Cómo calcular la tasa de capitalización

Coescrito por Carla Toebe

Los inversionistas de bienes raíces confían en diferentes tipos de información en las negociaciones de propiedades que producen ingresos, por ejemplo, la conveniencia de la ubicación de la propiedad y/o cualquier cambio futuro en el vecindario, son los dos factores más comunes. Una información crucial que ayuda a los inversionistas a tomar su decisión se llama tasa de capitalización. La tasa de capitalización (expresada como “la relación de los ingresos netos de la propiedad con su precio de compra”) permite a los inversionistas comprar propiedad evaluando la tasa de retorno en la inversión hecha en la propiedad. Consulta el paso 1 para ¡calcular la tasa de capitalización de tu hogar!

Parte 1

Parte 1 de 2:
Calcula la tasa de capitalización

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Calcula el ingreso bruto anual de las inversiones inmobiliarias. El ingreso bruto de una propiedad de inversión será principalmente por alquileres. En otras palabras, cuando un inversionista de bienes raíces compra una casa, él/ella generalmente gana dinero principalmente por alquilarla a inquilinos. Sin embargo, esta no es la única fuente de ingreso posible, los ingresos varios pueden acumularse en la propiedad en forma de máquinas dispensadoras o lavadoras, etc.
- Por ejemplo, digamos que acabamos de comprar una casa que pensamos alquilarla a inquilinos por el monto de $750 por mes. Con esta tarifa, podemos esperar ganar esos 750 por 12 veces = $9,000 por año en ingreso bruto por la propiedad.
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Resta los gastos de operación asociados con la propiedad de ingreso bruto. Una parte de bienes raíces viene con costos operativos. Usualmente, estos son por mantenimiento, seguro, impuestos y administración de la propiedad. Usa aproximaciones precisas para estos números y réstalos del ingreso bruto que encontraste anteriormente. Esto te dará el “ingreso neto” de la propiedad.
- Por ejemplo, digamos, luego de tener valuada nuestra propiedad en alquiler, encontramos que podemos esperar pagar $900 por administración de la propiedad, $450 en mantenimiento, $750 en impuestos y $650 en seguro por año por nuestra propiedad. 9,000 - 900 - 450 - 710 - 650 = $6,290, el “ingreso neto” de nuestra propiedad.
- Toma nota que la tasa de capitalización “NO” se toma en cuenta para los gastos de negocio de la propiedad, incluyendo el costo de comprar la propiedad, pagos hipotecarios, cargos, etc. Debido a que estos elementos reflejan la posición del inversionista con el prestamista tienen una naturaleza variable, ellos afectan negativamente la comparación neutral que la tasa de capitalización tiene que dar.
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Divide el ingreso neto por el precio de compra de la propiedad. La tasa de capitalización es la relación entre el ingreso neto de la propiedad y su precio original de compra o costo de capital. La tasa de capitalización es expresada como un porcentaje.
- Asumamos que compramos la propiedad por 40,000. Dada esta información, tenemos ahora lo que necesitamos para calcular nuestra tasa de capitalización. Observa a continuación:
  - $9000 (ingreso bruto)
  - -$900 (administración de la propiedad)
  - -$450 (mantenimiento)
  - -$710 (impuestos)
  - -$650 (seguro)
  - =$6290 (ingreso neto) / $40000 (precio de compra) = 0.157 = 15.7% tasa de capitalización

Parte 2

Parte 2 de 2:
Usa las tasas de capitalización sabiamente

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Usa las tasa de capitalización para comparar rápidamente dos oportunidades de inversión similares. La tasa de capitalización básicamente representa el porcentaje aproximado de retorno que un inversionista pueda obtener en una compra completamente en efectivo de la propiedad. Debido a esto, la tasa de capitalización es una buena estadística que usar cuando se compara adquisiciones potenciales con otras oportunidades de inversión de similar naturaleza. Las tasas de capitalización permiten comparaciones rápidas y difíciles del potencial de ganancia al invertir en propiedades y puede ayudarte a reducir tu lista de opciones.
- Por ejemplo, digamos que estamos pensando comprar dos propiedades en el mismo vecindario. Una tiene una tasa de capitalización de 8% mientras que la otra tiene una tasa de capitalización del 13%. Esta comparación inicial favorece a la segunda propiedad, se espera ganar más dinero por cada dólar que inviertes en ella.
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No uses la tasa de capitalización como único factor al determinar si la inversión será buena o no. Mientras que la tasa de capitalización ofrece la oportunidad de hacer comparaciones sencillas, rápidas entre dos o más propiedades, está “lejos” de ser el único factor que debes considerar. Los inversiones en bienes raíces pueden ser muy difíciles, inversiones aparentemente similares pueden estar sujetas a fuerzas del Mercado y eventos imprevistos que van más allá del punto de vista de un simple cálculo de la tasa de capitalización. Por último, también desearás considerar el crecimiento potencial del ingreso por tu propiedad como algún cambio en el valor mismo de la propiedad.
- Por ejemplo, digamos que compramos una propiedad por $1,000,000 y esperamos ganaran $100,000 al año por ella, esto nos da una tasa de capitalización del 10%. Si el mercado local de vivienda cambia y el valor de la propiedad aumenta a $1,500,000, de repente, tenemos una tasa de capitalización menos lucrativa del 6.66%. En este caso, puede ser bueno vender la propiedad y usar la ganancia para hacer otra inversión.
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Usa la tasa de capitalización para justificar el nivel de ingreso de la propiedad. Si sabes la tasa de capitalización de las propiedades en el área de la propiedad en la que invertiste, puedes usar esta información para determinar cuánto ingreso neto necesitarás obtener para hacer que la inversión “valga la pena”. Para hacerlo, simplemente multiplica el precio que se está pidiendo por la propiedad por la tasa de capitalización de propiedades similares en el área para encontrar tu nivel de ingreso neto “recomendado”. Toma en cuenta que esto se realiza resolviendo la ecuación (Ingreso Neto/Inicial) = tasa de capital para “ingreso neto “.
- Por ejemplo, si compramos una propiedad por $400,000 en un área donde la mayoría de propiedades similares tienen una tasa de capital de 8%, tal vez encontremos que nuestro nivel de ingresos “recomendado” al multiplicar 400,000 por 08 = $32,000. Esto representa la cantidad de ingreso neto que la propiedad deberá generar por año para tener una tasa de capitalización de 8%, para poder determinar las tarifas de alquiler de acuerdo a esto.

Consejos

Verifica siempre el ingreso que se pretende obtener de la propiedad, así como los gastos, si es posible. Una condición asociada con una oferta de comprar la propiedad debe incluir la inspección de los acuerdos de alquiler para verificar las tarifas de alquiler. Los gastos se pueden verificar contactando a los otros proveedores.
Al considerar el valor de una propiedad, los tasadores verán ventas comparables, el valor de reemplazo de la propiedad así como tomar un enfoque de alquiler de la propiedad. El enfoque de alquiler considera el rendimiento requerido de capital y deuda.

Advertencias

La tasa de capital no refleja riesgos futuros. El inversionista no puede confiar en la tasa de capitalización para asumir que la propiedad mantendrá su ingreso o el valor actual. La propiedad y alquileres asociados con ella se pueden depreciar o apreciar. Los gastos pueden incrementarse simultáneamente. La tasa de capitalización no ofrece ninguna predicción sobre riesgos futuros.