Comment acheter une maison

Trouvez un bon agent immobilier pour vous représenter dans le processus de recherche et de négociation. L'agent immobilier doit être aimable ouvert, intéressé, détendu, confiant et qualifié. Renseignez-vous sur les tarifs, les méthodes, l'expérience et la formation de l'agent. Recherchez un agent immobilier de la localité, qui travaille à plein temps et qui conclut plusieurs ventes de propriétés par an, de plus il doit avoir une bonne réputation et être actif.

• Les agents immobiliers travaillent généralement pour les vendeurs, mais ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose. Le travail d'un agent immobilier est de connecter les personnes qui veulent acheter et vendre une maison particulière. Pour cette raison, un agent immobilier est intéressé de vendre des maisons. Un très bon agent immobilier utilisera son expérience pour vendre la maison qu'il faut à l'acheteur qu'il faut, c'est-à-dire vous.
• Quand vous trouvez le bon agent immobilier, décrivez-lui dans les moindres détails la maison que vous voulez acheter, le nombre de salles de bains, de chambres à coucher, si vous souhaitez un garage attenant, le terrain et tout autre détail important, comme l'éclairage ou une cour de jeu pour les enfants.

Inscrivez-vous à un service d'alerte SIA pour chercher une propriété dans votre région. Un service interagences tient des listes concernant les propriétés à vendre et les personnes qui recherchent une propriété dans votre région, ce qui vous permet de vous informer sur ce qu'offre le marché dans votre fourchette de prix. Votre agent peut faire cette inscription pour vous.

• Si vous vous inscrivez via un agent immobilier, il est inapproprié d'appeler l'agent annonceur directement pour arranger la visite d'une maison. Ne demandez pas à un agent de faire des choses pour vous, sauf si vous avez l'intention de le charger de vous représenter, car il ne sera payé que lorsqu'un client achète une maison et il n'est pas juste de lui demander de travailler gratuitement, sachant que vous achèterez votre maison sans passer par son intermédiaire !

Commencez par rechercher des maisons qui sont à votre portée. Autorisez votre agent immobilier à commencer le travail pour vous, mais sachez ce qui est dans la limite de votre budget et ce qui ne l'est pas. La règle générale ici est que vous pouvez vous offrir une maison qui vaut 2,5 fois le salaire annuel de votre ménage ^[4] . Par exemple, si votre salaire annuel combiné est de 85 000 €, vous devriez être en mesure de rembourser un prêt hypothécaire de 210 000 € et très probablement plus.

• Profitez des calculatrices hypothécaires en ligne pour commencer à aligner des chiffres et Souvenez-vous des résultats de la recherche que vous avez faite précédemment pour avoir un prêt hypothécaire. N'oubliez pas tous ces chiffres pendant que vous vous recherchez votre nouvelle maison de rêve.

Pensez à ce que vous voulez vraiment dans une maison. Vous avez probablement une vague idée, mais tout est dans le détail. Il y a deux choses en particulier, qui méritent de retenir votre attention ainsi que celle de votre famille.

• Quels seront vos besoins et ceux de votre famille dans quelques années ^[5]  ? Peut-être que maintenant vous n'êtes qu'un couple, mais que vous avez l'intention d'avoir des enfants plus tard ? Une maison qui convient parfaitement pour deux personnes pourrait s'avérer insuffisante pour trois ou quatre personnes.
• Quels compromis êtes-vous prêts à accepter ? En d'autres termes, quelles sont vos priorités ? Bien que nous aimons croire que l'achat d'une maison est une affaire comme les autres, il s'agit souvent d'une épreuve compliquée dans laquelle nous sommes forcés de faire des compromis. Préférez-vous un quartier sûr avec de bonnes écoles à un grand jardin ? Aimez-vous une grande cuisine pratique ou bien une chambre à coucher luxueuse ? Qu'allez-vous sacrifier quand viendra le moment de trancher dans le vif ?
• Espérez-vous une augmentation de votre revenu au cours des prochaines années ? Si votre revenu a augmenté de 3 % depuis plusieurs années de suite et que vous avez un emploi stable dans un secteur d'activité porteur, vous pouvez probablement vous permettre de contracter un prêt hypothécaire couteux, mais raisonnable. De nombreuses personnes achètent leur maison à un prix relativement élevé, ensuite elles s'adaptent à leur hypothèque après un an ou deux.

Définissez l'endroit où vous souhaitez habiter. Identifiez les propriétés qui sont disponibles dans les environs. Regardez les prix, la conception des maisons, la proximité des commerces, des écoles et d'autres commodités. Lisez le journal local s'il y en a un, et discutez avec les gens de la localité. Regardez au-delà de la maison elle-même vers le voisinage et faites attention à la condition des maisons voisines, pour vous assurer que vous n'allez pas acheter l'unique belle propriété du quartier.

