Cómo comprar un complejo de apartamentos

Decide si quieres efectuar la compra de un complejo de apartamentos residencial en una edificación de uso mixto. Una edificación de uso mixto tiene una combinación de oficinas y unidades, pero, por lo menos el 80% del espacio debe ser residencial. El complejo debe contar con una calificación C+ o mayor. Esto significa que no puedes rentar las unidades por día o por semana y que las unidades no pueden ser de uso individual, como sucede con las pensiones y los moteles.

Hazte estas preguntas antes de considerar solicitar un préstamo:

• ¿Es razonable el precio?
• ¿Tengo la capacidad de financiarlo? ¿Se trata de un negocio rentable? Las instituciones que otorgan préstamos prestan atención a los ingresos por concepto de renta, impuestos e hipotecas para calcular el valor exacto de la propiedad para proceder al financiamiento. A los ojos de los prestamistas comerciales, tu estado financiero personal no es tan importante como lo es la capacidad de la edificación para pagar por sí misma.
• ¿Cuento con una buena calificación crediticia?
• ¿Poseo alguna propiedad que pueda utilizar como garantía?
• ¿Debería considerar solicitar un préstamo como una corporación o como una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)?
• ¿Tengo la capacidad de administrar el complejo de apartamentos por mí mismo o tendré que contratar a una compañía de administración de propiedades para lidiar con los problemas que puedan surgir en relación con los arrendatarios o el mantenimiento?
• ¿Debería considerar formar una sociedad?
• ¿Se encuentra la edificación en buenas condiciones?
• ¿Tengo la capacidad de incrementar el valor de la edificación?

Reúne información sobre la edificación que te gustaría comprar. Podrías no obtener el préstamo si la edificación requerirá que se le realice un trabajo arduo de mantenimiento o si el complejo no ha sido ocupado al 85% de su capacidad durante los tres meses precedentes a la solicitud del préstamo.

Habla con otros inversionistas comerciales de bienes raíces. Pregúntales sobre los pros y los contras de ser el propietario de un complejo de apartamentos.

Habla con los agentes de bienes raíces de tu localidad. Pídeles su consejo sobre la ubicación que tienes en mente. Averigua sobre las posibilidades de una urbanización futura del área o de proyectos de obras públicas que puedan afectar la producción de ingresos de la propiedad. Por ejemplo, si existen planes para la construcción de un aeropuerto regional a algunos kilómetros de distancia en los próximos años, podría resultarte difícil rentar las unidades residenciales. No asumas que todo permanecerá estático. Échale un vistazo a la historia del lugar e intenta imaginar cualquier cambio importante que podría tener lugar en el futuro.

Toma en cuenta tu meta final: la razón por la que deseas adquirir la propiedad. Con esto en mente, piensa en cuál sería tu estrategia de salida en caso de dificultad financiera o si decides que ya no deseas ser el propietario de un complejo de apartamentos. Tres estrategias de salida que debes considerar son:

• Convertir las unidades en condominios y venderlos a los propietarios.
• Aprovechar el Intercambio 1031. En virtud de las leyes estadounidenses, puedes intercambiar tu propiedad de bienes raíces sin necesidad de pagar impuestos por las ganancias del capital al momento de vender la edificación.
• Refinanciar la propiedad. Utiliza el interés que hayas obtenido para comprar otra propiedad comercial de bienes raíces.

Haz que un profesional experimentado en la materia inspeccione la edificación. Asegúrate de que la inspección sea exhaustiva y no te contentes con una inspección estándar, la cual podría no incluir puntos problemáticos, tales como un sótano con humedad. De ser necesario, paga dinero adicional para obtener una inspección exhaustiva que supere los requerimientos de las instituciones que brindarán la hipoteca. Si la inspección revela fallas graves, no hagas la oferta o redúcele el monto que te costaría hacer las reparaciones necesarias .