Cómo determinar cuánto puedes pagar por una casa

Coescrito por Michael R. Lewis

Por lo general, los agentes inmobiliarios y otros expertos en finanzas sugieren que comprar una propiedad es una mejor decisión financiera que rentar una casa. Tener una vivienda propia significa que, a medida que pagas la hipoteca, construyes tu participación inmobiliaria, en vez de desperdiciar dinero en rentas para incrementar el capital de otra persona. Cuando estés listo para dar el paso siguiente para comprar una casa, la clave es determinar cuánto puedes pagar por la propiedad. Esta decisión dependerá de la relación entre tus deudas e ingresos, el pago inicial que puedas efectuar y la tasa de interés aplicada, entre otros factores.

Parte 1

Parte 1 de 3:
Determinar el precio máximo que puedes pagar por una propiedad

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Obtén asesoramiento gratuito al hablar con un agente hipotecario. Un corredor experimentado se asegurará de que tengas toda la información necesaria con respecto al tipo de préstamo que puedes solicitar según las reglas y los cálculos del banco.
- Un buen punto de inicio puede ser una sucursal local de tu banco. Por lo general, estas instituciones cuentan con agentes que pueden asesorarte en el momento. De lo contrario, el banco te proporcionará la información de contacto para que te comuniques con un profesional que te recomiende.
- En el caso de que no puedas encontrar un agente a través de tu banco, pídeles referencias a cualquier agente inmobiliario o a tus amigos. Consulta con varias personas para obtener la mejor información posible.
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Calcula los gastos indirectos (no relacionados con la hipoteca) que conllevan la compra de una propiedad. Un propietario debe prepararse para afrontar los gastos mensuales continuos de los servicios, el mantenimiento y el pago de los impuestos inmobiliarios y el seguro. Los servicios (como la electricidad, el gas natural, el agua y las cloacas) se pagan de manera mensual. El costo promedio de un propietario es de aproximadamente $500, además del pago de la hipoteca. Recuerda que estos son gastos promedio que pueden variar significativamente según el lugar donde te encuentres.
- Los gastos indirectos pueden ser superiores, en el caso de que pertenezcas a una asociación de propietarios o contrates a profesionales de la jardinería para cuidar la propiedad.
- Muchos expertos financieros recomiendan gastar no más del 40 % de los ingresos en la vivienda, incluyendo a los costos no relacionados con la hipoteca. Suponiendo que estos últimos representan $500 mensuales, independientemente del ingreso del propietario, una familia que gana $70 000 al año puede pagar hasta $1800 por mes por los costos de la hipoteca.
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Evalúa el mercado hipotecario para conocer más acerca de los distintos programas. El mercado hipotecario puede ser confuso para los compradores de primera vivienda debido a la gran cantidad de opciones. En los EE.UU., la mayoría de los préstamos se pueden clasificar en tres categorías: préstamo de la Administración Federal de la Vivienda, préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos y préstamos convencionales.
- Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda. Dicha entidad garantiza a los prestamistas contra las pérdidas que podrían resultar del incumplimiento de pago del prestatario. Estos préstamos garantizados están disponibles para todos los compradores de propiedades. Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como 3,5 %, pero los prestatarios que efectúen un pago inferior al 20 % del precio de compra tendrán que comprar y mantener un seguro hipotecario privado hasta que su capital alcance el 20 % del precio original de compra.
- Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos. Esta entidad ofrece garantías gubernamentales contra el incumplimiento de pago de los préstamos para los miembros del servicio militar y los veteranos. La mayor ventaja es que los prestatarios pueden comprar una casa sin efectuar un pago inicial. A diferencia de otros préstamos, los garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos no requieren seguros hipotecarios privados.
- Préstamos convencionales. A diferencia de otros tipos, un préstamo convencional no proporciona una garantía gubernamental ni un reembolso al prestamista. Por lo tanto, los prestamistas suelen ser más exigentes con respecto a los requisitos de crédito y de ingresos que los dos tipos de préstamos mencionados anteriormente. Las tasas de interés podrían ser más elevadas para los solicitantes con un puntaje crediticio que no sea del todo impecable. Además, si el prestatario efectúa un pago inicial inferior al 20 %, deberá comprar un seguro hipotecario privado hasta que su capital alcance el 20 % del precio original de venta.
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Asegúrate de conocer los tipos de tasas y programas disponibles. Las tasas de interés a largo plazo fluctúan de manera constante, por lo que afectan significativamente el costo total de la propiedad y los pagos mensuales. Además, los prestatarios podrían optar por una hipoteca con una tasa fija o una ajustable. De todas formas, últimamente se han tomado medidas drásticas con respecto a las tasas ajustables abusivas.
