Comment expulser un locataire

Peu importe la manière dont vous sélectionnez vos locataires, vous risquez un jour ou l'autre de tomber sur quelqu'un que vous devez expulser. Si vous lui avez accordé un délai pour payer ou réparer des dégâts et que vous avez perdu espoir de recouvrer votre dette, il ne vous reste plus qu'à inviter la personne en question à libérer les lieux. Les dispositions légales pour expulser un locataire varient d'un pays à l'autre et vous devez vous efforcer d'appliquer les procédures légales aussi précisément que possible pour obtenir gain de cause. Vous pouvez apprendre à déterminer les cas où il est nécessaire d'expulser un locataire, savoir comment signifier une mise en demeure ou porter l'affaire à la connaissance de la justice pour toucher votre dû.

Partie 1

Partie 1 sur 4:
Prendre la décision d'expulser

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Posez-vous la question de savoir si vous avez le droit d'expulser votre locataire. L'expulsion d'un locataire est une solution extrême et pour y recourir, vous devez avoir un motif valable. Des raisons comme une incompatibilité d'humeur avec votre locataire ou un conflit d'ordre personnel ne forment pas un fondement juridique acceptable pour justifier une expulsion. Cependant, si votre locataire n'a pas payé son loyer ou s'il se livre à une activité illégale dans la propriété, le motif est probablement valable pour demander l'expulsion. La loi diffère d'un pays à l'autre et vous devez consulter les dispositions légales en vigueur dans votre localité pour déterminer si votre cause est juste. Voici les principaux motifs qui peuvent justifier l'expulsion d'un locataire.
- Le locataire n'a pas payé de loyer.
- Le locataire n'a pas respecté les clauses du contrat de location, par exemple avoir un chien dans la propriété alors que le contrat stipule qu'il n'est pas permis d'avoir des animaux domestiques sur les lieux.
- Le locataire a gravement endommagé la propriété.
- Le locataire se livre à une activité illégale dans la propriété, comme vendre de la drogue.
- Vous avez vos propres raisons pour expulser votre locataire et la loi vous autorise à le faire. Dans certains pays, un propriétaire peut évincer un locataire en raison de son comportement, à condition de lui accorder un préavis de 30 ou de 60 jours. Par exemple, si un locataire a cherché à vendre la propriété, le propriétaire sera en droit de demander l'expulsion.
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Essayez d'abord de trouver un compromis avec le locataire. Il est peut-être possible d'obtenir satisfaction sans recourir à l'expulsion. Dans le meilleur des cas, le locataire acceptera de régler sa dette ou de remédier à la situation, vous évitant ainsi de lui envoyer une mise en demeure. Vous pouvez téléphoner au locataire ou le rencontrer dans un endroit public pour discuter du problème.
- Portez clairement et calmement à la connaissance du locataire que s'il n'apporte pas de remède à la situation, vous serez obligé de recourir aux moyens légaux pour recouvrer ce qu'il vous doit.
- Ne proférez pas de menaces et n'essayez pas d'intimider votre interlocuteur, car ceci peut se retourner contre vous plus tard.
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Familiarisez-vous avec les lois de votre pays. Pour ceux qui se trouvent aux États-Unis, ils peuvent se familiariser avec la loi américaine sur les relations entre propriétaires et locataires, qui contient des dispositions applicables dans tout le pays. Si vous résidez ailleurs, faites une recherche en ligne concernant les lois applicables dans votre lieu de résidence et examinez soigneusement les dispositions relatives à l'expulsion d'un locataire récalcitrant.
- Vous pouvez aussi avoir accès à l'information pertinente en vous adressant au palais de justice de votre localité.
- Une connaissance approfondie de la loi vous aidera à avancer dans une procédure qui ne manque pas de complexité. Il est très important de suivre exactement la procédure légale afin de ne pas donner la chance au locataire d'avoir gain de cause ^{[1]
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  Source de recherche}.
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Pensez à consulter un avocat. Prenez attache avec un avocat pour obtenir des conseils sur la manière de gérer vos relations avec vos locataires, surtout si vous possédez plusieurs propriétés en location. Quelques avocats accepteront de vous aider sur la base d'honoraires forfaitaires au lieu de vous appliquer un tarif à la prestation. Un avocat peut vous assister pour suivre correctement la procédure d'expulsion et obtenir les résultats que vous souhaitez.

