Comment faire une offre d'achat immobilier

Vérifiez votre historique de crédit. Lors des négociations, votre position sera plus forte si vous avez déjà un accord pour un prêt immobilier. C’est pourquoi vous devez vérifier votre historique de crédit, et identifier toute information défavorable qui pourrait vous retarder dans vos démarches. En France, une banque n’accorde de crédit qu’après avoir épluché soigneusement le compte du demandeur. Aux États-Unis ou au Canada, il est possible d’obtenir un rapport de crédit gratuitement une fois par an, en s’adressant à l’une des agences de crédit du pays ^[5] .

• Vérifiez que l’évaluation de votre solvabilité ne contient pas d’erreur. Il peut s’agir d’un compte qui ne vous appartient pas, un compte débiteur ou ayant une limite de crédit erronée.

Contrôlez votre cote de crédit. C’est une donnée qui a un impact sur le montant de votre prêt immobilier et le taux d’intérêt correspondant. Généralement, votre cote doit être assez élevée pour obtenir un prêt, de l’ordre de 620 aux États-Unis. Mais, si elle dépasse une certaine limite (740), vous pourrez prétendre aux meilleurs taux d’intérêt ^[6] .

• Souvent, la cote de crédit est indiquée sur le relevé de votre carte bancaire.
• Vous pouvez aussi poser la question directement à votre banque ou utiliser un service approprié en fonction de votre lieu de résidence.

Rassemblez les informations nécessaires. En effet, le prêteur vous demandera d’inclure de nombreuses informations personnelles dans votre demande. Par conséquent, efforcez-vous de réunir vos justificatifs suffisamment à l’avance ^[7]  :

• les dernières fiches de salaire,
• les déclarations fiscales des 2 années précédentes,
• la déclaration annuelle de salaire,
• les justificatifs d’autres ressources, comme une pension alimentaire, une retraite ou une pension alimentaire pour enfant,
• les relevés bancaires pour les 2 derniers mois,
• des informations à propos de vos investissements,
• un justificatif d’identité, comme une carte d’identité, un passeport ou un permis de conduire,
• votre numéro de sécurité sociale.

Faites votre demande. Vous pouvez vous adresser soit à une banque ou un établissement de crédit. Vous devrez remplir un formulaire et fournir des copies de vos documents d’appui. Renseignez-vous auprès du prêteur pour déterminer le temps nécessaire à l’examen de votre dossier.

• Avant de déposer votre demande, prenez le temps de rechercher un établissement qui vous offre le meilleur taux d'intérêt. Vous pouvez aussi examiner les offres des prêteurs en ligne, mais il sera nécessaire de faire d’abord des recherches. Adressez-vous aussi au greffe du tribunal pour vérifier que vous ne faites pas l’objet de poursuite.

Recevez votre lettre d’accord. Si votre demande est acceptée, le prêteur vous répondra par une lettre qui mentionne le montant du prêt. Cette lettre n’est pas un contrat, car la banque doit évaluer la valeur de la maison que vous allez acheter avant de libérer la somme accordée. Cependant, la lettre prouve bien votre aptitude à bénéficier d’un prêt immobilier.

• Généralement, la validité de ce document n’excède pas 90 jours. Donc, ne faites la demande que si vous êtes sûr de mener la transaction à terme ^[8] .
• Évitez de dépenser de grandes quantités d'argent ou de changer de travail avant d'avoir été préapprouvé. Si vous changez votre situation financière de manière importante, votre prêt pourrait être refusé.

Lisez les lois en vigueur. Elles diffèrent selon les pays, mais elles précisent généralement les modalités concernant les offres d’achat. Par exemple, dans certains endroits, une offre légale ne peut être rédigée que par un homme de loi ^[9] .

• Si vous devez passer par un avocat, consultez le barreau de votre région pour avoir des adresses. Vous pouvez trouver une association en consultant le site du « Conseil national des barreaux ».

Cherchez un formulaire d’offre d’achat. Votre juridiction peut en mettre un à la disposition des agents immobiliers ou même du public. Vous pourrez obtenir un exemplaire en faisant une recherche en ligne, ou en contactant le service administratif concerné de votre région.

• La loi change assez souvent et parfois, les imprimés ne suivent pas. Pour cette raison, il est préférable qu’un avocat vérifie votre offre d’achat avant de la soumettre au vendeur.

