Cómo convertirte en un promotor inmobiliario

El negocio de promoción inmobiliaria puede ser difícil, pero no está fuera de tu alcance siempre y cuando tengas paciencia, ambición y sobre todo: ingenio. Cuando empieces por primera vez, la tarea más importante será considerar qué propiedades en tu área tienen el mayor potencial comercial. Luego, deberás asegurar el financiamiento y obtener la propiedad mientras sea suficientemente asequible para minimizar el riesgo financiero. Después de arreglar la propiedad para que se ajuste a tu visión, puedes decidir si es mejor alquilarla o venderla y agregarla a tu lista de lugares que generan ganancias.

Parte 1

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Empezar en el negocio

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Elabora un plan de negocio detallado. Una vez que has decidido probar suerte en la promoción inmobiliaria, tu primer paso será hacer un esbozo de cómo la llevarás a la acción. Siéntate y escribe una descripción corta de tu negocio tal y como lo visualizas y de qué forma tiene el potencial de beneficiar al lugar donde vives. Luego, haz una lista de los recursos que tienes disponibles, como fondos para emprendimiento y contactos con propietarios de la zona.^{[1]
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- Algunos puntos importantes que vale la pena considerar incluyen cuánto capital tienes a tu disposición, si eres capaz de administrar varias propiedades por ti mismo, y qué tan bien te podría ir dado el estado actual del mercado inmobiliario.
- ¿El negocio de promoción inmobiliaria será tu trabajo a tiempo completo, o será un emprendimiento a tiempo parcial orientado a diversificar tus ingresos?
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Sé específico con tus objetivos. Para poder ganarte la vida como promotor inmobiliario, deberás tener en mente un objetivo más claro que: “invertir en una propiedad y hacer mucho dinero”. Una mejor forma de abordarlo es empezar con un plan modesto pero enfocado, por ejemplo: “Quiero comprar el antiguo edificio Graystoke y convertirlo en una vivienda asequible para estudiantes”. Estableciendo una estrategia básica tendrás una idea más concreta de lo que se necesitará para realizarlo.
- Mantén tus objetivos realistas cuando estés comenzando en el negocio y construye un portafolio (y tu reputación) con una propiedad a la vez. Poner la mira demasiado alta puede ser un error costoso.
- La forma más simple de entrar al negocio es comprar una casa, arreglarla y luego venderla. Partiendo de allí, puedes moverte hacia propiedades más grandes y caras.^{[2]
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Considera cuáles son las necesidades inmobiliarias de tu área. Puede que las viviendas suburbanas ubicadas a las afueras de un prometedor centro industrial sean prácticamente inexistentes, o que haya escases de restaurantes modernos en la ciudad. En cualquier lugar donde haya una demanda particular, hay una oportunidad para una promoción inmobiliaria rentable. Como regla, los proyectos más exitosos son los que le proporcionan a la gente lo que necesita.^{[3]
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- Siempre toma en cuenta a la población del área en la que estás desarrollando el proyecto. Es importante planificar la propiedad teniendo en mente al posible comprador o arrendatario.
- Si por ejemplo, vives en un área con muchos residentes mayores, tendrá más sentido construir casas o condominios de una sola planta y de fácil acceso en lugar de edificios lujosos de varios pisos, incluso si están de moda en ese momento.

Parte 2

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Financiar tus proyectos

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Solicita un crédito de promoción inmobiliaria. Una vez que tengas listo un plan factible para tu primera promoción inmobiliaria, dirígete al banco y analízalo con uno de los expertos de la entidad sobre este tema. Ellos te pueden proporcionar una estimación precisa de todos los costos relacionados con la compra, así como cuánta ayuda económica podrías recibir. En muchos casos, el banco pondrá hasta el 70 a 80% de los costos primarios de compra, pero podrían no cubrir gastos “blandos” como los costos de construcción y licencias.^{[4]
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- Como cualquier otro tipo de préstamo, es posible que tengas que mostrar respaldo crediticio o brindar una garantía para ser considerado como una inversión segura. Algunos bancos incluso te pueden pedir hacer un depósito de alrededor del 15 al 20% del costo proyectado total del proyecto.^{[5]
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- Se necesita mucho dinero para comprar y restaurar propiedades comerciales y residenciales. A menos que tengas una cantidad considerable escondida entre tus ahorros, probablemente necesites depender hasta cierto punto del financiamiento externo.
- Reflexiona sobre tu propuesta y determina si verdaderamente tiene oportunidad. El banco puede elegir no aprobar tu solicitud de financiamiento si sienten que estás asumiendo un riesgo muy alto.^{[6]
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Establece límites financieros seguros. Propón una cantidad máxima que crees que vale una propiedad y adhiérete a ello. De esta forma, evitarás ser convencido de aceptar tratos que finalmente sólo te sacarán dinero del bolsillo. Hacer presupuestos e inversiones responsables es una de las claves para tener resultados a largo plazo.
- La cantidad que deberías estar dispuesto a pagar dependerá de aspectos como la economía, la ubicación y el valor proyectado del proyecto terminado, de modo que variará en cada proyecto.
- El negocio de la promoción inmobiliaria se parece mucho a los juegos de azar: es mejor ganar poco pero seguido, que apostar mucho y perderlo todo.
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Decide si vas a comprar para vender o alquilar. Comprar para alquilar es una opción de relativamente bajo riesgo para generar ganancias cuando recién estás empezando a establecerte, ya que te da la oportunidad de recuperar lo que pagaste por la propiedad mediante las cuotas de alquiler. En cambio, comprar para vender permite hacer mejoras y moverte a un siguiente proyecto sin preocuparte de cómo los cambios en el mercado podrían afectar el valor bruto de la propiedad. Revisa nuevamente tu plan de negocio inicial y los recursos que tienes disponibles para determinar qué opción tiene el potencial para generar una mayor rentabilidad.^{[7]
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- La gran mayoría de promotores inmobiliarios nuevos prefiere comprar para alquilar. De esta forma, tienen un flujo constante de ingresos con el que pueden contar y que a su vez puede destinarse a proyectos futuros.
- Si compras para alquilar, apunta a ganar hasta el 10% de tu inversión inicial mediante las cuotas de alquiler. Cuando compres para vender, es mejor pedir como mínimo el 30% del monto total que pagaste por la propiedad para justificar los gastos. Por ejemplo, $ 150,000 de ganancia anual en rentas es suficiente para mantener a flote una propiedad de $ 1,5 millones. Para un proyecto único en el que has invertido $ 4 millones, lograrás salir ganando si lo vendes por no menos de $ 1,2 millones más.^{[8]
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Se consciente de los riesgos de comprar propiedades. No hay garantía de que las propiedades que adquieras generarán dinero, incluso si están precisamente ubicadas en medio de un área que está experimentando un gran crecimiento económico. Como cualquier otro negocio, siempre hay un elemento de casualidad involucrado. Si no estás seguro de que puedes vivir de forma realista sin los ingresos de una nueva propiedad, podría ser más sabio esperar una opción más segura.^{[9]
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- Hay otros innumerables factores intangibles que pueden evitar que una propiedad produzca de la forma que esperas, esto incluye cambios en el clima económico y problemas estructurales no previstos. Planificar acerca de estos factores es, por lo general, difícil o imposible.