- Hipotecas a tasa fija. La tasa de interés será la misma durante todo el plazo del préstamo, por lo que los pagos mensuales no variarán. Una serie de actividades de refinanciamiento siempre está acompañada por una reducción significativa de la tasa de interés a largo plazo, dado que los prestatarios buscan los costos más bajos.
- Hipotecas a tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés). En este caso, la tasa de interés se ajusta de vez en cuando según los términos de la hipoteca. El período de ajuste puede ser de un año o más. Un préstamo híbrido ARM se mantiene fijo durante un período específico y luego se ajusta de manera anual. Si bien suelen tener tasas de interés más bajas iniciales que las hipotecas a tasa fija, siempre existe el riesgo de un incremento mayor en la tasa de interés en el futuro.
- Por último, los prestatarios pueden escoger el término de sus hipotecas. La opción comúnmente elegida por la mayoría de los compradores de viviendas es una tasa fija a 30 años, según el 90 % de las hipotecas obtenidas durante el primer semestre del año 2013. Sin embargo, algunos compradores optan por un plazo de 15 años, dado que sus tasas de interés suelen ser entre el 1 y el 1,5 % más bajas que las hipotecas a 30 años, a pesar de que los pagos mensuales son más elevados dado que se trata de un pago más rápido.
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Ten en cuenta los costos únicos adicionales asociados con la compra. Comprar una casa requiere el pago de los costos de cierre, como los cargos por evaluar tu informe crediticio, los honorarios de tu abogado y el seguro. En promedio, los compradores pagan aproximadamente $3700 en concepto de los costos de cierre. En ocasiones, los mismos están incluidos en el pago inicial o el préstamo a largo plazo.
- En algunos casos, los compradores inician una negociación para que los vendedores paguen una parte de los costos. Asegúrate de comprender el monto de los costos de cierre que tendrás que afrontar y cómo lo harás antes del cierre del préstamo.
- Para determinar cuánto puedes pagar por una casa, tendrás que tener en cuenta que no puedes destinar todo tu dinero al pago inicial. Los costos de cierre y una variedad de distintos gastos (como los de la mudanza o de renovación) incrementarán significativamente el monto que necesitarás gastar de inmediato.
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Comprueba tu puntaje crediticio. Tu puntaje crediticio será uno de los factores determinantes a la hora de decidir cuánto puedes pedir prestado para comprar una casa y qué tipo de tasa puedes obtener por dicho préstamo. Si el banco u otra entidad financiera donde quieres solicitar el dinero consideran que tu puntaje crediticio es insatisfactorio, podrían rechazar tu solicitud.
- Por ejemplo, para calificar para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda con un pago inicial de tan solo 3,5 %, deberás tener un puntaje FICO de al menos 580. Los solicitantes que no cumplan este requisito deberán efectuar un pago inicial del 10 % para calificar para dicho préstamo.
- Si piensas comprar una casa dentro de los dos próximos años, comienza inmediatamente a mejorar tu puntaje crediticio. Esto te ayudará a obtener una mejor tasa de la hipoteca, además de ahorrar mucho dinero a largo plazo, lo cual se verá reflejado en un pago mensual más bajo por la hipoteca.
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Determina tu pago inicial máximo. Dependiendo de tu puntaje crediticio y el tipo de préstamo para el que califiques, tendrás que efectuar un pago inicial de entre el 0 y el 20 % del precio de venta de la propiedad. Los compradores que puedan efectuar un pago del 20 % o más tendrán mejores probabilidades de obtener un préstamo menos costoso y con tasas más bajas.
- Por ejemplo, en Estados Unidos, realizar un pago inicial de al menos el 20 % del valor de compra de una propiedad permite que los compradores eviten el costo de un seguro hipotecario privado. Si bien este último no representa un gasto considerable (por lo general, entre $30 y $70 por mes por cada $100 000 que tomes prestado), evitar dicha prima mensual vale la pena, dado que te permitirá ahorrar una gran cantidad de dinero a largo plazo.^{[1]
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  Fuente de investigación}
- Muchas personas jóvenes dependen de sus ahorros y la ayuda de sus familiares para poder comprar su primera casa. Obtener una gran cantidad de dinero puede ser difícil para cualquiera, por lo que es importante planificar y ahorrar el dinero para poder comprar la casa de tus sueños.
- Algunos compradores de sus primeras viviendas pueden tomar dinero prestado de sus planes jubilatorios para realizar el pago inicial, devolviéndose el dinero a sí mismos durante algunos años. Ten en cuenta que, si dejas tu trabajo antes de devolver el préstamo, estarás sujeto a impuestos sobre ingresos y penalidades por la falta de pago del saldo del préstamo correspondiente. Los compradores de sus primeras viviendas también pueden retirar hasta $10 000 de sus planes de pensiones para el pago inicial sin penalización. Los impuestos sobre las ganancias se devengarán sobre el monto retirado, y los fondos deben utilizarse dentro de los 120 días para comprar una casa.
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Determina las proporciones entre tus deudas. Los prestamistas hipotecarios están interesados principalmente en corroborar la capacidad de los prestatarios de devolver el préstamo, dado que el proceso y los procedimientos del embargo de una propiedad, la venta de la misma y la solicitud de reparación son costosos y prolongados. Los prestamistas hipotecarios evalúan principalmente dos tipos de proporciones entre las deudas y los ingresos: la proporción entre el pago mensual de la hipoteca y el ingreso bruto mensual, y la proporción entre la deuda total mensual y el ingreso bruto mensual.