Inscrivez certaines informations principales. Pour que votre offre soit valide, vous devrez indiquer l’adresse de l’immeuble et parfois faire une description suivant les indications portées sur l’acte de propriété ^[10] .

Indiquez le mode de paiement. Votre offre devrait aussi inclure des informations sur le prix de la maison et le mode de paiement. Voici les informations qui figurent généralement sur une offre ^[11] .

• Le prix proposé par l'acheteur.
• La nature de la vente : une vente au comptant ou une vente assortie d’un prêt immobilier.
• Le montant des arrhes. Généralement, il varie de 1 à 3% du prix de l'immeuble, mais peut atteindre 10 % dans certaines régions. Expliquez aussi la procédure applicable si le vendeur se rétracte ^[12] .

Incluez des dispositions particulières. Elles ont pour but de vous protéger et feront partie du contrat. En voici des exemples ^[13] .

• La vente n’aura lieu que si vous obtenez un prêt immobilier.
• La maison doit faire l’objet d’une expertise satisfaisante dès la réception de votre offre. Si le résultat n’est pas concluant, vous aurez le droit de vous rétracter.
• La valeur vénale de l’immeuble doit être évaluée, et si elle est inférieure au prix demandé, vous aurez le droit de renoncer à la transaction.
• Vous pouvez aussi assujettir la transaction à la vente de votre propre maison. N’hésitez pas à le faire, si c’est nécessaire.
• Vous pouvez avoir besoin d'une assurance prévoyance, et certaines réparations peuvent avoir à être effectuées avant que l'assurance vous rembourse.
• Les assurances prévoyance peuvent avoir une date limite, vous devez vérifier ce point.

Précisez la durée de validité de votre offre. En effet, cette durée n’est pas éternelle, et vous devrez fixer celle de votre offre. Parlez avec votre agent pour appliquer les dispositions locales. Parfois, la validité d’une offre n’excède pas quelques jours ou même quelques heures ^[14] .

• Si le marché est tendu, il vaut mieux choisir un délai court. Ainsi, vous éviterez l’entrée en lice d’un autre acheteur qui risque de faire une offre plus avantageuse que la vôtre.

Ajoutez des dispositions complémentaires. Une offre d’achat est assortie de nombreuses conditions dont le but est de vous protéger. Veillez à inclure les points suivants dans votre offre ^[15] .

• Votre droit de visiter la propriété avant la conclusion de la transaction.
• L’obligation du vendeur de présenter des titres sans réserve.
• La désignation de la partie qui prend à sa charge les frais d’inspection, d’évaluation, de l’assurance titre, etc.
• La nature de l’acte de propriété que vous obtiendrez.
• La répartition des droits et taxes, les factures de service, celles du chauffage, etc. Par exemple, les droits seront payés au prorata, en fonction de la date de finalisation du contrat de vente. En France, l’ancien propriétaire doit résilier ses abonnements et payer ses arriérés éventuels avant la passation de propriété.
• N’oubliez pas de mentionner les dispositions règlementaires locales.

Vérifiez le dossier. Si le vendeur accepte votre offre, la vente devient obligatoire sous réserve des exceptions que vous y avez incorporées. Par conséquent, vous devrez vérifier soigneusement la totalité de votre document ^[16] . Demandez conseil à un avocat si des points vous semblent flous.

Ajoutez quelques comparaisons. Expliquez votre raisonnement si le montant de votre offre est inférieur au prix demandé. Dressez une liste des transactions que vous avez utilisées pour mettre au point votre proposition. En effet, le notaire ou l’agent immobilier du vendeur doit lui transmettre tous les documents que vous soumettez ^[17] .

Rédigez une lettre de manifestation d’intérêt. Dans un marché immobilier tendu, vous devrez vous démarquer du lot. Vous pourrez aisément le faire en écrivant au vendeur. Envoyez-lui une lettre pour vous présenter, introduire votre famille et les raisons qui vous poussent à acquérir la maison.

• Essayez de construire une relation avec lui. Faites une recherche sur Internet pour déterminer les écoles qu’il a fréquentées ou les entreprises dans lesquelles il a exercé. Les médias sociaux vous aideront à savoir s’il a une famille.
• Indiquez aussi les avantages de la maison et du quartier. Généralement, les vendeurs sont curieux de savoir si vous aimerez leur maison autant qu’eux ^[18] .