Cómo calcular costos de cierre

Coescrito por Ryan Baril

Los costos de cierre de una compra inmobiliaria son la variedad de tarifas que tendrás que pagar para finalizar la venta. Estas tarifas pueden variar significativamente dependiendo de una variedad de factores y pueden sumarse considerablemente, independientemente de qué lado te encuentres. Poder estimar de forma precisa tus costos de cierre antes siquiera de hacer una oferta para una casa o poner tu casa en venta es crucial para estar preparado para los costos iniciales.

Método 1

Método 1 de 2:
Calcular los costos de cierre típicos del comprador

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Calcula la cuota inicial. Esto se determinará por cuánto dinero tengas que pagar y qué tipo de préstamo obtengas. Algunos préstamos requieren una cuota inicial del 20 % mientras que otros te permitirán pagar mucho menos.^{[1]
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Fuente de investigación} Consulta a varias instituciones para encontrar un préstamo que funcione bien con la cantidad de dinero que tengas que pagar.
- Si pagas menos del 20 % por adelantado, tendrás que pagar un seguro hipotecario mensual, la primera cuota del cual se añadirá a los costos de cierre. El costo del seguro hipotecario puede variar ampliamente pero generalmente te costará más de $100 al mes. Cuando obtengas el préstamo, asegúrate de que, una vez que hayas pagado el 20 % del costo de la casa (lo que significa que tienes el 20 % de participación en la propiedad), el seguro hipotecario vaya a terminar.^{[2]
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  Fuente de investigación}
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Determina lo que el prestamista cobrará por una tarifa de apertura. Esto paga el tiempo y el esfuerzo involucrados en reunir y consolidar el papeleo y la documentación de respaldo, así como de crear un archivo del cliente.
- Algunos prestamistas también pueden cobrar por proporcionar una tasa de interés específica. Esta tarifa es un porcentaje establecido de la cantidad del préstamo y, por lo tanto, se refiere a ella como el número de "puntos" que cobrará el prestamista. Una tarifa de 1 punto sería igual al 1 % de la cantidad del préstamo.^{[3]
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Pregunta por las tarifas asociadas con la agencia tramitadora de títulos. Esta agencia asegura que no haya otros derechos legales sobre la propiedad y el seguro del título protege al prestamista de cualquier problema legal futuro.^{[4]
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Fuente de investigación} Es útil asegurarte de que el título de tu propiedad esté libre al momento de la venta. El costo de estos servicios varía dependiendo de la ubicación y la empresa. Para un préstamo de $100.000, la agencia tramitadora de títulos podría cobrar entre $175 y $900, si no más.^{[5]
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Fuente de investigación}
- La agencia tramitadora de títulos generalmente la determina el prestamista. Sin embargo, si tienes una fuerte preferencia, pregúntale al prestamista si estaría dispuesto a trabajar con la agencia que quieras usar.
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Determina cuánto costará la tasación de la casa. Lo más probable es que sea entre $300 y $400.^{[6]
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Fuente de investigación} Se requiere una tasación de la propiedad por parte del prestamista hipotecario para asegurar que la cantidad del préstamo esté en línea con el valor de la propiedad. El prestamista contratará al tasador y te hará saber cuánto costará.
- Esta tasación probablemente sea diferente a la del tasador de impuestos.
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Averigua si el prestamista te cobrará por el informe crediticio que realicen sobre ti. Algunos prestamistas pueden cobrarte por los gastos en los que incurran al obtener tu informe crediticio de las principales agencias de informes.
- Puedes solicitar una copia de tu informe crediticio, con todo y tu calificación, por alrededor de $15 por agencia. Pregúntale al prestamista si lo que ellos pagaron excedió en gran medida esta cantidad.
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Determina los impuestos inmobiliarios anuales para tus costos de cierre del comprador. Los impuestos inmobiliarios locales pueden variar ampliamente según el área en donde esté ubicada la casa. Puedes pedir los antecedentes de los impuestos inmobiliarios sobre la casa a tu agente de bienes raíces o en la oficina tributaria de tu ciudad.
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Determina la tarifa de servicios fiscales. Se requiere que el pago de tu hipoteca incluya una cuenta de garantía para los impuestos inmobiliarios y el seguro de propiedad. Esta tarifa será establecida por el prestamista pero la tarifa pagará por un profesional tributario externo.
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Solicita estimados de tu seguro de propiedad. Tu agente de seguros de auto podría darte un paquete de descuento si agregas el seguro de propiedad pero asegúrate de consultar varias agencias.
- Al comparar pólizas de seguros, asegúrate de considerar todos los términos en cada propuesta y no solo el costo anual.
- El seguro de propiedad debe incluir cobertura por la pérdida del edificio, las posesiones personales y el contenido, y la responsabilidad.
- Pregunta por provisiones para la pérdida de uso y el costo de reconstruir todas las estructuras existentes.
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Determina si serás responsable por cualquier otra tarifa opcional. Todas las ventas de propiedad son diferentes, así que hay muchas variables que considerar. Si no estás seguro, pregúntale a tu agente de bienes raíces. Ellos trabajan en tu nombre y deben hacerte saber lo que te conviene más.
- Los cargos gubernamentales de registro también varían por ubicación y se pagan para registrar tu título en las oficinas gubernamentales apropiadas como parte de los costos de cierre del comprador.
- Algunos prestamistas requieren una certificación de honorarios, lo que se suma a los costos de cierre del comprador. Tu prestamista puede requerir un seguro contra inundaciones adicional si se revela que la propiedad en cuestión se encuentra en una zona de inundaciones.
- Se requiere una fiscalización de bienes para algunas transacciones inmobiliarias. La fiscalización te muestra exactamente en dónde se encuentran las líneas de tu propiedad. La mayoría de los prestamistas y corredores puede recomendarte empresas o profesionales respetables de fiscalización.
- Hay una variedad de otras pruebas que puedes hacerle a una casa una vez que hayan aceptado tu oferta. Si bien la mayoría de ellas, como las pruebas de radón o las revisiones del alcantarillado, las pagas por adelantado, algunas otras pueden negociarse en los costos de cierre.
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Calcula los costos de cierre del comprador necesarios para tu depósito inicial de garantía sumando todos estos costos. Algunos de estos costos son por única vez y algunos serán la primera cuota de una tarifa que pagarás mensualmente en tu pago de la hipoteca.
- El depósito inicial de garantía debe incluir suficiente para pagar cualquier impuesto que se deba en el presente año (el vendedor te pagará por los impuestos pendientes por la parte del año en la que no hayas sido el propietario de la casa, si los hay, así que esto se te reembolsará), dos meses de impuestos inmobiliarios y dos meses del seguro de propiedad.
- Los impuestos se pagan en atrasos, lo que significa que pagas después de que hayas incurrido en los costos, pero el seguro de propiedad se paga por adelantado.
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Compara tu cálculo con la lista de los costos de cierre requeridos y seleccionados por el prestamista. Este debe proporcionarte una lista y un estimado precisos de estas tarifas, llamado "estimado de buena fe".^{[7]
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Fuente de investigación}
- Si no comprendes ninguna de las tarifas resumidas en este estimado, debes poder preguntarle al prestamista sobre ellas.
- Algunas de las tarifas que van directamente al prestamista, como la tarifa de apertura, pueden ser negociables. No está de más tratar de bajarla ya que lo peor que puede pasar es que el prestamista diga que no.
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Método 2