• L'endroit où se trouve votre maison est parfois plus important que la maison elle-même, car il a un impact majeur sur la valeur de revente. L'achat d'une maison à rénover dans un joli quartier peut être un excellent investissement, si vous pouvez identifier des endroits prometteurs, où de plus en plus de personnes voudraient vivre, vous trouverez probablement une propriété dont la valeur ira en augmentant.

Visitez quelques maisons disponibles pour évaluer ce qui est sur le marché et voyez par vous-même ce que vous voulez. Faites attention à l'agencement général, au nombre des chambres à coucher et des salles de bains, aux équipements de cuisine et aux espaces de stockage. Visitez les propriétés qui vous intéressent sérieusement, à différents moments de la journée, pour vérifier le trafic routier et les embouteillages, les voies de stationnement disponibles, les niveaux de bruit et l'activité en général. Un quartier paisible à la mi-journée peut devenir un point de passage assourdissant pendant les heures de pointe et vous ne le saurez peut-être jamais, si vous n'y allez qu'une seule fois.

Regardez des maisons comparables dans le voisinage. Si vous êtes incertain au sujet du prix, faites évaluer la maison par un expert local, qui prendra en compte des propriétés comparables. Lors de l'évaluation d'une maison, les experts s'appuient sur des comparables, c'est-à-dire des maisons dans la région qui ont des caractéristiques similaires, la taille, etc. Si votre maison est plus chère que les comparables, l'évaluateur doit trouver une maison similaire dans une subdivision différente ou à plus de 800 m de distance. Méfiez-vous ! N'achetez jamais la maison la plus chère du quartier. Votre banque peut hésiter à financer la transaction et vous ne verrez probablement pas la valeur de votre maison augmenter beaucoup. Si vous pouvez, achetez la maison la moins chère du quartier, car sa valeur augmentera, comparativement aux maisons voisines qui ont été vendues plus cher.

Adaptez votre offre aux circonstances du vendeur. Ceci n'est pas facile et souvent il est impossible d'y arriver. Mais vous devez essayer, avant de réaliser l'un des plus gros achats de votre vie. Voici quelques éléments à garder à l'esprit lorsque vous déterminez votre offre.

• Quelles sont les espérances financières du vendeur ? A-t-il besoin d'argent immédiatement ou au contraire est-il très riche ? Un vendeur à court d'argent sera plus disposé à accepter une offre inférieure au prix qu'il a demandé.
• Depuis combien de temps la maison est-elle à vendre ? Une maison qui est mise en vente depuis longtemps peut habituellement faire l'objet d'une offre en baisse par rapport au prix demandé.
• A-t-il déjà acheté une autre maison ? Si le vendeur n'habite plus dans la maison qu'il essaie de vendre, il est probablement plus facile de proposer une offre inférieure à la normale.

Examinez les maisons comparables lorsque vous faites votre offre. Quels ont été les prix demandés pour d'autres maisons dans le quartier et à combien ont-elles été vendues ? Si les maisons de la région sont régulièrement vendues 5 % en dessous du prix demandé, pensez à faire une offre inférieure au prix demandé de 8 % à 10 % ^[6] .

Calculez le montant prévisionnel de vos dépenses de logement. Estimez les taxes immobilières annuelles et les frais d'assurance dans votre région, puis ajoutez ce montant au prix approximatif de la maison que vous essayez d'acheter. Ajoutez également le montant approximatif correspondant aux frais de clôture de la transaction. Ceux-ci prennent en compte diverses charges et se situent généralement entre 3 % et 6 % du montant de votre emprunt. Souvent, les coopératives de crédit offrent à leurs membres des frais de clôture inférieurs. Introduisez l'ensemble dans une calculatrice de prêt hypothécaire, disponible en ligne ou si vous voulez, vous pouvez créer la vôtre avec Microsoft Excel. Si le résultat est supérieur à 28 % de votre revenu brut ou le plus faible pourcentage utilisé par les prêteurs pour votre situation, alors vous aurez des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire.

• Déterminez si vous devez vendre votre maison actuelle afin d'acquérir une nouvelle. Dans l'affirmative, toute offre d'achat que vous proposerez sera subordonnée à cette vente. Les offres soumises à des conditions sont plus risquées et moins attrayantes pour le vendeur, étant donné que la vente ne peut avoir lieu qu'après la cession de la maison de l'acheteur. Envisagez de mettre d'abord votre maison actuelle à la vente.

Tenez-vous prêt à faire une offre supérieure au prix demandé. Les règles de l'offre et de la demande vous forcent parfois la main. Si le nombre de maisons à vendre est faible par rapport à celui des acheteurs potentiels, faites l'offre la plus élevée possible. Comme certains acheteurs, vous pouvez croire que vous ne devez pas commencer par faire votre offre la plus élevée, pourtant si vous ne le faites pas, vous pouvez être facilement éliminé de la course et ne plus jamais avoir la chance de présenter une offre acceptable concernant la maison de vos rêves. Si vous voulez vous donner les meilleures chances sur une maison que vous aimez vraiment, commencez par faire votre offre la plus élevée.

