Cómo transferir la escritura de una casa a un miembro de la familia

Transferir la escritura de tu casa a un pariente es algo común, de modo que, cuando mueras, esa propiedad pase directamente a dicho familiar. A pesar de que la transferencia de una escritura es un proceso relativamente rápido y sencillo, debes tener en cuenta que, al hacerlo, perderás todo el control y la posesión de tu casa.

Método 1

Método 1 de 4:
Usar un documento de renuncia a la propiedad

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Obtén un formulario de renuncia a la propiedad en el registro de escrituras del condado donde se ubica tu casa. Con este documento, puedes renunciar a la posesión que tienes sobre la propiedad (de ahí el nombre) y transferirlo a otra persona.
- Los documentos de renuncia a la propiedad son la forma más común de transferirse propiedades entre miembros de la familia sin necesidad de intercambiar dinero o si se quiere dar una propiedad como regalo.
- Con un documento de renuncia a la propiedad, no hay riesgo de que algún miembro de tu familia o un comprador futuro te demande si ocurre algún problema con la escritura y no tenías propiedad plena de la casa, ya que un documento de renuncia solo transfiere un reclamo de propiedad. Sin embargo, no garantiza que tengas algún reclamo en particular.^{[1]
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Llena el formulario. Un documento de renuncia tiene espacios en blanco para que ingreses tu nombre y el nombre del pariente a quien deseas transferirle tu casa.
- También debes introducir la descripción legal de tu casa. Si tienes acceso, puedes utilizar la descripción que figura en la escritura original o utilizar planos catastrales del gobierno o la dirección de la calle. Debido a que es un documento de renuncia, no es necesario hacer una descripción tan específica. Solo debes hacer referencia a la escritura original.
- El formulario también tiene espacios en blanco para las firmas, pero no debes firmar el formulario hasta estar en presencia de un notario.
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Firma la escritura ante un notario. En algunos estados, el miembro de la familia al que se transfiere la escritura de la casa también debe firmar. Algunos estados también requieren otros testigos además de un notario.^{[2]
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Entrega la escritura personalmente o por correo certificado. Una vez que firmes la escritura de la transferencia, debes enviarla a la persona que pasó a ser dueña de la propiedad.
- Si el miembro de la familia al que le has transferido la casa no estaba contigo cuando suscribiste la escritura, puedes entregarle el documento personalmente o por correo.
- Usar un correo certificado o un servicio similar te ayudará a saber la fecha de recepción.
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Haz que tu pariente registre la escritura. Después de haber hecho la transferencia, la persona a la que le transferiste tu casa es responsable de registrar la escritura en la oficina del registrador del condado. De otro modo, no se volverá parte del registro legal de la propiedad y podría causarte problemas en el futuro.

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Método 2

Método 2 de 4:
Usar una escritura de transmisión por fallecimiento del causante

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Averigua si puedes usar una escritura de transferencia por fallecimiento donde vives. Este tipo de escritura te permite mantener el control total de tu propiedad mientras estás vivo, pero la transfiere al pariente elegido cuando mueras sin tener que pasar por una sucesión.
- A partir de 2015, este tipo de escritura está disponible en 22 estados y el Distrito de Columbia, incluidos Colorado, Illinois, Ohio y Virginia. Consulta con la oficina del registrador de tu condado para saber si dispones de esta opción. Si el motivo de la transferencia de tu casa a un familiar es para evitar el proceso de sucesión, una escritura de transmisión por fallecimiento puede ser una mejor solución para ti, ya que te permitirá mantener el control de tu casa mientras estás vivo.^{[3]
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Redacta la escritura. Una escritura de transmisión por fallecimiento se parece a cualquier otra escritura, pero incluye una declaración de que solo entrará en vigencia a partir de la muerte del propietario. Cada estado tiene requisitos específicos, por lo que podrías considerar la posibilidad de consultar con un abogado de bienes raíces si no estás seguro de tu capacidad para cumplir estos requisitos por tu cuenta.
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Firma ante un notario. Revisa la ley de tu estado para asegurarte de no necesitar otros testigos. No es necesario que el pariente al que vas a transferirle tu propiedad esté presente.
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Registra la escritura. Una vez que hayas firmado, debes registrarla en la oficina del registrador del condado. De lo contrario, nadie sabrá de su existencia y es posible que nunca entre en vigencia.
- Puedes cambiar de opinión en cualquier momento y hacer otra escritura. Mantendrás la titularidad y la propiedad de tu casa hasta el día de tu muerte.
- Cualquier hipoteca u otro gravamen sobre la propiedad se transferirá de forma automática por medio de una escritura de transferencia por fallecimiento. Al igual que una escritura de renuncia a la propiedad, simplemente legarás tu participación en la propiedad, sin importar cuál sea.
- Cuando mueras, el pariente designado podría tener que presentar un certificado de declaración jurada y un certificado de defunción para tomar control sobre la propiedad, pero de todos modos se trata de un proceso más rápido y más fácil que uno de sucesión.^{[4]
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Método 3