Método 2 de 2:
Calcular los costos de cierre típicos del vendedor

1
Calcula la tarifa del agente de bienes raíces, la cual es generalmente del 6 al 7 % del precio de venta. Este porcentaje debe haberse establecido cuando contrataste al agente pero el costo total se determinará, en última instancia, por el precio de venta final de la casa.
- Si el comprador y el vendedor tienen cada uno su propio agente, la tarifa se divide entre los dos. El comprador de tu casa no le pagará directamente a su agente; lo harás tú.
2
Determina si ofrecer o no una garantía inmobiliaria como parte de tus costos de cierre del vendedor. Esta garantía protegerá al nuevo comprador de grandes averías de electrodomésticos o problemas estructurales que ocurran durante alrededor del primer año y también protege al vendedor de cualquier responsabilidad por estos problemas.
- Las garantías inmobiliarias son relativamente baratas, sobre todo por el beneficio que proporcionan. En un mercado inmobiliario débil, en donde las personas tienen muchas dificultades para vender sus casas, esto puede ser un buen incentivo para que alguien se decida a comprar tu casa.
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Determina la cantidad de impuestos pendientes que se evaluarán sobre la propiedad del último recibo pagado hasta la fecha de cierre. Tendrás que pagárselo al comprador de forma que no tenga que pagar impuestos sobre la casa para un periodo en el que no haya sido el propietario.
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Negocia cualquier otro costo de cierre del vendedor. En algunos casos, los vendedores obtendrán una parte de los costos de cierre, disminuyendo la carga financiera inicial sobre el comprador. Esta cantidad se negociará una vez que se acepte una oferta inicial, generalmente después de que el comprador haga una inspección de la casa.
- Muchos estados, prestamistas y programas hipotecarios tienen reglas y pautas específicas en cuanto a los costos de cierre del vendedor. Algunos las limitan a un pequeño porcentaje del precio de compra.
- Podrías llegar a un acuerdo mutuamente beneficioso con el comprador dependiendo de cuál de las partes tenga más dinero para pagar por adelantado y el estado del mercado inmobiliario en tu localidad.
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Suma todos estos costos. Esto te dará una buena idea del costo de vender tu propiedad. A diferencia del comprador, quien, en la mayoría de los casos, tiene que conseguir una buena cantidad de dinero, la mayor parte del costo de vender la propiedad vendrá del dinero que obtengas por ella. En otras palabras, tendrás muy pocos costos iniciales.

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Consejos

Podrías negociar la responsabilidad por algunos de los costos de cierre. Los compradores siempre deben pedirle al vendedor que contribuya a sus costos de cierre. Normalmente, a menos que el vendedor tenga una hipoteca que sobrepase el valor y el precio de venta de la casa, el vendedor tendrá más flexibilidad en los gastos corrientes.
Los préstamos respaldados por el gobierno generalmente requerirán menos costos iniciales por tu parte.^{[8]
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Fuente de investigación} Sin embargo, los requerimientos para obtener uno de estos préstamos son específicos y las tarifas para este tipo de préstamos, las cuales están incluidas en la cantidad del préstamo, generalmente son más altas.^{[9]
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Fuente de investigación}^{[10]
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Fuente de investigación}
Si bien algunos de los artículos requeridos para el cierre pueden compararse con los que ofrezcan otras empresas, otros los eligen el prestamista o corredor del comprador.

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Advertencias

Consulta con un corredor o agente de bienes raíces respetable para determinar cualquier ley local o estatal en cuanto a los costos de cierre hipotecarios y las tarifas relacionadas. Sería desastroso llegar al cierre solo para descubrir que tu contrato entre el vendedor y el comprador no es válido.

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