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Partie 2

Partie 2 sur 4:
Signifier un avis d'expulsion

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Remplissez un avis d'expulsion. Lorsque vous menez une procédure d'expulsion, utilisez les formulaires appropriés ^{[2]
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Source de recherche} et adressez-vous aux services judiciaires compétents. N'employez jamais des formulaires ayant une portée générale ou ceux que vous avez rédigés vous-même, car vous risquerez de ne pas indiquer les informations légales nécessaires pour expulser un locataire conformément à la législation en vigueur. Dans la majorité des cas, l'autorité judiciaire vous fournira un modèle de mise en demeure pour les actes suivants.
- La sommation de payer : cet acte est utilisé dans le cas où un locataire ne paie pas son loyer. Le locataire dispose d'un certain délai pour payer ou quitter la propriété. S'il n'obtempère pas, vous serez en droit de demander son expulsion.
- La notification de violation de clauses de contrat de bail : cette procédure est employée dans le cas où le locataire ne se conforme pas aux dispositions du contrat de location, par exemple en invitant une personne étrangère au contrat, à emménager dans la propriété ou en ayant un animal de compagnie dans la propriété, alors que le contrat interdit cette pratique. Le locataire doit « se conformer » aux dispositions du contrat, sinon il fera l'objet d'une procédure d'expulsion.
- La sommation de quitter les lieux sans condition : dans ce cas, le locataire est invité à quitter la propriété en raison d'actes graves qu'il a commis, comme la destruction de la propriété ou le défaut de paiement du loyer de plusieurs mois, même si le locataire exprime son accord pour remédier à ses défaillances. Ayez recours à cette formule si vous voulez vous débarrasser du locataire à tout prix.
- L'injonction de libérer les lieux dans un délai de 30 ou de 60 jours : cette mise en demeure est employée dans le cas où vous souhaitez mettre fin à un contrat de location mensuel, même si le locataire n'a pas commis de faute.
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Accrochez l'avis sur la porte principale de la propriété et envoyez-le par la poste. C'est la procédure classique à suivre, mais les choses peuvent être différentes dans votre localité, donc vérifiez bien avant de passer à l'acte. Pour éviter tout doute concernant la réception de l'avis par le locataire, collez une copie sur la porte principale de la propriété et adressez au locataire une deuxième copie par courrier en envoi recommandé.
- Il est primordial d'appliquer à la lettre la procédure de notification pour informer le locataire de l'imminence de l'expulsion. Si plus tard, l'affaire est portée devant la justice, le locataire ne pourra pas prétendre devant le juge qu'il n'a pas été correctement informé de la procédure. Cet argument est fréquemment invoqué devant les tribunaux. Une affaire qui devrait être menée rondement parce que le locataire vous doit cinq mois de loyer peut devenir très complexe en raison d'un défaut de procédure.
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Attendez la réponse du locataire. Dans plusieurs cas, l'avis initial mettra le feu aux poudres chez le locataire en le forçant à payer ou à libérer les lieux. Patientez jusqu'à la fin du délai accordé avant d'intenter quoi que ce soit. Si le locataire ne quitte pas la propriété, alors pensez sérieusement à vous adresser à la justice.
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N'essayez pas d'expulser de force un locataire vous-même. Ne menacez jamais un locataire, ne jetez jamais ses affaires dans la rue et n'essayez pas de l'expulser par vos propres moyens. L'une de ces actions peut vous créer de graves problèmes judiciaires lorsque l'affaire sera portée devant le juge. Dorénavant, vous aurez besoin de suivre scrupuleusement les procédures en vigueur dans votre localité. Vous pouvez être très contrarié, mais vous avez intérêt à respecter les règles du jeu ^{[3]
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Source de recherche}.