Método 3 de 4:
Usar una escritura de garantía

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Comunícate con un abogado de bienes raíces. Debido a que las escrituras de garantía son el método más complicado de transferir el título de tu propiedad, sería mucho mejor contar con un abogado que te guíe a través del proceso.
- Las escrituras de garantía, a veces conocidas como escrituras de transferencia, vienen con una garantía para el nuevo dueño de la propiedad que asegura que tú eres el titular y que nadie más tiene ningún derecho sobre ella ni podría reclamarla.^{[5]
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- Debido a que son muy complicadas, las escrituras de garantía por lo general no se utilizan para transferir una casa a un pariente sin ningún intercambio de dinero.
- Si bien es complicada para ti, una escritura de garantía le da al pariente que recibirá la propiedad más confianza, ya que constituye una promesa de que eres el dueño de una propiedad libre de cualquier hipoteca u otros gravámenes, y que nadie más tiene derecho a reclamarla.
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Lleva a cabo una búsqueda de títulos sobre tu propiedad. Antes de completar una escritura de garantía, realiza una búsqueda de titularidad, que consiste en una revisión de la historia legal de la propiedad y garantiza que las declaraciones en la escritura sean correctas y que el título de la propiedad esté libre de gravámenes. Este proceso puede ser costoso y demorar mucho.
- Aunque puedes llevar a cabo una búsqueda de títulos por tu cuenta, ya que los registros de propiedad son públicos, un buscador profesional de títulos hará un trabajo mucho más exhaustivo en menos tiempo que el que te tardarías por tu cuenta.^{[6]
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- El seguro de título de propiedad ofrece una mejor protección contra cualquier defecto en tu título, ya sea público o no, que pudiera empañar tu escritura con problemas o, incluso, anular la transferencia. El seguro de título es caro y, por lo general, el costo se divide entre el propietario original y el futuro propietario.^{[7]
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Termina la escritura. Al igual que con otros tipos de escrituras, la tuya proporcionará detalles acerca de ti y del miembro de la familia al que le transferirás el título, así como una descripción legal completa y detallada de la propiedad.
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Firma la escritura ante a un notario público y otros testigos que se requieran según las leyes de tu estado.
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Dale la escritura al pariente elegido.^{[8]
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Asegúrate de registrar la escritura. Técnicamente, tu familiar es el responsable del registro, pero si has contratado a un abogado para redactar la escritura, este podría ofrecerse a registrarla.
- La escritura seguirá siendo válida inclusive si no la registras, pero si no lo haces, podrías provocar problemas importantes más adelante, porque nadie más estará al tanto del reclamo de la propiedad.
- No registrar la escritura eliminaría todos los avances que lograste al transferir tu título de propiedad, incluido tu intento de evitar la sucesión.^{[9]
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Método 4

Método 4 de 4:
Crear un régimen de bienes mancomunados

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Haz una nueva escritura donde figuren tú y tu familiar como copropietarios con derecho de supervivencia. Para hacer efectivo este tipo de régimen, ambos deben adquirir participaciones equitativas al mismo tiempo.
- Preparar una escritura nueva tiene un efecto similar a una compra de la propiedad por parte tuya y de tu pariente.^{[10]
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- Un régimen de bienes mancomunados con derecho de supervivencia significa que cuando uno de los dos propietarios muere, el otro toma la participación total sobre la propiedad de pleno derecho.^{[11]
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- Ten en cuenta que, debido a que vas a darle a otra persona una participación sobre tu propiedad, tendrás que pagar impuestos sobre donación de bienes en caso de que esa participación valga más de US$10 000.^{[12]
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Completa la escritura. Debido a que lo único que cambiarás son los nombres que figuran en la escritura, podrías copiar todo lo demás de la escritura más antigua.
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Firma la escritura. Dependiendo de la ley de tu estado, es posible que tengas que firmar la escritura ante a un notario público u otros testigos.
- Dado que tú y tu pariente tomarán posesión de la propiedad en esta situación, ambos deben firmar la escritura.
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Registra la escritura. Si quieres evitar una sucesión, tendrás que registrar la escritura o, de lo contrario, el régimen de bienes mancomunados no será de conocimiento público.

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Advertencias

Al transferir la escritura (a menos que uses una escritura de transferencia por fallecimiento), no solo perderás todo el control sobre tu casa, sino que también podrías tener problemas con respecto al impuesto sobre la renta o perder acceso a beneficios del gobierno, tales como Medicaid. Consulta con un contador público profesional o un especialista en tributación si te preocupan estos temas.
Los diferentes estados a menudo tienen distintas reglas sobre la información que debe contener una escritura y la forma en que deben presentarse, incluso si reciben las mismas denominaciones. La oficina del registrador del condado te podría dar instrucciones, pero si tienes problemas para entenderlas, tendrás que consultar con un abogado de bienes raíces.

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