Parte 3

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Construir un portafolio de propiedades

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Busca propiedades en lugares prometedores. Una buena regla general es identificar áreas que recién empiezan a mostrar signos de crecimiento o han experimentado un renacimiento reciente de popularidad. De esta forma, puedes obtener la propiedad a un bajo precio y venderlo a uno mucho mayor, maximizando tus ganancias.^{[10]
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- Mantente atento a locales asequibles que sean cercanos a colegios, negocios importantes, centros comerciales y otros sitios que pueden atraer compradores.
- Un error común de los promotores novatos consiste en buscar lugares que ya están prosperando y tratar de meterse ahí. Ten en cuenta que cuanto mayor sea el crecimiento, menor será la oportunidad de expansión.^{[11]
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Busca vendedores motivados. Conseguirás las mejores transacciones de las personas que necesitan hacer una venta lo más pronto posible. Podría tratarse de una pareja divorciada, un dueño de negocio en bancarrota, o un propietario que se está mudando lejos y no tiene mucho interés en la propiedad. Estas personas saben que si no cobran de inmediato, podrían perder una gran parte de su inversión.^{[12]
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- Considera contratar a un agente inmobiliario que te ayude a encontrar y mediar las compras. Ellos por lo general estarán al tanto de los motivos del vendedor para deshacerse de su propiedad, lo cual puede darte una ventaja cuando sea momento de hacer una oferta.
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Tómate un tiempo para comprar. No estés ansioso por cerrar el trato. Necesitas estar seguro de haber hecho tu tarea y haber evaluado tanto los riesgos como la ganancia potencial de cada propiedad que veas, antes de comprometerte con la compra. De otro modo, podrías atascarte gastando más recursos de lo que hubieras imaginado y finalmente sufrirás una pérdida en el retorno.^{[13]
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- Pregunta al propietario actual cualquier duda que tengas sobre consideraciones como zonificación, mantenimiento e impuestos. Tómate unos cuántos días para meditar tu decisión si fuera necesario.
- Una vez que hayas encontrado la propiedad perfecta, no dudes en colocar tu nombre y firma sobre línea punteada.
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Trabaja con un equipo de desarrollo para restaurar tus propiedades. Una vez que la propiedad es tuya, solo falta dejarla lista para revender. Dependiendo del tipo de propiedad, puede que necesites contratar a un contratista o equipo de construcción, arquitectos, ingenieros, decoradores de interiores y diseñadores para darle vida a tu visión. El objetivo principal de esto es dejarla mejor de lo que estaba cuando la compraste y de esta forma incrementar su valor.^{[14]
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- Para casas individuales y proyectos más pequeños donde sería financieramente poco práctico reclutar ayuda externa, puedes ahorrar en costos de reparación realizando las renovaciones y reparaciones básicas por ti mismo.
- Cuando llegue el momento de vender, valora la propiedad de manera acorde a las mejoras que has hecho. Debes estar dispuesto a negociar dentro de lo razonable para alcanzar una suma suficientemente cercana al precio que pides para que te quedes tranquilo.

Recomendaciones

Ahorra la mayor cantidad de capital posible para complementar los préstamos para el negocio antes de empezar a planificar tu primer proyecto de promoción. Te alegrarás de haberlo hecho si los gastos terminan siendo más altos que el monto que habías negociado.
Asegúrate de que las mejoras que realices a tus propiedades estén dentro de los parámetros establecidos en la zonificación y los códigos de construcción de la localidad.
Puede ser una buena idea trabajar con un gerente de promoción inmobiliaria veterano en tu primer par de proyectos. Ellos pueden ofrecerte una guía valiosa y ayudarte a evitar el tipo de escollos que tienden a causar problemas a los promotores primerizos.
Comprar propiedades en una subasta puede ser una buena forma de aprovechar un trato beneficioso.
Conforme ganes mayor experiencia, será más fácil conseguir préstamos y tener solicitudes de permisos aprobadas en el futuro.

Advertencias

Debido a su riesgo inherente, la promoción inmobiliaria podría no ser el negocio más seguro para aquellos que no tienen una buena red de seguridad financiera.