Comment calculer les frais de clôture d'une transaction immobilière

Coécrit par Ryan Baril

Les couts de clôture d'une transaction immobilière comprennent les frais nécessaires pour la mener à bon port. Ces frais peuvent fluctuer de façon importante selon plusieurs facteurs. Leur montant total peut augmenter considérablement, que vous soyez un acheteur ou un vendeur. Il est primordial de pouvoir estimer avec précision vos frais de clôture avant même de faire une offre pour l'achat d'une maison ou pour mettre la vôtre en vente. Ainsi, vous aurez une idée à l'avance sur le cout de la transaction. Ce wikiHow est général et les informations peuvent varier selon les pays.

Méthode 1

Méthode 1 sur 2:
Calculer les frais de clôture d'un acheteur ordinaire

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Déterminez le montant de votre acompte. Cette somme sera fixée en fonction du prix de l'immeuble et du type de prêt que vous espérez obtenir. Certains prêts nécessitent un versement initial de 20 %, tandis que pour d'autres ce versement est plus faible ^{[1]
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Source de recherche}. Par conséquent, cherchez un prêt qui convient au montant dont vous disposez.
- Si votre acompte est inférieur à 20 %, vous devrez payer les primes mensuelles de l'assurance hypothécaire et la première de ces primes sera ajoutée aux frais de clôture. Son montant peut varier énormément, mais il sera généralement un peu plus de 100 € par mois. Assurez-vous que votre assurance hypothécaire prendra fin quand vous recevrez votre prêt, c'est-à-dire lorsque vous aurez réglé 20 % du prix pour obtenir une participation de 20 % dans la maison ^{[2]
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  Source de recherche}.
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Déterminez les frais de constitution applicables par le prêteur. Ces frais servent à rémunérer les prestations en rapport avec la collecte et le traitement administratif de la documentation relative à votre demande de prêt, ainsi qu'à la création de votre fichier client.
- Certains prêteurs peuvent facturer des frais pour accorder un certain taux d'intérêt. Ces frais représentent un pourcentage fixe du montant du prêt et ils prennent la forme d'un nombre de points que le prêteur va appliquer. Un point correspond à 1 % du montant du prêt ^{[3]
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  Source de recherche}.
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Renseignez-vous au sujet des frais associés aux vérifications du titre de propriété. L'examen du titre de propriété permet de s'assurer que la propriété n'est pas grevée de servitudes ou de charges immobilières. Le prêteur vous demandera de souscrire une assurance titre pour se prémunir contre les problèmes juridiques qui risquent de se poser plus tard. Cette assurance aide à s'assurer que le titre de propriété est libre au moment de la vente. Le cout de ces services varie en fonction du lieu et de la société d'assurances. Sur un emprunt de 100 000 €, ces prestations peuvent coûter entre 175 et 900 € ou même plus.
- D'habitude, le cabinet vérificateur est choisi par le prêteur. Si vous préférez travailler avec un cabinet déterminé, parlez-en à votre prêteur afin qu'il examine la possibilité d'exaucer votre souhait.
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Déterminez le cout de l'expertise de l'immeuble. Il tournera probablement autour de 300 ou 400 € ^{[4]
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Source de recherche}. Une évaluation de la valeur de la propriété est généralement exigée par le prêteur hypothécaire afin de s'assurer que le montant du prêt correspond à cette valeur. Le prêteur fera appel à un expert et vous informera du cout de l'opération.
- Cette expertise sera vraisemblablement différente de celle effectuée par un administrateur fiscal.
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Renseignez-vous au sujet des frais de délivrance de votre rapport de solvabilité. En effet, certains prêteurs facturent des honoraires pour retirer votre rapport chez trois principales agences d'évaluation du crédit.
- Vous pouvez demander vous-même une copie annotée de votre rapport de crédit, à raison de 15 € par copie. Vérifiez si les honoraires du prêteur excèdent largement cette somme.