- Proporción entre el pago mensual de la hipoteca. Según las directrices de la Administración Federal de la Vivienda, el pago mensual de la hipoteca (principal, intereses, impuestos, seguro de la propiedad y seguro hipotecario privado, si corresponde) no debe exceder el 29 % del ingreso bruto mensual. La proporción se calcula al multiplicar tu salario anual por 29 %, y dividir el resultado entre 12. Por ejemplo, Juan gana $60 000 por año y tiene una proporción entre el pago mensual de la hipoteca de $1450: (($60 000 x 0,29)/12).
- Proporción entre la deuda total mensual y el ingreso bruto mensual. Esta proporción calcula el porcentaje de tus ingresos brutos que destinas al pago de las deudas todos los meses. Esto incluye a todas las deudas: la hipoteca, el préstamo del automóvil, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, etc. Las directrices de la Administración Federal de la Vivienda indican que el pago de las deudas con un término restante de más de nueve meses no debe exceder el 41 % de tus ingresos. Para calcular esta proporción, multiplica tu ingreso bruto anual por 41 %, y divide el resultado entre 12. En el caso de Juan, el pago total de sus deudas no debe exceder los $2050 por mes (($60 000 x 0,41)/12).
- Si quieres solicitar un préstamo al Departamento de Asuntos de Veteranos, recuerda que no tiene en cuenta la proporción entre el pago mensual de la hipoteca y el ingreso bruto mensual, sino la proporción entre la deuda total mensual y el ingreso bruto mensual. Los veteranos que excedan dicha proporción igualmente pueden calificar para un préstamo hipotecario garantizado, pero deben cumplir con ciertos estándares más elevados.
- Los prestamistas de las hipotecas convencionales suelen utilizar la proporción entre la deuda y los ingresos para evaluar a los posibles compradores. Dado que no existe una garantía gubernamental en el caso de un incumplimiento de pago, los estándares con respecto a la proporción son más exigentes que en el caso de la Administración Federal de las Viviendas y el Departamento de Asuntos Veteranos: 28 % para la proporción entre el pago mensual de la hipoteca y 36 % para la proporción entre la deuda total mensual y el ingreso bruto mensual.
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Calcula el precio máximo que puedes afrontar por una propiedad. Ahora que comprendes todos los costos asociados con la compra de un inmueble, puedes determinar los costos únicos y mensuales para un precio de compra específico. El precio de una casa que puedas pagar sin dificultades dependerá de tu pago inicial, los costos de cierre, el monto y el plazo del préstamo hipotecario y la tasa de interés aplicada sobre el saldo del préstamo. Además, ten en cuenta que necesitarás algo de dinero disponible para distintos gastos que surgirán cuando te mudes a tu nueva casa.
- Si bien puedes realizar estos cálculos en una hoja de cálculo, existe una gran cantidad de calculadoras de préstamos hipotecarios en internet que te permitirán modificar rápidamente las variables para evaluar cómo afectan a cada elemento. Por ejemplo, una casa de $240 000 con una hipoteca garantizada por la Administración Federal de las Viviendas y una tasa fija del 4,5 % requerirá un pago inicial de $20 000 y pagos de $1013,37 por los siguientes 30 años. El mismo préstamo a 15 años y con una tasa del 3,5 % requerirá pagos de $1429,77. En cambio, una casa de $240 000 con una hipoteca garantizada por el Departamento de Asuntos Veteranos con una tasa fija del 4,5 % no requerirá un pago inicial, y sus pagos serán de $1216,04 por los siguientes 30 años. La misma hipoteca a 15 años y con una tasa del 3,5 % requerirá pagos de $1715,72.
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Determina tu "zona de confort". El hecho de que los cálculos indiquen que puedes permitirte una compra específica no significa que tengas que comprar una casa tan costosa. Evalúa cómo te sentirías todos los meses al pagar el máximo de lo que puedes permitirte. ¿Te sentirías constantemente estresado? Antes de evaluar las propiedades, determina cuál es el monto que puedes afrontar cómodamente todos los meses. Quizás esto sea menos de lo que el prestamista cree que puedes permitirte.
- Por ejemplo, si decides que no quieres pagar más de $900 por mes, busca una casa con un valor inferior al que puedes permitirte. También puedes ofrecer un pago inicial superior que el que requiere el prestamista para reducir los pagos mensuales.
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Obtén la preaprobación del préstamo hipotecario. Es importante obtener una preaprobación antes de comprar una propiedad. Para ello, el prestamista redactará una carta que aprobarás con anticipación para un préstamo específico según las pautas del prestamista. La información te ayudará a determinar el rango de precios que puedes manejar cómodamente.
- Además, algunos vendedores exigen una carta de preaprobación antes de aceptar una oferta para comprar sus propiedades.
- Una carta de preaprobación no es una oferta de préstamo, un compromiso a otorgar un préstamo ni una garantía de las tasas y los términos específicos. Además, recibir una preaprobación no garantiza que el vendedor acepte tu oferta.
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Parte 2

