Cómo cancelar un contrato de bienes raíces

Coescrito por Carla Toebe

Normalmente, los detalles de cómo se resuelve un contrato se sujetan a las disposiciones específicas establecidas previamente en él. Sin embargo, los contratos de bienes raíces poseen ciertas características estándar que por lo general (aunque no en todos los casos) permiten rescindir el acuerdo suscrito. Para finiquitar un contrato de bienes raíces debes estar muy atento a los detalles y actuar oportunamente, ya que al redactarlos con frecuencia se establecen ciertos plazos para darles solidez, que hacen casi imposible modificarlos luego de una fecha predeterminada.

Parte 1

Parte 1 de 3:
Cancelar el contrato con el corredor

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Reconoce la diferencia entre compradores y vendedores. Si tu intención es comprar una casa, rescindir el contrato con el corredor de bienes raíces debe ser sencillo. Sin embargo, como vendedor, descubrirás que el corredor habrá invertido mucho dinero para promocionar la propiedad y quizá no esté dispuesto a dejarte ir. La mayoría permitirá terminar la relación para conservar un buen historial de servicio al cliente, pero podrían surgir algunas dificultades.^{[1]
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Busca una cláusula de autoexclusión. Estas cláusulas son comunes en los contratos con las grandes empresas nacionales. Permiten sustituir al corredor por otro de la misma empresa. Si estás contento con el servicio que brinda la empresa, pero tienes un problema con la persona, esta es una manera relativamente sencilla de corregir la situación.^{[2]
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- Otros contratos incluyen un cargo por terminación anticipada que permite anular el contrato por un monto determinado.^{[3]
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Habla con el corredor. La mayoría de los vendedores se disgustan con sus corredores debido a un fallo en la comunicación. Es posible que los problemas puedan resolverse conversando. Si no, el probable que el corredor te permita resolver el contrato.
- Analiza si quieres resolver el contrato con el corredor porque has decidido no vender la casa o porque no estás satisfecho con el servicio que este brinda.
- Si el contrato no contempla ninguna disposición que permita anularlo, con frecuencia tendrás que negociar un cargo por terminación anticipada. El corredor podría pedirte que asumas los gastos de la publicidad.
- Si negocias la terminación anticipada del contrato, asegúrate de poner por escrito por el cual se anulen todas las estipulaciones del contrato original. A menudo, el contrato original contiene disposiciones que permiten que el corredor reciba una comisión si la casa se vende sin su intervención.^{[4]
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Espera. Si el corredor no está dispuesto a liberarte de las obligaciones contractuales, podrías simplemente esperar a que el contrato expire. La mayoría de estos contratos solo son válidos por un periodo no mayor de 6 meses. Sin embargo, durante ese lapso no deberás facilitar el acceso a la casa para que la muestren con el fin de impedir activamente su venta.^{[5]
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- Si logras vender la casa durante la vigencia del contrato, el corredor ganará una comisión aunque la transacción se haya cerrado sin su participación activa. Además, si el corredor logra encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio de lista, los contratos frecuentemente permiten que el corredor reclame una comisión aunque se haya rechazado la oferta. Sin embargo, dicha estipulación solo se invocará cuando exista una relación particularmente tensa.^{[6]
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Busca alguna violación al contrato. En caso no quieras esperar a que el contrato expire y si el corredor no está dispuesto a liberarte, la única opción posible sería demostrar un incumplimiento contractual. El contrato podría estipular que el corredor muestre la casa determinada cantidad de veces al mes o que publique un número específico de anuncios. Si se puede demostrar que el agente no llevó a cabo estas tareas, se puede romper el contrato legalmente.^{[7]
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- Esta debe ser la última instancia, ya que los incumplimientos contractuales deben probarse en juicio. Es muy poco frecuente que el corredor esté dispuesto a demandar por un contrato, sin embargo, alegar un incumplimiento contractual podría agravar rápidamente la situación.^{[8]
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Parte 2