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Déterminez les taxes foncières annuelles à inclure dans vos frais de clôture. L'impôt foncier local peut varier énormément en fonction de l'endroit où se trouve votre maison. En votre qualité d'acheteur, vous pouvez obtenir un historique de l'impôt foncier de l'immeuble en vous adressant à votre agent immobilier ou à l'administration fiscale de votre ville ou de votre région.
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Déterminez le montant des frais de service. Ces frais sont requis lorsque le remboursement de votre hypothèque inclut un compte séquestre pour les montants réservés au règlement de l'impôt foncier et de l'assurance logement. Cette somme sera fixée par le prêteur, mais elle sera réglée par l'intermédiaire d'un tiers professionnel fiscal.
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Demandez une estimation de l'assurance logement. Votre agent d'assurances pourrait vous accorder une remise, si vous ajoutez cette assurance aux autres polices que vous avez déjà chez lui. Cependant, veillez à comparer le montant de la prime avec les prix pratiqués par d'autres agents.
- Lorsque vous comparez les polices d'assurance, ne vous limitez pas à prendre connaissance du montant de la prime, mais lisez toutes les dispositions du contrat.
- Une assurance logement devrait couvrir votre responsabilité, la perte du bâtiment et celle des biens personnels et des équipements.
- Exigez l'incorporation de dispositions particulières pour la perte d'usage et le cout de reconstruction de l'ensemble des structures existantes.
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Renseignez-vous au sujet des frais facultatifs qui seront à votre charge. Chaque vente d'immeuble est différente, donc plusieurs de variables sont à considérer. Si vous avez un doute, renseignez-vous auprès de votre agent immobilier. Il travaille pour vous et il devrait vous renseigner sur ce qu'il est préférable de faire pour servir au mieux vos intérêts.
- Les frais d'enregistrement font partie de vos couts de clôture. Ils varient en fonction du lieu et servent à enregistrer votre titre de propriété auprès des services administratifs concernés, généralement la conservation de la propriété foncière.
- Dans certains cas, les prêteurs exigent une couverture du risque d'inondation dont le cout s'ajoutera aux frais de clôture. Votre prêteur peut exiger aussi d'autres assurances contre les inondations, si l'immeuble vendu se trouve dans une zone inondable.
- Une inspection de l'immeuble est requise dans certains cas. L'inspection vous donne une idée précise sur les limites de votre propriété. La majorité des prêteurs et des courtiers peuvent vous recommander des bureaux d'inspection réputés et compétents.
- Après l'acceptation de votre offre, vous pourrez procéder à d'autres inspections sur l'immeuble. Alors que vous devez payer à l'avance les couts de la plupart de ces inspections, comme celle du radon ou des égouts, les prix de certaines autres peuvent être négociés dans le cadre des frais de clôture.
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Faites la somme des frais de clôture pour déterminer votre premier versement d'entiercement. Notez que certains frais ne seront payés qu'une seule fois à l'occasion de ce premier versement hypothécaire et n'apparaitront plus dans les versements suivants.
- Votre dépôt d'entiercement initial devrait être suffisant pour couvrir toutes les taxes de l'année courante, deux mois d'impôts fonciers et deux mois d'assurance logement. Le cas échéant, le vendeur vous remboursera le montant des impôts impayés correspondant à la période antérieure à la mutation de la propriété de l'immeuble en votre faveur.
- Les impôts sont payés à postériori, c'est-à-dire que vous ne les payez pas d'avance. Par contre, l'assurance logement est payée d'avance.
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Faites la comparaison entre votre résultat et le montant requis par le prêteur. Le prêteur doit vous fournir une estimation de bonne foi, c'est-à-dire une liste exacte et une estimation des frais qu'il exige ^{[5]
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Source de recherche}.
- N'hésitez pas à demander à votre prêteur hypothécaire des éclaircissements éventuels concernant les frais décrits dans l'estimation de bonne foi.
- Certains frais directement perçus par le prêteur, tels que les frais de constitution, peuvent être négociés à la baisse. Vous ne perdez rien à essayer de les diminuer, car finalement le pire qui puisse arriver est que le prêteur refuse votre demande.
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Méthode 2

