cuota final que deberá pagarse el 1.º de mayo de 2019, para un plazo contractual de ciento veintiún (121) meses".^{[11]
  X
  Fuente de investigación}
- Debe quedar muy claro cuándo empieza el contrato, ya que las obligaciones que dispone no entrarán en vigencia hasta esa fecha.
2
Asigna las obligaciones y responsabilidades de cada parte. Durante el plazo del contrato, tanto el comprador como el vendedor tienen un interés en la propiedad. Por lo tanto, las obligaciones de cada una de las partes hacia la propiedad deben estar descritas en detalle en el acuerdo. Algunos ítems comunes que es posible que desees cubrir son:
- El mantenimiento. El comprador en un contrato de compraventa generalmente es responsable del mantenimiento y las reparaciones a la propiedad. Sin embargo, un vendedor puede desear incluir términos que le permitan ir a la propiedad para realizar ciertas reparaciones si el comprador no logra realizarlas oportunamente.^{[12]
  X
  Fuente de investigación}
- Los impuestos sobre la propiedad. Un vendedor puede cobrarle al comprador cada año cuando se venza el plazo de los impuestos o puede incluir los impuestos sobre la propiedad en los pagos mensuales. El contrato debe describir el método usado. Por ejemplo: "El impuesto sobre la propiedad deberá ser la responsabilidad del Comprador y está incluido en la cantidad mensual del pago".^{[13]
  X
  Fuente de investigación}
- El uso de la propiedad. El comprador en un contrato de compraventa de terreno generalmente conserva el derecho exclusivo de poseer o estar en la propiedad, con límites en cuanto al derecho de construir nuevos edificios o demoler edificios antiguos. Mientras tanto, el vendedor generalmente conserva un derecho limitado a usar la propiedad como garantía y a permitir que se establezcan derechos de retención contra la propiedad, hasta el punto que la ley lo permita.^{[14]
  X
  Fuente de investigación}
3
Deja en claro quién pagará el seguro. Un comprador generalmente es responsable de mantener un seguro adecuado sobre una propiedad sujeta a un contrato de compraventa de terreno, y a menudo se le requiere nombrar al vendedor como el asegurado. Asegúrate de incluir en el contrato a quien sea responsable de suscribir a la propiedad a una póliza de seguros.
- Si el comprador es el responsable, especifica la cantidad del seguro requerida.^{[15]
  X
  Fuente de investigación}
4
Describe cómo y cuándo se transferirá la propiedad al comprador. La posesión de una propiedad bajo un contrato de compraventa de terreno se mantiene con el vendedor hasta que se haya realizado el último pago.^{[16]
X
Fuente de investigación}
- Una vez que se realice el último pago, el vendedor le dará al comprador una escritura ejecutada mostrando al comprador como el nuevo propietario del terreno.
- Aunque este es el proceso estándar para la propiedad legal y la transferencia de título bajo un contrato de compraventa de terreno, debes explicarlo con lujo de detalles a fin de evitar cualquier confusión posterior en cuanto a cuándo se le dará el título al comprador.
5
Consulta los términos adicionales requeridos por la ley en el lugar donde vivas. Las leyes que rigen los contratos de compraventa con reserva de dominio o los contratos de compraventa de terreno varían de lugar a lugar. Consulta los estatutos de tu país o reúnete con un abogado de bienes raíces para determinar si hay algún término adicional o específico requerido en un contrato de compraventa. Las condiciones, o cláusulas, que puedan requerirse por ley pueden incluir:
- El derecho de aceleración. El derecho de aceleración es el derecho de un vendedor a exigir el saldo completo del préstamo después de que el comprador no realice un pago mensual o no cumpla con alguna otra condición del contrato.
- Las garantías. Muchos lugares permiten que un vendedor venda una propiedad bajo un contrato de compraventa de terreno sin hacerle ninguna garantía al comprador. Algunos pueden requerir un descargo de responsabilidad "tal cual" cuando no se haga ninguna garantía.^{[17]
  X
  Fuente de investigación}

Parte 4

Parte 4 de 4:
Finalizar el contrato

1
Incluye una cláusula de integración. Declara que el contrato "incluye el contrato completo de comprador y vendedor". También deja en claro que cualquier modificación al contrato debe estar por escrito y firmada.
- Esta cláusula evitará que, más tarde, una parte afirme que el contrato no contiene lo que las partes acordaron.^{[18]
  X
  Fuente de investigación}
2
Crea un bloque de firmas. El bloque de firmas debe incluir una línea para que cada parte firme, bastante espacio para las firmas, los nombres impresos de las partes y un lugar para que un notario público autentique las firmas.^{[19]
X
Fuente de investigación}
- El bloque de firmas también debe incluir un lugar para ingresar la fecha en la que cada parte firmó el contrato. De esta forma, quedará claro que el contrato se firmó después de finalizarse y no se ha cambiado desde que se firmó.
3
Pídele a un abogado que revise el contrato. Idealmente, debes pedirle a un abogado de bienes raíces que revise el contrato antes de pedirle a las partes que lo firmen. Esto puede asegurar que el contrato sea legal y que no hayas omitido ninguna información clave. Aunque esto puede presentar un gasto anticipado, será mucho más barato que una disputa en el tribunal debido a un contrato defectuoso.
4
Haz que el contrato se firme y se autentique por medio de un acta notarial. Tanto tú como el comprador tendrán que firmar el contrato en presencia de un notario público para que sea un acuerdo jurídicamente vinculante.^{[20]
X
Fuente de investigación}
5
Haz una copia. Tanto tú como el comprador deben tener una copia física del acuerdo.
- También es una buena idea crear una copia electrónica en caso de que algo le suceda a la copia física.
- Guarda la copia física en una ubicación segura, como una caja de seguridad o una caja fuerte.

Consejos

Busca un contrato de compraventa de terreno de muestra en línea en lugar de escribir uno desde cero. Puedes personalizar el documento a tus necesidades y (preferiblemente) pedir que un abogado lo revise.
Si aún estás pagando una hipoteca sobre la propiedad, es una buena idea obtener el permiso del titular actual de la hipoteca antes de firmar un contrato de compraventa.^{[21]
X
Fuente de investigación}
También es una buena idea asegurarte de que el interés que vayas a cobrar no exceda el máximo dictado por la ley.^{[22]
X
Fuente de investigación}

Advertencias

Al proporcionar la descripción legal de la propiedad, no uses la versión taquigráfica de la descripción que hayas obtenido de la oficina de registros públicos. Asegúrate de que la descripción legal que uses sea la descripción completa, según esté proporcionada en la última escritura o declaración jurada de propiedad registradas.
Este artículo no constituye consejo legal. Consulta a un abogado para verificar cualquier documento legal antes de firmarlo. Debes consultar con un abogado antes de firmar cualquier cosa que pueda afectar tus derechos u obligaciones legales.
Si estás en duda, pídele a un abogado profesional que revise el contrato.