Cómo expulsar a un inquilino

No importa qué tan bien elijas a tus inquilinos, siempre existe la posibilidad de terminar con uno que no te da más opción que expulsarlo. Si le has dado tiempo para pagar o reparar el daño y ya perdiste la esperanza de conseguir que pague su deuda, es momento de tomar medidas para que abandone el inmueble. Las leyes para desalojar a un inquilino varían en función del país y es muy importante que cumplas los requisitos al pie de la letra para obtener los resultados que deseas. Sigue leyendo para saber cómo determinar si el desalojo es necesario, enviar una notificación, ir a la corte y cobrar los pagos que estén pendientes.

Parte 1

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Decidir si debes expulsar a un inquilino

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Determina si existe una causa justa para expulsarlo. Desalojar a un inquilino es algo que debe usarse como último recurso y debe existir una causa justa para hacerlo. El hecho de tener un conflicto con tu inquilino debido a su personalidad o que no te agrade por otras razones probablemente no constituya un motivo legal para expulsarlo. Sin embargo, si tu inquilino no paga la renta o realiza alguna actividad ilegal en el inmueble, podrías tener motivos legales válidos para desalojarlo. Las leyes varían dependiendo del país donde vivas, así que investiga las leyes de tu estado para averiguar si la causa es justa. Por lo general, las siguientes causas suelen ser motivo de desalojo:
- El inquilino no ha pagado la renta.
- El inquilino ha violado los términos del contrato de arrendamiento (como tener un perro a pesar de que el contrato establece de forma explícita que no se permiten mascotas).
- El inquilino ha causado daños graves en la propiedad.
- El arrendatario realiza actividades ilegales, como la venta de drogas, en la propiedad.
- Deseas desalojar al inquilino por tus propias razones y las leyes de tu jurisdicción te dan derecho a hacerlo. En algunos lugares, el propietario puede desalojar a un inquilino con una notificación indicando un plazo de 30 a 60 días por razones no relacionadas con la conducta del inquilino. Por ejemplo, un propietario probablemente necesite desalojar a sus inquilinos en caso de que quiera vender el edificio.
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Primero trata de razonar con el inquilino. Puedes obtener el resultado que buscas sin tener que recurrir al desalojo. En este caso, el inquilino pagará sus deudas o, de lo contrario, subsanará la situación sin que tengas que emitir una notificación formal. Puedes llamar al inquilino o reunirte con él en un lugar público para conversar sobre el problema.
- Hazle saber al inquilino de una forma calmada y clara que si no arregla la situación, tendrás que tomar acciones legales para cobrar la deuda.
- No lo amenaces ni trates de intimidarlo. Podrías meterte en problemas legales.
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Infórmate sobre las leyes del lugar en el que vives. Dependiendo de tu lugar de residencia, es necesario que investigues las leyes concernientes al alquiler de inmuebles y que abarquen tanto los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos. Puedes realizar una búsqueda en línea de las leyes de propietarios e inquilinos de tu país y revisarlas cuidadosamente para aprender el mejor método para desalojar a un inquilino.
- También puedes acudir a la municipalidad o ayuntamiento de tu comunidad para informarte más sobre estas leyes.
- Familiarizarte con las leyes de tu estado te ayudará a llevar a cabo el proceso, que puede volverse muy complicado. Es muy importante seguir cada paso correctamente para que el inquilino no tenga la ventaja.^{[1]
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  Fuente de investigación}
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Considera la posibilidad de contratar a un abogado. Contrata los servicios de un abogado que pueda aconsejarte al lidiar con inquilinos, especialmente si eres dueño de más de una unidad de alquiler. Algunos abogados aconsejarán a los propietarios a cambio de una tarifa básica plana en lugar de cobrarles el monto total de la representación legal cada vez que necesites sus servicios. Un abogado puede ayudarte a seguir el proceso de desalojo a la perfección y a obtener el resultado deseado.