Méthode 2 sur 2:
Calculer les frais de clôture d'un vendeur ordinaire

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Calculez la rémunération de l'agent immobilier. Cette rémunération est généralement de 6 à 7 % du prix de la vente. Ce pourcentage devrait être établi lorsque vous chargez votre agent de l'affaire, mais la rémunération totale sera définitivement déterminée en fonction du prix de la transaction.
- Si le vendeur et l'acheteur ont des agents différents, les frais seront divisés par deux. L'acheteur de votre immeuble ne paiera pas directement son agent, mais c'est vous qui le ferez.
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Examinez l'utilité d'offrir une garantie-habitation dans le cadre de vos frais de clôture. Cette garantie permettra de protéger le nouvel acheteur contre les pannes et les problèmes structurels des appareils principaux, qui peuvent survenir au cours de l'année qui suit la conclusion de la transaction. Cette garantie couvre aussi la responsabilité du vendeur concernant ces risques.
- Une garantie logement est relativement peu couteuse, surtout si vous tenez compte des prestations fournies. Dans un marché immobilier à la baisse, où les gens éprouvent des difficultés pour vendre leur maison, cette mesure peut encourager un acheteur hésitant à conclure l'affaire.
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Déterminez le montant des taxes impayées qui pèsent sur l'immeuble. Dans ce but, il s'agit de considérer la période qui court depuis la date du règlement de la dernière facture jusqu'à celle de la clôture de la vente. Vous devrez rembourser l'acheteur pour lui éviter de payer des taxes indument, alors qu'il n'était pas encore propriétaire de votre maison.
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Négociez au sujet de tout autre frais de clôture à la charge du vendeur. Dans certains cas, le vendeur prend en charge une partie des frais de clôture, allégeant ainsi le fardeau financier de l'acheteur. La somme correspondante sera négociée après l'acceptation de l'offre initiale, généralement à la suite de l'inspection de l'immeuble par l'acheteur.
- Dans de nombreux pays, les prêteurs et les programmes de prêts hypothécaires appliquent des règles précises concernant les frais de clôture du vendeur. Certaines autorités les limitent à un petit pourcentage du prix de la vente.
- Vous pouvez trouver un compromis avec l'acheteur, en fonction du montant de l'acompte et de l'état du marché de l'immobilier dans votre région.
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Faites la somme de tous les couts. Ainsi, vous aurez une bonne estimation du cout total de la vente de votre immeuble. Contrairement à l'acheteur, qui dans la majorité des cas doit avancer un peu d'argent, vous règlerez la plupart des frais de la transaction en prélevant les sommes nécessaires sur le prix de vente. Autrement dit, vous n'aurez à engager d'avance que des sommes minimes.

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Conseils

Aux États-Unis, les emprunts « FHA », qui sont des prêts garantis par le gouvernement fédéral, nécessitent une mise de fonds initiale moins élevée ^{[6]
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Source de recherche}. Cependant, les exigences relatives à l'obtention de l'un de ces prêts sont très précises et les honoraires, qui sont inclus dans le montant du prêt, sont plus élevés ^{[7]
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Source de recherche}^{[8]
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Source de recherche}.
Vous serez probablement en mesure de négocier les modalités de règlement de certains frais de clôture. Un acheteur doit toujours demander au vendeur de contribuer à ces frais. En général, le vendeur sera enclin à le faire pour les menues dépenses, sauf s'il dispose d'une hypothèque sur la valeur et le prix de vente de l'immeuble.
Même si certains des frais requis pour la clôture peuvent être comparés à ceux pratiqués sur le marché, d'autres sont fixés par le prêteur ou par le courtier de l'acheteur.

Avertissements

Vérifiez auprès d'un courtier réputé ou d'un agent immobilier, l'incidence des dispositions légales sur les couts de clôture des hypothèques et les taxes correspondantes. Il serait désastreux d'attendre la clôture de la transaction pour découvrir que le contrat entre l'acheteur et le vendeur n'est pas valide.