Cómo comprar la otra mitad de la casa en un divorcio

Analiza tus documentos hipotecarios. Antes de decidir comprar la otra mitad de la casa como consecuencia de tu divorcio, debes conocer el saldo adeudado exacto de la hipoteca. Asimismo, debes conocer cuál es el desglose del pago y qué cantidad se destinará para el capital, los intereses, los impuestos y el seguro. ^[2]

• Si posees menos del 20 % de la casa, es probable que también debas pagar un seguro hipotecario privado de entre 0.25 y 2 % por año. ^[3]
• Ponte en contacto con la compañía aseguradora contratada por el dueño de la casa. Es posible que recibas descuentos ya que, además de la casa, asegurarás varios vehículos o quizás debas pagar una penalidad porque tu cónyuge tiene un historial de demandas. Debido a que el seguro es parte de tu hipoteca, un cambio en este podría afectar el pago respectivo.

Reúne la información con respecto a tus ingresos y créditos. El cónyuge que desea conservar la casa debe ser realista. Comprar la otra mitad de la casa, lo cual involucra pagarle a tu cónyuge una suma fija por su parte de la propiedad y eliminar su nombre de la hipoteca y del título de propiedad, significa que deberás obtener una hipoteca a tu nombre. Por lo general, los prestamistas hipotecarios utilizan el 28 % de los ingresos brutos del prestatario como referencia. ^[4] Podrás obtener una copia gratuita de tu historial crediticio de las tres compañías más importantes que brindan información crediticia gracias a la Ley Federal de Informe Imparcial de Crédito (FCRA, por sus siglas en inglés). ^{[5] [6]}

• El informe crediticio obtenido en virtud de la FCRA no incluirá tu calificación crediticia. Lo que importa es el informe, en el cual verificarás si existen problemas o errores en la información, de modo que puedas subsanarlos antes de solicitar un refinanciamiento. Por otro lado, existen varias herramientas en línea que te ayudarán a calcular tu calificación crediticia. Busca una herramienta que no requiera brindar información sobre tus tarjetas de crédito ni suscribirte a un servicio de monitoreo crediticio de dudosa reputación.

Solicita que se realice una tasación de la casa. Sin importar que el mercado inmobiliario sea volátil o lento, debes conocer el valor de mercado actual de la casa independientemente de la hipoteca. Ordena la casa y toda la propiedad, ya que una evaluación sólida te ayudará con el refinanciamiento. ^[7]

Investiga propiedades comparables con la tuya. El tasador consultará el Análisis Comparativo de Mercado (CMA, por sus siglas en inglés) del vecindario, ^[8] pero no le harás daño a nadie si lo consultas por ti mismo. Puedes averiguar qué casas son similares a la tuya en el mercado, pero lo importante es preguntar cuál es su precio de venta. Un agente de bienes raíces puede obtener este informe para ti o también existen otras herramientas en línea para estimar el CMA en tu área.^[9]

Toma una decisión. La compra de la otra mitad de una casa es algo que representa riesgos y ofrece ventajas para ambos cónyuges. Para aquel que conserva la casa, comprar la otra mitad significa asumir la hipoteca por completo, pero también cosechar las ventajas si el valor de la casa aumenta. Para el cónyuge que renuncia a su parte de la propiedad, esto significa liberarse del riesgo y la carga que comprende una hipoteca y obtener algo concreto sin tener que preocuparse sobre el futuro del mercado inmobiliario en ese vecindario.

• El patrimonio se calcula como el valor de tasación de la casa menos el saldo de la hipoteca.
• Si la casa te ha pertenecido por menos de cinco años, salvo que hayas pagado una cuota inicial significativa o que vivas en un mercado inmobiliario muy activo, te sorprenderá qué tan poco patrimonio tienes. Por ejemplo, si financiaste una casa de $ 250 000 en 30 años a una tasa de 4,50 %, luego de cinco años, habrás pagado únicamente $ 22 000 o el 9 % de tu préstamo.^[10]
• Compara los términos de la hipoteca actual con los tuyos. Si las tasas de interés se han reducido, este podría ser un buen momento para buscar un refinanciamiento. Sin embargo, si las tasas se han incrementado, deberás buscar otras alternativas en lugar de recurrir a una nueva hipoteca.

Evalúa otros activos y opciones. Si obtener una hipoteca propia podría resultar difícil o demasiado costoso, considera liquidar o negociar otros bienes conyugales para pagar por la parte de la casa que le corresponde a tu cónyuge.

• Por ejemplo, si el patrimonio corresponde a $ 22 000 y no es un buen momento para obtener un refinanciamiento, entonces un préstamo de $ 11 000, la distribución de una cuenta de ahorros o renunciar a $ 11 000 con respecto al plan de pensiones 401K de tu cónyuge puede sustituir el pago en efectivo de la otra mitad de la casa. En los divorcios que se llevan a cabo en buenos términos, el juez buscará la equidad fundamental con respecto al acuerdo de distribución de bienes y aceptará otros acuerdos más razonables.
• Considera celebrar un acuerdo de propiedad compartida en el que un cónyuge ocupa la casa y asume el pago completo del capital, los intereses, los impuestos y el seguro. Sin embargo, si una de las partes incumple el acuerdo, la otra parte deberá asumir la hipoteca o, de lo contrario, perderá la propiedad.
• La propiedad compartida funciona bien en los divorcios amicales donde existen metas a corto plazo, tal como conservar la casa para que los hijos adolescentes puedan terminar la escuela o hasta que el cónyuge que ocupa la casa termine sus estudios o su periodo de capacitación laboral para mejorar su nivel de ingresos lo suficiente como para solicitar una hipoteca propia.