Parte 2

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Notificar un desalojo

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Llena una notificación de desalojo. Utiliza los formularios correspondientes a tu estado^{[2]
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Fuente de investigación} y jurisdicción si quieres desalojar a un inquilino. Nunca utilices formularios genéricos ni formularios que tú mismo hayas redactado, ya que podrían tener información un poco distinta a la necesaria para desalojar legalmente a un inquilino. En la mayoría de los casos, tu jurisdicción podrá proporcionarte una plantilla para uno de los siguientes tipos de notificaciones de desalojo:
- Notificación para pagar la renta o ser desalojado. Se utiliza cuando no te han pagado la renta. El inquilino tiene un número determinado de días para pagar la renta o mudarse. Si el inquilino no cumple, se procederá con el desalojo.
- Notificación para subsanar un incumplimiento o ser desalojado. Se utiliza si el inquilino incumple los términos del contrato de arrendamiento, por ejemplo, al invitar a una persona que no figura en el contrato de arrendamiento a vivir allí o al tener una mascota sin permiso. El inquilino debe corregir ("subsanar") el incumplimiento o, de lo contrario, será desalojado formalmente.
- Notificación de desalojo inminente. Se utiliza cuando el inquilino enfrenta un desalojo debido a un incumplimiento extremo, como destruir la propiedad o no pagar la renta durante meses, incluso si termina aceptando pagar la renta o subsanar la situación. Utiliza este tipo de notificación cuando desees que el inquilino se vaya de tu propiedad a cualquier costo.
- Notificación para abandonar la propiedad en un plazo de 30 a 60 días. Se utiliza para poner fin a un contrato mes a mes, incluso si el inquilino no hizo nada malo.
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Pégala en la puerta principal con cinta adhesiva y envíala por correo. Este es el procedimiento más común, pero podría ser diferente en tu jurisdicción, así que asegúrate de comprobarlo. Con el fin de asegurarte de que no haya dudas con respecto a si el inquilino recibió o no el aviso, pega una copia en la puerta principal de la casa o del departamento y envía otra copia certificada por correo.
- Es muy importante seguir el procedimiento correcto para notificar al inquilino del desalojo inminente. Si tienes que ir a la corte después, no querrás que el inquilino le diga al juez que no recibió una notificación pertinente. Este argumento se usa comúnmente contra los propietarios en las cortes. Un caso relativamente fácil de ganar porque el inquilino no ha pagado la renta en 5 meses podría llegar a complicarse mucho si no sigues las reglas desde el comienzo.
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Espera a que el inquilino responda. En muchos casos, esta notificación hará que el inquilino se vea obligado a pagar o mudarse. Espera el tiempo asignado antes de tomar cualquier otra acción. Si el inquilino no se muda, es momento de ponerte serio y llevar el caso a la corte.
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No intentes desalojarlo a la fuerza por tu cuenta. Nunca amenaces al inquilino ni pongas sus posesiones en la calle ni trates de desalojarlo por la fuerza. Cualquiera de estas acciones podría traerte problemas legales en la corte. A partir de ahora tienes que ser extremadamente cuidadoso para seguir el proceso que dictan las leyes estatales. No importa qué tan enojado estés, es mejor seguir las reglas.^{[3]
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Ir a la corte