Parte 2 de 3:
Considerar todos los aspectos de tener una vivienda propia

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Decide si estás preparado para establecerte en un lugar fijo. Evalúa los beneficios financieros potenciales de tener una vivienda propia y otros factores de tu vida. Una casa puede ser un refugio para recargar tus energías o algo que te ate y limite tus opciones. Tener una casa es mucho más restrictivo que rentar un lugar donde vivir. Vender una casa puede tomar varios meses e incluso años de esfuerzo para obtener el precio que deseas. Por otro lado, los inquilinos pueden empacar sus cosas y mudarse a otro pueblo, ciudad o a cualquier parte del mundo bastante rápido al establecer los términos en el contrato de arrendamiento.
- ¿Alguna vez has considerado la posibilidad de que tú o tu pareja sean transferidos a otro lugar dentro de los próximos años? Muchos expertos sugieren que, si no planeas permanecer en la casa por al menos tres años, no tiene sentido comprar una propiedad.
- ¿Tu estilo de vida es incompatible con los requisitos de tener una casa propia, como cortar el césped todas las semanas, realizar una limpieza estacional de los canalones o instalar persianas? Mientras que la mayor parte del trabajo de los propietarios se puede delegar a otras personas por un precio, esto solo incrementará tus gastos indirectos.
- Considera la posibilidad de que tu estado marital, profesional o de salud pueda cambiar dentro de los próximos años. ¿Cómo te afectará tener una casa con respecto a tus opciones?
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Comprende que una casa no siempre incrementa su valor. Miles y miles de propietarios han comprendido, dolorosamente, que los precios de las casas (como otros activos) pueden perder valor, por lo que terminan pagando hipotecas superiores al valor de la propiedad. Los embargos realizados a lo largo del país después del 2009 y las casas abandonadas han reducido el valor de las propiedades circundantes.
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Reconoce la presión social por tener una casa propia. La competencia con los vecinos es un peligro constante en la mayoría de los vecindarios, y solo unos pocos son capaces de resistirla. Cuanto más grande sea la propiedad, más espacio tendrás que llenar y mayor será la presión por comprar cosas nuevas. Los muebles heredados y las estanterías de la fraternidad lucían increíble en un apartamento, pero no tan bien en comparación con los muebles de tus vecinos. La combinación de espacios vacíos y el hecho de pasar más tiempo en las casas del vecindario pueden arruinar un presupuesto elaborado cuidadosamente.
- Si decides comprar una casa, controla tu presupuesto al recordar que la nostalgia está a la moda. No tengas miedo de buscar en las tiendas de segunda mano y artículos en consignación para comprar muebles usados. Es sorprendente cómo un poco de trabajo duro y pintura pueden convertir algo desechable en un tesoro.
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Parte 3