Parlez à votre agent immobilier lorsque vous êtes prêt à présenter officiellement votre offre. Bien que les lignes directrices pour la soumission des offres peuvent différer d'un endroit à un autre, voici la procédure générale : vous proposez votre offre à votre agent immobilier, qui la transmet ensuite au représentant du vendeur. Le vendeur décide alors d'accepter votre offre, de la rejeter ou de faire une contreproposition.

• Proposez un acompte avec votre offre. Une fois que vous signez une offre, vous êtes officiellement en main tierce, ce qui signifie que vous êtes obligé d'acheter la maison, sinon vous perdez le dépôt d'argent que vous avez fait, sauf si vous n'obtenez pas l'approbation définitive de votre prêt hypothécaire. Au cours de la période d'entiercement, habituellement 30 à 90 jours, votre prêteur prend des dispositions pour le financement de l'achat et finalise votre prêt hypothécaire.

Déterminez le montant de l'acompte que vous devez déposer. Le dépôt d'un acompte établit une participation dans une maison ou la propriété d'une maison. C'est aussi un montant sur lequel vous n'aurez pas à payer d'intérêts. Et finalement, plus le montant de votre acompte est élevé, moins vous aurez à payer pour votre maison.

• Préparez-vous à déposer un montant de 10 à 20 % de la valeur estimée de la propriété.Notez que la valeur de l'évaluation peut être supérieure ou inférieure au prix de vente de la maison. Si par exemple, vous avez épargné la somme de 30 000 € pour servir d'acompte, vous pouvez l'utiliser pour faire un versement initial de 10 % pour une maison valant 300 000 € ou comme un acompte de 20 % pour une maison valant 150 000 €. Lorsque le montant de votre acompte est moindre, vous serez obligé, souvent, mais pas toujours, à payer une assurance de prêt hypothécaire (APH), ce qui va augmenter vos dépenses mensuelles de logement, mais cette assurance est déductible de vos impôts.
• Si vous ne pouvez pas vous permettre de faire un acompte de 10 à 20 % pour l'achat de votre maison, mais que vous avez un bon crédit et un revenu régulier, un courtier en prêts hypothécaires peut vous aider à mettre au point une combinaison ou une hypothèque similaire à celle basée sur le système de l'administration fédérale du logement des États-Unis. Ainsi, vous contractez une première hypothèque jusqu'à 80 % de la valeur de la maison et une seconde hypothèque pour le montant restant. Alors que le taux d'intérêt sur la deuxième hypothèque est légèrement plus élevé, l'intérêt y relatif est déductible de vos impôts, les versements combinés doivent rester inférieurs à ceux pratiqués au titre de la première hypothèque avec une APH. Si vous achetez du neuf, renseignez-vous concernant les acomptes auprès d'organismes qui ont des programmes en la matière, comme le programme de la Nehemiah corporation of America.

Assurez-vous que la réception définitive est fondée sur une expertise appropriée de la propriété. Exigez les enquêtes et les rapports suivants : le rapport d'inspection, les rapports d'enquête sur les insectes nuisibles, les moisissures sèches, le radon, les matières dangereuses, les glissements de terrain, la plaine d'inondation en cas de crue, les tremblements de terre et des statistiques sur la criminalité. Les inspections durent généralement entre 7 et 10 jours, demandez à votre agent de vous fournir toutes les explications appropriées au moment de la signature du contrat de vente.

• Le cout d'une expertise immobilière varie entre 150 € et 500 €, selon la région, mais une expertise peut prévenir une erreur de 100 000 €. Cela est particulièrement vrai dans le cas des vieilles maisons, qui peuvent présenter un piège financier, tel que les peintures au plomb, l'isolation à l'amiante et les moisissures.
• Si vous utilisez les résultats de l'expertise immobilière pour négocier à la baisse le prix de la maison, ne vous référez pas dans votre contrat ni à l'expertise ni aux soumissions des travaux. L'établissement de crédit peut alors vous demander de lui fournir une copie de l'expertise, qui annulera et remplacera le rapport d'évaluation de leur expert.

Exigez un audit de la maison et assurez-vous que la réalisation du contrat est subordonnée au résultat de l'audit. L'obtention d'un rapport d'audit énergétique de la maison est une partie essentielle de l'opération d'achat. Si vous ne connaissez pas le véritable cout pour chauffer et climatiser une maison, vous risquez un désastre financier potentiel. Les acheteurs font des estimations logiques au moment de déterminer le budget d'une nouvelle habitation. Ces estimations peuvent se révéler erronées et placer la famille dans une situation financière désastreuse.