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Presenta la notificación de desalojo en la corte. Lleva una copia de la notificación y los comprobantes del envío por correo postal certificado, para demostrar que ya se venció el plazo para recibir una respuesta del inquilino. Vas a tener que pagar una tarifa para presentar formalmente el desalojo.^{[4]
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Fuente de investigación} El secretario te dará un número de caso y se encargará de programar una audiencia en la corte en una fecha determinada.
- Si aún no has consultado con un abogado, ahora podría ser un buen momento para hacerlo. Encuentra a alguien que pueda ayudarte a prepararte para la audiencia en la corte y terminar el proceso de desalojo.
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Prepárate para la audiencia en la corte. Antes de la audiencia, reúne pruebas de que la causa para desalojar al inquilino es justa. Tendrás que ser capaz de demostrar sin lugar a dudas que el inquilino no pagó la renta o incumplió el contrato de arrendamiento. Aquí están algunos de los documentos que debes llevar:^{[5]
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- el contrato de arrendamiento
- los correos electrónicos y los mensajes de voz que intercambiaste con el inquilino
- los cheques sin fondos
- las fotografías de los bienes dañados u otros indicios de que se incumplió el contrato de arrendamiento
- una copia de la orden de desalojo y la prueba de que el inquilino la ha recibido (por ejemplo, un recibo de la oficina de correos)
- Identifica a los testigos que deseas que aparezcan en la corte y solicita que el tribunal les envíe una citación.
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Asiste a la audiencia. Hay que ser profesional y honesto, y evitar ponerse demasiado molesto o emocional. Si tienes pruebas de que cumpliste con tu parte del contrato de arrendamiento, pero el inquilino no lo hizo, entonces la corte debe fallar a tu favor. Consulta con tu abogado sobre cosas específicas que debes decir o hacer en la corte y que podrían ayudarle a obtener la ventaja en tu estado.
- Debes estar preparado para demostrar que has seguido el protocolo adecuado para la emitir la notificación de desalojo, ya que muchos inquilinos alegan que ellos no sabían que tenían que mudarse o que no se les dio tiempo suficiente para hacerlo.
- Cuando el juez se pronuncie, el inquilino tendrá una cierta cantidad de tiempo para mudarse. Por lo general son dos o tres días.
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Involucra a las autoridades del orden si el inquilino no se va. Si el inquilino se niega a salir, incluso después de asistir a una audiencia en la corte y recibir una orden formal de desalojo, espera la cantidad de tiempo asignado y regresa a la corte para solicitar la ayuda de las autoridades del orden. En la mayoría de los lugares, tienes el derecho de ir a la propiedad con la policía para desalojar al inquilino por la fuerza, si fuese necesario.
- Una vez más, asegúrate de conocer las leyes de tu jurisdicción y de seguirlas al pie de la letra hasta el final. Si intentas desalojar al inquilino por tu cuenta o si te deshaces de sus bienes sin cumplir la ley, podría presentar un caso en tu contra.

Parte 4

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Cobrar la renta

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Ve a la corte de asuntos menores. Si te debe suficiente dinero de la renta para que valga la pena demandarlo por deudas atrasadas, podrías llevarlo a la corte de asuntos menores al mismo tiempo que lo desalojas. Consulta las leyes de tu comunidad para saber si esto es posible. Si no, tienes que presentar una demanda por separado para demandarlo por la renta.
- Si el inquilino está desempleado y parece poco probable que pueda pagar a corto plazo, decide si vale la pena o no demandar. Demandar por un asunto menor podría ser más problemático de lo que vale, ya que tendrás que pagar una tarifa y contratar a un abogado. Si solo te deben unos cuantos miles de dólares, tal vez sería mejor empezar desde cero con un nuevo inquilino.
- Si el inquilino tiene un trabajo, el juez puede decidir que se embargue su sueldo para pagar la deuda.^{[6]
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Utiliza un servicio privado de cobranza de deudas. Algunas empresas de cobranza de deudas se especializan en ayudar a los propietarios a cobrar las rentas de los inquilinos desalojados. Los servicios de cobranza de deudas se harán cargo del cobro de rentas, así como de notificar a las tres agencias de crédito principales sobre el desalojo.

Consejos

Es una buena idea mantener registros escritos con las fechas de todas las quejas que les diste a tus inquilinos con respecto a la propiedad, así como de las medidas que tomaste para resolver el problema. Si te contrademandan, estos registros serán útiles al comparecer ante la corte.

Advertencias

Tratar de desalojar a un inquilino sin seguir el debido proceso y los términos del contrato de arrendamiento no solo hará que pierdas, sino que también podría dar lugar a una contrademanda por parte de tu inquilino.
Si tu inquilino ha informado recientemente sobre una violación de la vivienda a la agencia gubernamental correspondiente, puede contrademandarte y reclamar que el desalojo es una represalia, lo cual es ilegal.
Necesitas pruebas de que enviaste todos los formularios y notificaciones apropiadas al inquilino antes del desalojo. Esto significa que debes enviar las notificaciones al inquilino por medio de un agente de policía, quien hará que las firme, o a través del correo postal certificado.