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Partie 3

Partie 3 sur 4:
Porter l'affaire devant la justice

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Déposez l'avis d'expulsion au greffe du tribunal. Présentez une copie de l'avis, accompagnée du justificatif d'envoi en recommandé pour prouver que le délai de réponse dont dispose le locataire est bien dépassé. Cette formalité donne lieu au paiement d'une redevance ^{[4]
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Source de recherche}. Le greffier vous communiquera le numéro de votre affaire et vous indiquera la date de l'audience.
- Si vous n'avez pas encore demandé conseil à un avocat, c'est le moment de le faire. Trouvez quelqu'un qui puisse vous aider à préparer votre défense et à mener à terme la procédure d'expulsion.
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Préparez-vous pour l'audience. Avant l'audience, rassemblez les preuves nécessaires pour appuyer votre demande d'expulsion. Vous devez démontrer clairement que le locataire n'a pas payé de loyer ou qu'il a violé, d'une manière ou d'une autre, les dispositions du contrat de location. Voici quelques documents que vous devez avoir avec vous ^{[5]
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Source de recherche}.
- Le contrat de location.
- Les échanges de courriels et de messages vocaux avec le locataire.
- Les chèques sans provision.
- Des photos montant les dommages subis par la propriété ou d'autres preuves de la violation des dispositions contractuelles.
- Une copie de l'avis d'expulsion et une pièce justifiant la réception de l'avis par le locataire, par exemple un reçu délivré par la poste.
- La liste des témoins que voulez citer devant le juge. N'oubliez pas de demander au juge de leur envoyer une citation à comparaitre.
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Présentez-vous à l'audience. Comportez-vous honnêtement et sérieusement et surtout évitez de vous mettre en colère ou d'être émotif. Si vous administrez la preuve que vous avez rempli vos obligations contractuelles et que le locataire a failli aux siennes, le jugement sera très probablement en votre faveur. Prenez l'avis de votre avocat concernant les points particuliers que vous devez développer pendant l'audience, afin de faire pencher la balance de votre côté.
- Prenez vos dispositions pour démontrer que vous avez bien suivi la procédure légale pour l'émission de l'avis d'expulsion, car les propriétaires ont tendance à prétendre tout ignorer de la procédure d'expulsion dont ils font l'objet ou qu'ils n'ont pas eu de délais suffisants pour quitter les lieux.
- Le jugement donnera un certain délai au locataire pour libérer la propriété. Ce délai est généralement de 2 ou 3 jours.
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Mettez à contribution la force publique si le locataire est récalcitrant. Si le locataire refuse de quitter les lieux, même en application d'un jugement d'expulsion définitif, vous devez requérir l'emploi de la force publique après l'écoulement des délais légaux. Dans la plupart des cas, vous serez amené à vous faire assister par un huissier de justice qui mènera la procédure appropriée.
- Encore une fois, familiarisez-vous avec les lois de votre pays et suivez-les scrupuleusement du début jusqu'à la fin. Si vous essayez d'expulser un locataire par vos propres moyens ou si vous essayez de vous en débarrasser d'une manière illégale, il peut finir par avoir gain de cause.
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Partie 4

Partie 4 sur 4:
Percevoir le loyer

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Adressez-vous au tribunal compétent. Selon l'organisation judiciaire de votre pays, Il peut s'agir du tribunal des petites créances ou du juge de proximité. Si la dette est suffisante pour justifier un procès, vous pouvez la porter à la connaissance du tribunal des petites créances ou du juge de proximité, en même temps que la mise en œuvre de la procédure d'expulsion. Vérifiez les lois de votre pays pour déterminer si une telle procédure est possible. Sinon, vous pouvez engager des poursuites judiciaires pour recouvrer vos loyers impayés.
- Réfléchissez avant d'engager des poursuites si le locataire est au chômage et s'il semble ne pas avoir les moyens de payer. Se lancer dans un procès peut ne pas valoir la peine, compte tenu des problèmes posés, surtout que vous aurez à payer des redevances et à engager un avocat. Si le montant de la dette ne dépasse pas quelques milliers d'euros, une solution consiste à repartir du bon pied avec le nouveau locataire.
- Si le locataire a un emploi, le juge peut décider de consacrer une partie du salaire du locataire pour rembourser la dette ^{[6]
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  Source de recherche}.
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Faites appel à un agent de recouvrement privé. Quelques sociétés de recouvrement sont très compétentes pour aider les propriétaires à recouvrer leurs créances auprès de locataires évincés. Les agents de recouvrement se chargeront de collecter le loyer et de porter l'expulsion à la connaissance des principaux bureaux de crédit.

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Conseils

Il est bon de garder des traces écrites de toutes les doléances que vous avez transmises à votre locataire concernant la propriété et les actions que vous avez entreprises pour résoudre les problèmes. Dans le cas d'un contreprocès, ces traces écrites vous seront très utiles lorsque vous défendrez votre cas devant le juge.

Avertissements

Si vous essayez d'évincer un locataire sans suivre la procédure légale et les clauses du contrat de location, vous risquez de perdre l'affaire. De plus, votre adversaire aura des raisons pour intenter un procès contre vous.
Si le locataire a récemment porté une violation de domicile à la connaissance du service gouvernemental compétent, il peut entreprendre une action en justice contre vous et prétendre que vous êtes en train d'exercer une procédure d'expulsion abusive et illégale.
Vous devez prouver par tous les moyens possibles que le locataire a été informé à temps de la procédure d'expulsion que vous avez intentée contre lui. Ceci veut dire que les avis ont été transmis au locataire par l'intermédiaire d'un huissier de justice contre une décharge ou que vous les avez envoyés à l'adresse du locataire en recommandé.