Parte 3 de 3:
Identificar tus necesidades de vivienda

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Calcula cuánto espacio necesitas para vivir. ¿Qué significa mucho o poco espacio? No existe una regla que lo defina, dado que depende en gran parte de la opinión personal. Algunas familias prefieren habitaciones pequeñas y salas de estar más grandes para promover la unión, mientras que otras valoran la privacidad, por lo que las habitaciones son más grandes y las salas de estar son más pequeñas. Sean cuales sean tus necesidades, hay una casa que se adecuará a lo que buscas.
- Al pensar en la casa de tus sueños, piensa primero en cantidad de habitaciones y luego en sus tamaños. Por ejemplo, ¿necesitas tres o cinco habitaciones? ¿Es importante para ti tener un comedor formal? ¿Habrá un área que las personas solían llamar “cuarto de estar” que reemplace una sala de estar formal? ¿Cuántos baños necesitarás? ¿Quieres tener un lavadero separado? ¿Quieres que tenga varios pisos o deseas comprar una hacienda?
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Ten en cuenta los cambios próximos en tu familia. Los compradores de vivienda típicos conservan sus propiedades durante nueve años antes de venderlas.^{[2]
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Fuente de investigación} Cerca de 1 de 4 propietarios venden sus casas dentro de los cinco años después de la compra. Uno de los motivos principales de vender una casa y comprar otra es el cambio en la cantidad de integrantes de la familia (hijos) o en sus actividades. Una familia típica puede comprar una primera casa pequeña (entre 100 y 130 metros cuadrados o 1000 a 1400 pies cuadrados), agrandarla (170 metros cuadrados o 1800 pies cuadrados) a medida que tienen niños o achicarla (entre 100 y 130 metros cuadrados o 1000 a 1400 pies cuadrados) cuando los hijos se van de la casa.
- Además, considera los requisitos educativos de tu familia. Los precios de las casas pueden variar mucho de un vecindario a otro, generalmente según las percepciones públicas con respecto al sistema escolar. ¿Tienes o esperas tener niños mientras vivas en la casa? ¿Tus hijos asistirán a una escuela pública, privada o parroquial? Muchos compradores están dispuestos a pagar un poco más por una casa que se encuentre en un buen distrito escolar, dado que evitarán los gastos de las matrículas y las tasas de las escuelas privadas. Por otro lado, una sola persona o dos adultos sin niños pueden decidir que la ventaja de un buen sistema escolar es demasiado costosa.
- Esto no significa que tengas que comprar una casa del tamaño adecuado para tu futura familia y demasiado grande para ti en este momento. Los compradores típicos conservan sus casas por nueve años antes de venderlas.^{[3]
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  Fuente de investigación} Cerca de 1 de 4 propietarios venden sus casas dentro de los cinco años después de la compra. Uno de los motivos principales de vender una casa y comprar otra es el cambio en la cantidad de integrantes de la familia (hijos) o en sus actividades. Una familia típica puede comprar una primera casa pequeña (entre 100 y 130 metros cuadrados o 1000 a 1400 pies cuadrados), agrandarla (170 metros cuadrados o 1800 pies cuadrados) a medida que tienen niños o achicarla (entre 100 y 130 metros cuadrados o 1000 a 1400 pies cuadrados) cuando los hijos se van de la casa.
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Considera cómo afecta la ubicación a los costos de transporte y de la propiedad. Evalúa los tiempos de traslado y los costos que conllevan. Una gran distancia entre tu trabajo y tu casa implica que gastarás más dinero en transporte o en tu auto. Evalúa cómo las distancias afectarán tu vida y tus finanzas al escoger el lugar ideal.

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