Parte 2 de 3:
Cancelar el contrato de compra de un inmueble

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Comunícale inmediatamente al corredor o agente que planeas retirarte del contrato. La posibilidad de rescindir el contrato sin tener que asumir una penalidad considerable a menudo dependerá de la rapidez con que se actúe. Las reglas para rescindir el contrato suelen especificarse en cada documento. El corredor debe conocer estas disposiciones.
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Revisa el contrato. Este debe estipular cuáles son las razones aceptables por las cuales el comprador podría cancelar el contrato. Por lo general, se establecerán un periodo determinado para rescindir el contrato y ciertas contingencias que deberán cumplirse antes de cerrar la venta.
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Cancela el contrato a voluntad antes de firmarlo. Aunque hayas ofertado por el inmueble y tengas un acuerdo verbal, estos no son vinculantes hasta que todas las partes hayan firmado el contrato. Si aún te encuentras dentro del periodo establecido, deberás pedir al corredor o a un abogado que redacte un acuerdo formal para la cancelación del contrato de compra para el representante del vendedor.
- Aunque en esta fase del proceso se supone que todavía no se paga un depósito, si ya lo hiciste, debes indicar en la carta que el dinero debe devolverse.
- La carta debe incluir información básica para identificar la operación, la cual incluye la dirección del inmueble, la fecha del contrato y los nombres de las partes involucradas.
- El contrato se considerará nulo luego de recibida la carta.
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En el contrato, busca alguna cláusula sobre el "derecho de rescisión". La mayoría de los contratos especifican un período determinado durante el cual el comprador puede anular el contrato. Este fluctúa entre 3 y 15 días, aproximadamente.
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Utiliza las contingencias. Todo contrato de bienes raíces debe incluir algunas contingencias en la que el comprador puede anular el contrato, aunque estas varían según el documento. En algunos casos, podrías trabajar activamente para asegurarte de que esas contingencias no se cumplan y anular el contrato.
- La mayoría de los contratos permiten que el comprador inspeccione el inmueble y, si hubiera algún daño físico, pedir la revisión del contrato. Asimismo, el contrato se anulará si no consigues que el banco financie la compra o si la evaluación determina que el inmueble tiene un precio muy elevado.
- En los casos en que el inmueble sea parte de una asociación de propietarios, de una asociación de condominio o de una cooperativa, la venta será contingente hasta que estas aprueben al comprador. En algunos casos, al comprador también se le concederá un plazo, tras la firma del contrato, para revisar los reglamentos de esas asociaciones y rechazar la oferta.
- Entre las contingencias que a veces se incluyen en los contratos figuran la imposibilidad de encontrar un seguro suficiente, el descubrimiento de gravámenes sobre el inmueble o que el vendedor no pueda entregar los documentos en el momento oportuno.
- Para anular un contrato que no te satisfaga, puedes utilizar como pretexto la evaluación del inmueble y simplemente indicar que este no está en las condiciones que creías, aunque no haya problemas estructurales importantes. Asimismo, podrías hablar con el banco para que retrase la aprobación del préstamo y salir así del contrato.^{[9]
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Prepárate para perder el depósito. Si dejas que las contingencias y el derecho de rescisión expiren antes de rescindir el contrato, perderás el dinero que hayas depositado previamente como garantía. El monto del depósito podría fluctuar entre unos cuantos miles de dólares y el 10 % del precio de compra.^{[10]
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- Por lo general, los contratos de bienes raíces se redactan concienzudamente. Si el caso llega a los tribunales, el que rompa uno de estos contratos siempre perderá.
- Perder el depósito, aunque resulte doloroso, en cierta forma te protegerá, ya que te liberará de cualquier otra obligación. La alternativa es que el vendedor pueda demandar por "ejecución específica". Si bien es poco frecuente, básicamente esto te obligaría a cumplir con lo prometido en el contrato y comprar el inmueble.^{[11]
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Consulta con un abogado acerca de la rescisión. Si llegas a la conclusión de que es posible resolver el contrato en términos aceptables, debes consultar inmediatamente con un abogado o con tu corredor. Haz que anulen el contrato en los términos establecidos en el mismo documento. Actúa rápidamente para preservar tu oportunidad de invocar las contingencias.

Parte 3

Parte 3 de 3:
Resolver el contrato de venta de un inmueble

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Consulta con un abogado y con el corredor de bienes raíces. Como vendedor, tienes menos oportunidades de cancelar un contrato que un comprador y las consecuencias también pueden ser más graves, por ello debes buscar ayuda profesional de inmediato.
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Revisa el contrato en caso incluya una "cláusula de salvaguardia. Este tipo de cláusulas son relativamente poco frecuentes, aunque algunos contratos las incluyen. En ellas se estipula que el vendedor puede librarse de las obligaciones contractuales si consigue encontrar un comprador dispuesto a pagar más por el inmueble. La validez de tales cláusulas se limita al periodo que especifique el contrato.^{[12]
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- Sin embargo, esta cláusula solo permitirá reemplazar un comprador con otro. Si cambias de opinión sobre la venta del inmueble, esta quizá no sea la ruta de escape que necesites.
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Rechaza las negociaciones. En los casos en que el inmueble presente ciertos daños o la tasación sea por un valor menor al precio de venta, las contingencias se cumplen y el comprador tiene el derecho de revisar o rechazar el contrato. Generalmente, negociará para conseguir un precio más bajo o que asumas algunos de los gastos de las reparaciones. Negarse a cumplir con las demandas del comprador es a menudo una forma eficaz para poner fin a la operación.^{[13]
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Mantente atento a los errores del comprador. Con frecuencia, los contratos estipulan que el comprador debe cumplir cierta contingencia en una fecha específica. Puedes usar esto a tu favor. Por ejemplo, si el comprador no consigue el financiamiento en un lapso determinado, podrías utilizarlo como una justificación para resolver el contrato.
- Para emplear esta estrategia exitosamente, debes revisar el contrato con cuidado. Esta táctica podría ahorrarte muchos problemas, pero tendrás que prestar bastante atención a los detalles del contrato.^{[14]
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Estate dispuesto a pagar. Si no puedes aplicar ninguna de las estrategias que se mencionan previamente, tendrás que ofrecer un acuerdo económico. El comprador tiene el derecho legal de demandar para obligarte a venderle la casa y a pagar por los daños. Sin embargo, según su carácter, quizá no se incline a enfrascarse en la consiguiente batalla legal. Tendrás que ofrecer un arreglo lo suficientemente generoso como para disuadirlo de proseguir con sus acciones.^{[15]
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- En estos casos, el comprador tiene la capacidad legal para demandar por "ejecución específica", obligándote a venderle el inmueble. Sin embargo, estos casos con frecuencia toman años y son extremadamente caros. La mayoría de los compradores prefieren recibir una indemnización. Tendrás que negociar una suma específica.^{[16]
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